深圳楼市的“晴雨表”——二手房行情曲终人散。记者近日从市场了解到，2011年深圳二手房成交量较2010年大幅下降四成，不及2009年的一半，但成交价格仍较去年上涨约两成。业内人士预计，今年上半年仍将维持成交低迷行情。

　　成交量不到2009年一半

　　几乎每个二手房经纪人都在感叹，说去年“世道不好”。

　　“一夜回到解放前”。一位在二手房市场上摸爬滚打了十来年的中介公司老总私下感慨，2011年的行情居然比2006、2007年时还差。

　　根据深圳市规划国土网每日成交数据统计，2011年共成交二手房73765套，成交面积713.25万平方米，分别较2010年大幅下降40%、36.92%，成交量不到2009年的一半，且低于2006至2007年的成交量，在近7年中成交量处于中等偏下水平。

　　世华地产一份最新的研究报告称，限购令、限贷令、限价令、加息、二手房按评估价征税等系列的、持续高压调控令去年深圳二手房成交量大幅下降，上半年成交量月均8800多套，下半年月均不足3500套。

　　“从近几年二手房季度成交量走势来看，2011年成交走势波动最大的，一季度成交25000多套，二季度成交27553套，三季度仅成交12377套，环比大幅下降55.08%，稍高于2008年同期的11082套，四季度成交量仅为8553套，创下2008年二季度以来新低。”

　　世华地产市场研究总监肖小平认为，去年深圳二手房成交量下滑主要原因是限购、限贷令为主的严厉调控，购房者观望情绪浓厚，购房需求较往年明显减少，7月11日起执行的二手房交易按评估价征税令购买二手住宅成本明显上涨，这是三四季度成交量低迷的直接原因；其次，受限购令、限贷令、成交价格不理想影响，业主惜售心理强烈；第三，下半年新房市场打折优惠较多，房价下行，受买涨不买跌心理因素的作用，大部分购房者购房意愿持续走低。

　　成交均价上涨逾两成

　　记者了解到，去年深圳二手房成交价和成交量走出了“背离走势”。

　　据世华地产成交系统数据统计，去年全年全市二手住宅成交均价为16061元／平方米，延续近年上涨趋势，较2010年上涨22.02%，涨幅高于2010年的16.05%和2005年的12.51%，低于2006年的33.82%、2007年的51.99%和2009年的24.41%。

　　为什么深圳新房和二手房价格走势不同？深圳中原非营业董事总经理贺晓丽给出的解释是，由于二手房业主比较分散、资金压力各不相同，一般二手房的价格都滞跌于新房。

　　肖小平表示，2011年成交均价上涨超过两成的主要原因是，1至6月基本处于上涨趋势，5至6月均价在17000元／平方米以上，6月成交均价为17375元／平方米，创下历史新高，较1月增幅超过10%；另一方面，上半年市场活跃，成交量占到全年的70%以上，而下半年房价虽呈下降趋势，但是成交比例较小。

　　据中原地产监测，去年12月，深圳188个样本楼盘的成交均价为19103元／平方米，环比下跌2.26%，同比下跌1.97%。这是去年首次出现二手房月度均价同比下跌现象。

　　春节前后成交或创历史新低

　　2011年二手房成交量剧减直接导致了中介行业的“关铺潮”，今年的成交量将是怎样一个水平？

　　记者近日走访了中原、世华、美联等中介机构了解到，新年伊始，不少地铺仍维持着去年年底的低成交状态。个别地铺经理向记者表示，元旦至今，二手房成交“尚未开单”。

　　中原地产分析认为，二手房方面，元旦期间部分业主开始放盘，尤其是豪宅持有者，逐步放宽了议价空间。今年一季度市场预期不明朗，成交量仍将继续减少，春节前后将达到一个谷底值，或创历史成交新低。

　　展望2012年，世华地产预计，深圳楼市成交量将继续下滑，全年二手房成交预计为4万至6万套。具体来说，上半年成交将延续2011年下半年的低迷状态，到了2012年下半年，预计自住型、保值型置业者入市积极性会有所上升，成交活跃度有望提升。