2012中国房地产上市公司测评成果发布会暨中国房地产金融论坛，今天在沪召开。会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心3家主办单位联合揭晓了《2012中国房地产上市公司测评研究报告》，同时发布了2012年中国房地产上市公司排行榜，其中万科、恒 大、中国海外发展位列综合实力榜前三强。报告还从上市公司的风险控制、发展速度、经营业绩、资本运营和创新能力5大方面发布了单项榜五强名单。

　　从研究报告数据来看，2011年全部上市房企总资产均值为270.61亿元，同比增长9.97%，但增幅与上期相比大幅减少36个百分点；净资产均值为80.67亿元，同比下降3.35%；房地产业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，但涨幅同比减少了56个百分点；营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。抗风险能力方面，由于短期借款、一年内到期的非流动负债的增加和经营现金流量的大幅减少，大多数房企资产负债率水平高企，短期偿债能力有所下降，使得上市房企财务风险明显上升。而盈利能力方面，上市房企净资产收益率、总资产利润率等指标均比往年有所下滑。

2012年上市房企十强榜单

名次 企业简称 企业代码
1 万科A 000002.SZ
2 恒 大地产 03333.HK
3 中国海外发展 00688.HK
4 保利地产 600048.SH
5 华润置地 01109.HK
6 龙湖地产 00960.HK
7 碧桂园 02007.HK
8 世茂房地产 00813.HK
9 富力地产 02777.HK
10 金地集团 600383.SH

　　中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如表示，针对房地产上市公司开展测评研究，是因为上市房企的综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有极强的行业代表性，且信息透明度高，企业经营规范，社会监督到位，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向方面的基本趋势，深入研究中国房地产上市公司对于房地产市场未来发展有强有力的指导意义。

　　从本次测评的过程和成果来看，在过去的2011年，房地产行业发展符合国家调控政策的方向，保障性安居工程建设顺利推进，多数大中城市房价环比下降，产业转型加快，房地产市场总体运行平稳。就房地产上市企业而言，2011年分化现象明显。一方面，优秀房地产上市公司顺应调控，积极应对市场变化，调整区域布局和产品结构，促进资金周转，重视产业转型，竞争优势进一步凸显，成为行业的中坚力量。另一方面，不少上市房地产企业不能及时应对市场波动，经营绩效不尽如人意。

　　目前，我国房地产市场进入深度调整期，市场不确定性因素增强，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、库存压力的增加，来自不同层面的风险正考验着上市房地产企业的生存发展能力。因此，上市房企需要深思远谋，在经营战略上力争主动突破，积极应对市场变化，在营销、产品、融资等多方面锐意创新，以更强的市场预判能力及灵活的应对措施准确把握市场变化的脉搏，实现企业健康发展。

　　链接：测评报告解读

　　解读1：万科持续高居榜首 快速周转房企领先

　　根据2012中国房地产上市公司测评的结果，国内开发企业万科依然占据首位，恒 大、中国海外发展分别位列第二、三位。碧桂园和金地集团(600383)均跻身前十，排名分别由上年的第11和14名上升至第7和第10名，富力地产排名由上年的第6名下降至第9位。

　　从入榜企业经营模式上看，高周转类型企业业绩突出，名次较为居前。长期以来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。从榜单中看，诸如万科、恒 大、保利、龙湖等高周转型房企全年业绩仍然取得较好表现，实现了持续稳健发展。

　　不过测评研究报告也显示，整体来看，上市房地产公司周转速度在2010年有所放缓后再次大幅下降。通过对近三年数据的比较，上市房企存货普遍急剧增加，其中，沪深房地产上市公司存货周转率均值为0.28，较2010年存货周转率均值0.72下降60.83%，存货周转周期明显拉长。

　　可见，面对当前持续低迷的市场环境，企业业绩的优劣不但取决于企业对政策、市场等方面的准确研判，还取决于企业能否适时调整经营策略。从2011年企业销售业绩来看，企业只有顺势而为，适时调整营销策略、加快周转和去库存化速度，才能抵御市场冲击，保障企业资金链安全，为企业未来的竞争做足准备。

　　解读2：规模扩张速度放缓 房企风险累积渐重

　　2011年，伴随着行业竞争程度的上升，上市房企的收益水平增速回落，业绩增速普遍下滑，来自不同层面的风险不断累积，考验着上市房地产企业的生存发展能力。

　　测评研究报告显示，2011年上市开发企业销售业绩欠佳，除资产总额、房地产业务收入小幅上升外，运营规模类其余指标均出现小幅下滑。2011年，共计61家上市房地产企业营业利润较上年下滑，占测评范围的35%，更有64家上市房地产企业净利润下降，盈利受限明显。

　　同时，房地产上市企业仍然处于较高的负债水平，而去化周期变长，资金回笼速度变缓，使企业面临较大的偿债压力。数据显示，2011年房地产上市企业资产负债率均值为64.82%，净负债率均值为55.60%，企业负债水平仍处于历史高位。

　　此外，全部上市房企存货总量高达2.47万亿，均值达151.35亿元，较2010年上升26.90%。与存货大幅上升相应地，上市房地产企业存货周转率不断下降，2011年沪深房地产上市企业的存货周转率仅为0.28，较2010年下降60.83%。房地产上市企业存货消化速度降低，而存货总量不断上升，现金回流压力倍增，企业资金链风险不断上升。

