严厉的调控政策并未影响到房屋租赁市场一路飞涨的行情。

　　1月4日，链家地产市场研究部最新发布的《2011年北京租赁市场年度报告》指出，基于一线城市的人口快速增长，租赁需求激增，供需矛盾扩大使得去年北京房租涨幅居北上广深一线城市之首。

　　链家地产首席分析师张月告诉《第一财经日报》，2011年一线城市的租金水平整体均呈现上涨态势，其中北京租赁市场增长最高，成交月平均租金3280元，年度(同比2010年)涨幅为13%。

　　对比2011年11月和2011年1月的租金来看，2011年北京住宅平均租金涨10.5%，广州涨9%，上海涨4.5%和深圳涨2%。

　　限购下房租疯涨

　　在北京工作的曹立(化名)近两年来明显感受到了房租上涨给生活带来的压力。

　　2010年中，由于工作原因，曹立在北京雍和宫附近租到一间一居室。在他租房前，上一个房客所交的租金是每月2500元。他承租后的一年中，房东将价格涨到每月3100元。2011年11月，终于在北京买房并搬家的曹立得知，房东对下一家房客的租金已经上涨到3500元。

　　“我认为房租上涨主要的原因是对地下室和合租房的整治和清查。”曹立这样认为。曹立的租房情况正代表着北京市租赁市场房租年年上涨的情况。根据链家地产市场研究部统计，2010年北京租赁市场年度涨幅为19%，2011年为13%。张月指出，租金上涨水平远高于收入上涨程度，尤其是与2008年相比，租金上涨压力指数几乎高出10倍。

　　对于房租不断飞涨的原因，张月则认为，北京和广州都是居住人口与住房比重最高的城市，本身的居住压力就较大。另一方面，北京每年新增的外来人口又最多，不同区域和小区的出租率差异较大，一些规模较大的小区，虽然租赁房源也较多，但整体出租率仍然较低。租赁市场供需关系十分紧张，即使是租赁淡季，也仍然会处于供小于求的状态。

　　此外，中国社会科学院发布的2011年《社会建设蓝皮书》显示，北京每年的新增流动人口超过70万，并且常住的倾向越来越明显。

　　不断增加的新增外来人口是导致一线城市租金上涨的最主要原因。每年新增的常住人口中，新增外地人口占比达到64%。此外，张月指出，去年的限购政策对外地人购房的限制使得新增的外来人口基本上都无法进入买卖市场。因此外地人租赁需求是导致成交量上涨的主要原因。

　　除了受到市场的供需因素及租赁淡旺季的影响外，物价水平的变动与租金的涨幅也存在一定的关联性。根据链家地产市场研究部数据整理，从北京CPI环比价格指数和住房租金的环比指数的走势来看，租金的上涨通常滞后于物价的上涨1~2个月，例如2010年10月和2011年2月CPI环比涨幅出现两个高值，而租金环比涨幅在之后的2010年11月和2011年3月也出现两个波峰。物价水平的上涨，会导致居民生活成本的加大，也会影响到业主的出租心态和承租人的抗压心理，加大租金上涨或承担较高租金的意愿。

　　2012年房租仍将上涨

　　虽然2011年房屋租赁市场涨幅依然惊人，但张月指出，租赁成交量的波动性相对稳定，虽然北京全年租赁涨幅达到13%，但相较2010年涨幅明显放缓。

　　2011年北京各月成交量落差缩小，尤其是第四季度，租赁成交量环比三季度下降33%。临近年底，外来务工人口返乡逐渐增多，流动人口会出现明显的减少。受供需关系的影响，平均租金出现明显的回落，相比8~9月的最高水平，下降幅度4%。

　　此外，郊区化的租赁需求也拉低了平均租金，据链家地产市场研究部统计，去年租赁市场中心城区、外城四区以及郊区的成交占比分别为14.3%、66.6%和19.1%。相比上年，郊区租赁需求明显增多，占比较上年增加4个百分点，成交量比上年增加27%。

　　由于限购政策，也导致不少业主将出售房屋转为出租，等待更好的市场时机。2011年北京全市租赁成交楼盘约3800个，比2010年成交楼盘增加190个。同时，一些典型楼盘的出租率较政策出台前有明显的提高，一些租赁市场活跃的典型楼盘出租率也进一步上升。

　　张月预测，由于新增人口的压力，2012年一线城市租赁市场租赁需求增多，在当前的供需关系下，业主追求租金收益最大化的心态难以改变，预计租赁旺季业主涨租的现象仍会比较明显，今年租金上涨压力的态势仍将持续。

　　公租房是目前政府调控租金的主要手段，随着未来公租房的建设和分配，对于缓解市场供需关系将起到一定作用。但短期内由于建设规模的限制，不会起到明显的缓解作用。张月指出，因此如何盘活大量的市场房源才是解决租赁市场供求关系的一个主要问题。

　　虽然涨势依旧，但业内人士也指出，2010年以来租金涨幅连续两年都在10%以上，但随着限购的持续，预计今年租金涨幅很难超过10%，或将创下近三年新低。