杨红旭
上海易居房地产研究院综合研究部部长

　　2012上半年房企资金压力只会更大

　　媒体报道房地产企业上万亿债务偿还期限逼近，今年面临大考之期。房企资金链面临哪些鲜为人知的考验？债务缠身，房企会不会靠降价卖房挺过难关？既降价又保本，房地产开发商心中有着怎样的一本账？

　　中广网北京1月5日消息据经济之声《央广财经评论》报道，表面风光的房地产开发商可能今年的日子更不好过，有媒体报道，房企的债务偿还高峰会在今年到来，除了银行贷款以外，海外债、房地产信托、基金、私募、民间高利贷这四方面的债务也将逐个爆发。中国指数研究院昨天发布的数据显示，100个城市的住宅均价已经连续第四个月出现下跌，但人们纳闷的是销售量已经萎缩得很厉害，价格拐点也出现了，为什么房价的下调幅度并没有想象的那么大？

　　世联地产董事长陈劲松揭开了谜底。他说，开发商还不那么缺钱，因为他们的债务在今年中期才开始逐步到期。东方证券的分析报告说，上市房地产企长短期付息债主要分布在未来3年内，但是有将近一半的债务集中在今年到期。如此看来，房企的大考之期会在半年之后吗？到时候会不会出现购房者所期待的价格下跌？经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭来做评论。

　　主持人：上面提到的房地产企业债务，很多都是我们以前很少听到的，而且数量巨大，媒体公布的仅民间借贷这一项就有2万亿元，确实让人有些震惊。但是从你们的研究来看，房企今年是不是会面临着迫在眉睫的债务压力？

　　杨红旭：债务指标其实很多的，首先看一个指标，上市公司的负债率。据我们的观察，118家上市公司的负债率应该是在2010年的第一季度时，负债率是比较低的，那时是61%，之后持续的攀高，2011三季度已攀高到64%。第二个指标是开发企业的资金来源，这个资金来源截止11月底，同比增幅是19%，这个是低于历史平均增幅的，平均增幅大概是25%。

　　2012上半年很多企业资金链将比较紧张

　　现在，企业差钱的程度是要好于2008年底，2008年底时，开发资金来源只有5%以下，目前是19%。另外，经过模型测算我们发现，第三季度整个开发企业的资金链情况已经是偏紧，但要好于整个2008年。预计2012整个上半年全国的开发企业的资金链的紧张程度将赶上、或者超过2008年底那一波楼市调整中资金链紧张度。

　　主持人：这个资金链肯定是紧张的，至于破不破裂，就像前一段时间被破产的绿城。因为在今年的话，可能有一些房地产企业的日子不会太好过了，如果想要避免这样的尴尬局面，那么在还债大限的到来的情况下，是不是只有降价销售这一张牌可打。

　　杨红旭：关键无外乎是两个途径，第一个卖房子回笼资金，这个对于很多企业来讲是最主要的路径。第二个路径，就是再融资再借钱，不管通过银行还是高利贷还是房地产信托。我们要看这两个路径哪个更好使，我估计2012年的信贷政策会比今年要放松一点，但放松的力度也不会很大，远远低于2009年的近10万亿新增信贷。所以，2012年的信贷宽松度要略微宽松于2010年，房地产贷款也会相应的宽松一点，但宽松程度肯定超不过08年底和09年。

　　很多企业不可能指望着通过银行来缓解融资困难，所以，很多企业还必须要降价，通过降价来回笼资金，这是一个根本性的路径。另外，今年很多地方债也到期了，大概有1.84万亿，地方政府也很缺钱，地方政府也希望银行来救地方政府，能给地方政府多放一些所有的城投债、平台贷等，所以2012年，企业和地方政府可能都在抢银行的钱，看谁抢得更多。

　　更大范围的商品房降价或出现在3-5月份

　　主持人：再说降价，有地产商说了降价的时机很重要，越早越好。您怎么来看，什么时候出现更大范围和程度的商品房的降价？

　　杨红旭：其实从2011年的9、10月份就开始降价了，金九银十梦想破灭之后，很多企业不得不承认现实是残酷的。在统计数据上，10月份70个城市房屋的价格指数首次出现拐点，我估计到上半年基本上都维持这样下跌的状态，很多企业到目前依然是还没有大力促销，第一，暂时资金紧，还没紧张到必须要大力促销，第二，很多企业觉得现在冬天了，现在是淡季，要观望一下。项目该开盘的不开，要等到3-5月份，这个时候可能会有很多项目推出来，假如3-5月份市场还没有真正回暖，那很多企业可能就会绝望，必须要大范围降价。

　　主持人：什么价格才叫回归合理，现在陈劲松有一说法，他说房价跟租金的比例回报要正常，租金回报赶得上通货膨胀或略低一点，他觉得才算合理的，您怎么看？

　　杨红旭：衡量房价合理与否，我们以前作过很多研究，归结为三个指标。第一是房价收入比，第二是租金回报率，第三是空置率。空置率现在中国没有统计数据，租金回报比也是很低的，中国住房出租回报率只有2%-3%，房价收入比就更不好说，全国现在是在8倍多，一线城市是在20倍左右。

　　租金回报率要回归到像国外的5%-8%，是一个很长期很长期的过程，不可能指望几年内资金回报率就由2%增长到6%左右，这是不可能的。房价收入比也需要一个回归，房价收入比回归的历程要比租金回报率的回归时间要短，但无论是房价收入比还是资金回报率，都不可能指望在3、5年之内回归到位。

　　所以，房价合理回归是一个系统工程，必须要打持久战，今年能够降一点，明年能够降一点，或房价涨幅不要高，低于人均可支配收入增幅。那么，终有一天，人民的可支付能力会跟房价相匹配的，这是长期工程。