　　2011年，房地产上市企业融资同样困难重重，针对房地产企业融资的调控政策持续从紧，上市房地产公司面临的融资环境延续了2010年以来的紧缩态势，各融资渠道难见松动。银行信贷方面，收紧情况显著，贷款授信偏向保障性住宅项目。同时，A股房地产IPO全面暂停，虽然有金隅股份(601992)、新华联(000620)置地等借壳成功，但这些公司的核准均存在特殊性，不代表着当前房地产并购重组政策发生了变化。与2010年相似，在不断收紧的宏观调控中，由于股市融资、银行贷款的路径收窄，房地产开发企业将目光投向了房地产信托产品，房地产信托2011年发行量较2010年有较大增长。但随着大量开发贷款和房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的还款压力。

　　测评研究报告指出，根据各个抗风险层级企业的流动比率、净负债率和资产负债率的均值的比较分析，其中，强抗风险层级的企业仅有5家，占纳入测评176家上市房企业总量不到3%，而低抗风险和弱抗风险层级的企业分别占比为61%和8%，上市房企抗风险能力亟待提升。

　　解读3：上市房企港超内地 运营差距继续扩大

　　2011年，沪深A股房地产板块指数全年下跌22.49%，A股房地产板块市值从年初的11342亿元下降到年末的9106亿元，创自2008年全球金融危机以来的新低。另外，恒生地产指数与年初相比下跌23.80%，整个行业下行趋势加强。

　　2011年在港上市房企资产总额均值为547.79亿元，同比增长25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为167.53亿元，与上年相比增长8.67%。房地产业务收入方面，2011年在港上市房企收入均值115.65亿元，同比增长32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为33.69亿元，同比微涨4.89%。

　　在收益水平方面，2011年内地房地产上市公司每股收益均值0.39元，上证、深成A股每股收益均值分别为0.40、0.52元，房地产板块收益水平低于沪深A股整体水平。在港上市房企2011年每股收益均值为0.56元，收益水平高于内地上市企业。

　　总体来看，面对楼市调控和市场低迷，内地在港上市房地产公司资产规模、房地产业务收入在绝对量和涨幅方面均领先于沪深上市房地产公司，在行业持续的宏观调控形势下，沪深上市房地产公司出现了资产总额和房地产业务收入规模同比增速大幅下滑的现象。

　　解读4：积极参建保障住房 关注公益树立品牌

　　随着我国房地产行业的持续发展，众多开发企业进一步重视企业的社会责任，认识到企业不应仅以追求利润为目的，还要积极承担对社会、企业员工和环境保护等责任。近些年众多企业践行社会责任，积极加入社会公益活动、参与国家保障房建设等，进一步提升企业知名度，塑造企业良好的社会形象。目前，开发企业在依法纳税的同时，更加注重通过参与保障房建设、环境保护、慈善捐款等方式履行企业社会责任。

　　2011年，受业绩波动的影响，中国房地产上市公司纳税额均值约为4.46亿元，同比减少33.43%，而2010年上市公司同比增加76.62%。

　　随着国家对保障性安居工程建设重视程度的提升，越来越多的上市房企积极参与到保障房的投资和建设中来。实际上，参与保障性安居工程的投资和建设不仅体现了企业的社会责任，为企业赢得良好的社会声誉，增强良好品牌形象，同时在住房市场逐步回归居住属性，产业发展回归理性的趋势下，参与保障性安居工程的投资和建设无疑能为企业发展，如融资能力等多方面增添动力。年内，上海城投、恒盛地产、金隅集团、首开股份(600376)等企业先后获得了保障房开发专项资金。

　　另外，上市房企还通过捐款、合作、赞助和设立基金等方式，积极参与各种社会公益事业。恒 大地产年内捐款总额高达2.02亿元，碧桂园捐款总额为1.34亿元，雅居乐、龙湖、宝龙等也在社会公益事业中做出了贡献。保利地产(600048)的“和基金”、金地集团的“弘金地基金”、金融街(000402)的“金融街基金”在内的房地产上市企业通过建立专门的慈善基金的方式充分体现了上市房地产企业作为社会公民的社会责任感。

　　解读5：积极创新应对变化 深度竞争大幕开启

　　创新是企业进步的灵魂，是企业获取持续竞争力的核心。2011年在房地产行业调控持续深入，房地产企业生存环境沉重的大势下，更多房企通过创新寻求更广的发展空间和新的利润增长点。许多上市房地产企业在经营模式创新、战略多元化创新及企业融资、营销、产品等多方面的创新取得了进展，为度过“冬天”奠定了基础。

　　面对上市房地产企业竞争环境日趋紧张，上市房企总结企业成长经验，在经营战略上争取主动，在营销、产品、融资等不同方面锐意创新，房地产上市企业间的深度竞争大幕正在开启。

　　应该说，我国住宅产品回归居住属性的趋势已经确立，随着市场调整的持续，未来房地产企业在单个项目上的暴利时代已成过去，依赖于土地红利、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被品牌竞争、产品竞争、战略竞争的企业核心竞争能力竞争模式所替代。在此背景下，上市房地产企业除了不断开拓视野，积极创新外，在企业战略策略、企业管理等层面也将面临激烈的竞争。