楼市呈现“购房客不急中介急”的格局

　　随着普通住宅价格标准提高在即，上海楼市出现了一些变化，交易量可能出现一定回升。

　　汉宇地产报告显示，一大批外环内中低端房源、外环外低总价房源税费压力减轻，买家最多可享受2%的契税减免，一般会被转嫁到买家身上的营业税，也将因此有所减免。

　　据此预计，在等待标准正式出台之前，不少购房者或许会暂缓计划，从而令成交陷入短期僵持。但这同时意味着，一旦标准实施后，成交可能出现“小高峰”。

　　4年来首次调整标准

　　上海普通住宅价格标准是4年来首次调整，新执行的标准为：内环线内总价低于330万元/套，内外环线间总价低于200万元/套，外环线外总价低于160万元/套。与2008年执行的标准相比，内环线内、内外环线间及外环线外每套物业分别调整额度为85万元、60万元、62万元。

　　上海中原咨询部经理龚敏分析“新政”时表示，2008年至去年底，本市140平方米以下的一手房，在内环线内、内外环线间和外环线外的房价增长幅度分别为43%、69%、78%，价格涨幅呈现环线由内向外逐渐递增的格局。此次调整普通住宅价格标准，采取了“两头调整”的做法，从实际调整价格来看，各环线的总价分别为330万元、200万元、160万元，而2011年一手房（140平方米以下）成交的价格分别为364万元、246万元、137万元，外环线外价格标准定得比较高，有利于相关区域更多购房需求的释放。

　　老公房受益不小

　　从价格调整的影响来看，“入围”的普通商品房比重将由80%升至94%，约可释放15%的交易量。以2011年12月二手房成交数据为例，根据2008年执行标准，符合普通住宅要求的内环线内比重为85%，内外环线间比重为82%，外环线外比重为77%。如按新标准，内环线内成交比重将调整至92%，内外环线间成交比重调整为93%，外环线外成交比重调整为96%。

　　汉宇地产分析指出，实行新版普通住宅标准后，预计外环内的两大环区有半数以上的商品住房仍然不能纳入普通住宅标准，但大量房龄旧、面积小、总价低的老公房能够达到新的普通住宅标准。