土地使用权只有短短38年

　　刚买的房子，还没入住，土地使用年限居然只剩下38年，这让不少业主都不能接受。

　　唐先生于2010年购买了某小区的一套房子，可是2011年交房后拿到土地证时，唐先生顿时傻眼了，这套房子的土地使用年限居然是到2049年。像唐先生一样愤怒的业主们也表示，购房时，销售人员一再保证土地使用年限是70年，所以没仔细看合同就签约了。

　　而开发商表示，这块土地以前的土地性质是工业用地，后来根据规划，土地用途改为了居住用地。工业用地土地使用年限是50年，居住用地为70年，土地用途的改变是导致土地使用年限缩水的主要原因。同时，开发商表示，已经向国土局申请土地使用年限延期20年。然而国土部门并未给出肯定的答复，唐先生等业主面临着艰难的维权过程。

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　　有请律师

　　要区分告知和未告知两种情况

　　南京东南律师事务所李祥春律师表示，依据国务院规定，我国土地使用权出让最高年限根据用地性质的不同而不同，例如居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。值得注意的是，住宅用地的“最高年限为70年”，并非“必须为70年”。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　其实，开发商是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时是否尽到了告知义务即告诉购房者土地使用权的年限情况。如果其已经尽到了告知义务，购房者仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，应当认为开发商并没有违反合同约定及附属义务，因此不承担违约责任。

　　如果出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用而由买受人办理续展手续。

　　最后，2007年10月实施的《物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但是“自动续期”该如何续、人们交不交钱等问题还没有出台配套细则来解答。

　　消费提示

　　土地使用年限可能不出现在合同中

　　土地性质的变化，或者以前因一些因素荒置多年才开发，或者开发体量太大，开发过程较慢等原因所导致的土地使用年限缩水的情况非常常见。而普通购房人由于专业知识不足，就有可能误入销售陷阱。例如，开发商在合同中没有任何条款反映出综合用房年限为50年，买房人会误以为自己买的房产土地使用年限是70年。

　　而开发商事后辩称：并未向购房者承诺综合用房的使用年限为70年，综合性用地年限50年是国家规定，在合同中根本不用约定。即便是住宅用地，年限少于70年也不违法。开发商如此打“擦边球”，让买房人只能“吃哑巴亏”。

　　因此，买房时，购房者一定要注意严格审查开发商的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》等关键文件。这些文件上标有政府部门对土地性质的确认，以及土地使用权到期的期限。