分析人士认为，多数普通住宅仍处于下行轨道

　　当北京大多数普通住宅项目祭起降价大旗时，多个豪宅项目(现指单价4万元以上)却在逆市涨价。中国经济时报记者近来发现，其最典型的代表莫过于西边的西山壹号院，东边的金茂府。

　　本报记者掌握的最新据监测数据显示，西山壹号院一、二期现房，4月以来，房价上涨10%—15%。比如，270平方米的户型，从每平方米4.8万元左右涨至5.3万元，330—340平方米的户型，从每平方米5.6万元涨至每平方米6万元。

　　4月14日，金茂府第三批房源开盘，最低预售均价为56040元／平方米，比2011年9月17日拿到预售证的第二批房源最低预售均价48161元／平方米上涨了16%，与2011年4月16日第一批房源的销售均价45000元／平方米相比，上涨了24.5%。

　　其他在售豪宅项目，如合生创展的霄云路8号，目前平均售价亦为5.6万元／平方米左右，年涨幅约9%。二手豪宅，如御金台、东方普罗旺斯、碧水庄园等，也有5%—14%的涨幅。

　　更令人咋舌的是，无论是金茂府还是提价后的西山壹号院，都保持着不亚于普通住宅的销售速度。

　　为什么当青岛、广州、上海、深圳等地的豪宅掀起今年楼市新的一波降价潮时，北京的豪宅却逆市涨价，且销售业绩不错？

　　21世纪不动产分析师粟日认为，敢于逆市涨价的北京豪宅项目，具有几个明显的特点：第一，它们的购房者拥有强大的消费能力，且绝不限于北京市，理论上是面向全国的富豪，而其他城市都只是区域性的。

　　第二，与第一条有关，这些购房者对价格不很敏感，比普通住宅的消费者更能接受涨价行为。

　　第三，销售情况良好的项目都是稀缺产品，如金茂府是大CBD地区唯一在售的豪宅，西山壹号院是大香山地区在售的豪宅项目。

　　值得关注的是，豪宅涨价且销售良好，为4月份北京房价的上涨，作出了重要贡献。4月份，北京新建住宅成交均价20013元／平方米，环比上涨5.12%。而国家统计局公布的3月份70个大中城市房价数据显示，3月北京新建商品住宅环比下跌0.4%。

　　粟日表示，拉动4月北京房价上涨的主要动力，是来自于1小时售罄的金茂府三期以及西山壹号院等豪宅。正因如此，“痛恨”房价上涨的舆论，纷纷将矛头对准了敢逆市涨价的豪宅，甚至有论者认为它们是破坏房地产调控的带头羊。

　　但粟日等业内人士认为，没有必要每时每刻都瞪着警惕的眼睛盯着房价的起落，促进房价上涨的结构性因素，需要实事求是地分析。比如，由于豪宅项目的集中入市而导致了月度房价上涨，但多数普通住宅仍处于下行轨道。”豪宅更像是富豪们的财富游戏，与大多数普通人无关。