中国房地产到底有没有问题？现有的调控政策是不是场“良药”？任志强在前段时间的微博里放话称：现在的调控政策都是错的，这一观点，连地产界业内人士都认为他过于绝对了。本次访谈中，他依然坚持这个观点，并给出详解。

　　管理哲学：于个人“宁当鸡头，不当凤尾”于公司：无论合不合资，都得控股

　　任志强有自己的管理哲学。“当年我到华远[简介 最新动态]时，提的首要条件就是‘宁当鸡头，不当凤尾’，你让我到华远来，就让我自己说了算。我在华远集团当副总的时候，不仅仅是集团副总，还是地产公司总经理，在地产公司还是我说了算。”

　　华远从1992年开始实行股份制，1994年和华润合资，1996年操作华润置地[简介 最新动态]上市，到2001年，又重新回到二次创业华远，可谓是转了一个圈，用华远人的说法是“十年画圆”。

　　“这十年给我的教训就是，无论合不合资，你都得控股。我要控股的目的主要是为了能按我对市场的判断做决策。比如，对中国市场的分析，我们比他们正确，但要他们说了算就没办法了。”

　　“对于企业内部决策，实际上我是靠‘感性’。管理上靠的是企业文化。近几年，华远在扩大规模的过程当中，项目增加迅速，企业骨干有大把机会往上爬。如果企业没有扩张，就不会有这种机会。我对公司高管的主要评判标准是做事能力。有潜力的重点培训对象，我会专门把他送出去培训。比如组织六十多人的班读M BA，还派四个人去日本，还派到美国四个人，连澳大利亚也去了。这七八年里，光培训就花了一千多万元。”

　　企业准则：对内：表面上我个性很强，但内部很少见我批评谁对外：八亿、十亿的交易，谈成就写在烟盒纸上，因为诚信程度到了

　　关于公司发展，任志强认为，公司的发展要建立在几个基础上：一是公司实行制度化管理；二是对市场的判断能力要很强；三是要有诚信度，不仅让所有跟你们打交道的人放心，还要让别人愿意主动找你。

　　“表面上看，我的个性很强，但是在公司内部管理上，很少看见我批评谁。尤其是在商业合作上，我非常讲商业态度。以前我跟潘石屹合作，只谈一个小时，就解决‘战斗’。八个多亿、十个多亿的交易，很简单，谈成后，就在烟盒的纸上或破信封上，大家写个东西，然后给下面人签字。因为我的诚信程度已经到这儿了。”

　　关于企业权力和声望，任志强认为，这实际上要靠个人魅力。“我认为很重要的一点，不管别人说我说的是不是真话，但我说话算数。也就是说，我不光是说真话，而且是说话算数。”

　　提起个人业余爱好，任志强笑称自己的业余爱好就是打高尔夫和桥牌。“桥牌打的年头很长了，我是北京市‘桥协’副主席。今年，我准备当全国桥牌协会的副主席了。虽然现在打得少了，但我一直支持桥牌运动，北京女队一直是由我们赞助。”

　　关于调控方向

　　南都：简单来说，就是大家非常关心的一个问题：中国房地产到底有没有问题？有哪些问题？病根是什么？

　　任志强：我早就说过了，中国房地产的问题多得很，如土地供应严重不足等。其中最大的问题就是“土地制度”。自2002年实行土地出让的“招拍挂制度”之后，土地交易价格被持续推高的同时，还刺激了地方政府对土地财政的依赖。

　　更为重要的是，中国的土地制度决定了政府垄断的土地供给，并以竞争的出让方式一次性地收取若干年的“批租制”，这就扭曲了土地的价格。

　　南都：那么在你看来，土地出让制度对房价究竟有怎样的影响？

　　任志强：从近两年来看，土地成本占房价中的比例不是缩小而是不断地扩大，土地交易的价格

　　“土地制度不调整，不管用什么行政手段

　　都无法阻止房价继续上涨“

　　指数上升的速度与幅度不是小于房价上升的速度与幅度，反而大大地超越了房价的指数。

　　自2002年实施招拍挂制度之后，两者之间的差距则逐年加大，成为推动房价上升的主要动力，而不对土地出让制度进行调控就必然只能不断地让房价升级，不管用什么样的行政手段都无法阻止房价继续上涨的脚步。

　　南都：影响有多严重？

　　任志强：2000-2010年，我国70个大中城市房价累计上涨了76.8%，其中商品住宅价格累计上涨了86%，二手房住宅价格累计上涨了96%，但同期我国70个大中城市地价累计上涨了123%，其中住宅用地价格累计上涨了163.5%，普通住宅用地价格上涨了174%，并主要集中于2005年以来“招拍挂”严格实施之后。全国土地价格的上涨幅度均超过房价的上涨幅度，且累计上涨幅度成倍于房价的上涨幅度。由此可见，土地出让制度导致房价上涨已成定因，不改革现有的土地出让制度则无法调控房价。

　　但是中央政府却始终不肯调整出让制度，宁愿“限房价而竞地价”也绝不肯“限地价而竞房价”。如果土地出让制度问题不解决，想根本上解决房地产问题是不可能的。

　　南都：如果说，“土地供给持续缺乏弹性、流动性持续高度充裕、资金成本持续过分低廉”的市场环境是症结，那么除了土地供应依然不足外，限购是否针对流动性提出了限制？这算是对症下药吗？

　　任志强：从2003年以来，所有的调控政策似乎都没有抓住病根，所有的调控政策都是错的。

　　限购政策，目的只是为了满足获取民心的一种政治需求，没有任何道理，就像治病时只是下药退烧，不管致病原因是什么，退烧原因是什么，也不考虑其它一系列的前因后果，就仅仅是要把房价降下来，过去的说法就叫做“治标不治本”。

　　南都：那你觉得房价上涨的原因是什么？

　　任志强：房价过快上涨的直接原因是持续供不应求的市场格局。其深层次症结在于，土地供给制度持续约束住房供给增长，而宽松的货币环境和低利率管制则持续激励住房需求，2003-2011年的房地产宏观调控政策始终未能触及这个要害症结，因而不得不反复地[简介 最新动态]面对房价过快上涨和反复调控的窘境。

　　由于始终没有触及“土地供给管制”和“低利率管制”这个两个根本性症结，城市住宅用地的总量控制不当，造成了商品住房市场供不应求；这种市场特征与持续宽松的货币环境、持续的低利率管制结合在一起，使得住房市场成为吸收超额信贷的“黑洞”，加速住宅价格上涨。

　　关于限贷限购

　　“在0.7和1.1利率之间，楼价降24%，

　　老百姓一分钱没得到，降15%还赔了“

　　南都：在刚刚召开的两会上，周小川提出要满足首套购房者的房贷需求，而且可能会下调到优惠利率，比如打八点五折。政府此举鼓励商业银行在优惠利率和基准利率间进行调整，这是否会刺激购房需求？

　　任志强：应该是，肯定会刺激需求，如果不刺激需求就错了。

　　去年我们看到真正的市场交易量下跌是在调整利率之后，去年调整利率之前交易量没有下跌并且上涨速度很快，下跌是在调整利率之后。在利率调整之后，在0.7和1.1的利率之间，相当于提升了24%的房价，所以我们降了24%的房价后老百姓一分钱没得到，如果降15%的房价相当于还赔了，所以去年10月份之后房价的集体下跌是由于利率的变化导致的。

　　南都：所以买家没赚到，这轮是银行赚翻了？

　　任志强：我认为政府的举措是只管开发商不管银行，政府不是为了让老百姓受益或买更多的房子，只是为了实现政府目标。