随着重庆近日上调公积金贷款最高限额，自“新国八条”发布以来，明确发文微调楼市政策、吸引刚需入市的城市已增至30个。这些城市的微调政策，除少数被叫停外，绝大多数“闯关”成功。进入5月以来，不少热点城市的楼市成交迅速回暖，地产股也连续多日上扬。

　　在宏观经济下行压力较大的背景下，房地产会不会成为开启经济增长空间的“下一把钥匙”？业内人士认为，楼市政策尚难松绑，但地方微调仍有空间，在税费、公积金等方面出台刺激刚需入市政策仍有可能。

　　微调或有“后手”

　　“限购令”的存在，令楼市成交回升仍存不确定因素。北京市住建委的数据显示，截至29日，5月北京已成交纯商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比环比均大幅增加，并已恢复到调控前的水平。但包括伟业我爱我家、链家地产在内的多家机构均认为，北京市场的成交回暖或只能持续到第二季度。

　　聂梅生表示，虽然近期成交回暖，但第一轮的自住型需求仍未完全释放，不少购房者仍在观望。同时，第二轮的改善型需求仍有很大的潜力。

　　她认为，在“限购令”的红线下，为刺激市场交易，未来还将有部分微调政策出台。其中，出台的微调政策的城市，范围可能有所扩大，力度也可能有所加强。

　　陈晟表示，未来可能出台的房地产政策，会更多地关注消费层面。不少城市公积金贷款的限额还有继续扩大的空间。而在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款最高限额或成为最重要的措施之一。

　　最低首付款比例也可能出现下调。自“新国八条”出台至今的一年多时间，房地产商业贷款的首付款比例一直维持在3成以上，这在很大程度上提高了购房门槛。不少分析人士认为，在部分地区，该比例有可能下调至新政之前的两成。

　　同样，当前首套房个人按揭贷款利率的最大优惠幅度，也仅维持在基准利率的85折水平，尚未恢复到调控前最低7折。此外，购房环节的契税、交易税等税费也有下调的空间。

　　根据国家统计局的数据，今年1-4月，全国房地产开发投资同比增长18.7%。同期，全国住宅新开工面积下降7.9%，也是多月来首次下降。不少城市的土地市场持续低迷。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，为保证供应，可采用延长地价款缴纳期限等手段，刺激土地交易。同时，在房地产企业难以从银行获取信贷资金的情况下，对普通商品房开发贷款，金融机构应该给予适当贷款利息以及优先贷款优惠。

　　根据北京市住建委的数据，进入5月以来，北京市的商品住宅总库存已降至8万套以下，如按照当前的销售速度测算，不足一年即可消化完毕。谢逸枫认为，以闲置土地、未竣工土地等形式存在的潜在库存需要尽快释放。根据国土部的数据，当前全国未竣工的房地产用地面积接近40万公顷，是前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。为此，国土部已着手修订《闲置土地处置办法》，以期加快闲置土地的处置和清理。

　　未触及限购“红线”

　　地方政府楼市政策微调的大幕从去年8月就已拉开。去年8月18日，安徽马鞍山发文，规定个人购买90平方米及以下面积的家庭唯一普通住房，或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助。此时距“新国八条”出台尚不足7个月。

　　此后，陆续有城市发布文件，对房地产政策进行微调。据中国证券报记者不完全统计，截至今年5月30日，明确发文微调政策的城市已有30个。

　　这些微调政策主要包括上调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房标准等。在楼市成交低迷、地方经济增速放缓的背景下，这些政策被认为起到了部分效果。

　　值得注意的是，芜湖、佛山等明确放松限购条件的城市，其新政公布不久就被叫停。“限购令”成为楼市调控政策的一条“红线”。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生对中国证券报记者表示，“限购令”是本轮调控中力度最大、效果最明显的措施，如果松绑限购政策，将使调控效果大打折扣。她还表示，由于一些城市的房价尚未回归到合理水平，如果放松“限购令”，可能会引发房价反弹。

　　据不完全统计，目前实行“限购令”的城市超过40个，除各大省会城市(拉萨除外)和计划单列市以外，一些东部热点城市也纳入限购行列。而30个微调政策的城市均未涉及限购问题。

　　陈晟表示，相比“支持合理需求”的调控目标，“抑制投资投机需求”被更多地强化。作为抑制投资投机需求的重要政策手段，“限购令”仍是一条重要的政策“红线”。

　　深圳：楼市回暖或难持续

　　5月第三周，深圳一手住宅成交1212套，环比增长45%。这是2011年8月以来深圳新房周成交第二次破千，创去年5月中旬以来新高。这一明显增长的成交数据让部分深圳地产人士格外兴奋，然而也有业内人士认为，目前楼市回暖的趋势难以持续，房价将在震荡中回调。

　　深圳市规划国土委的数据显示，今年前3月深圳有8个项目拿到预售许可证，而4月至今有15个项目拿到预售许可证。这预示着未来深圳将有大批新盘入市。同时，深圳5月第三周楼市成交创一年来新高有一定的偶然因素，因为有关部门的成交数据其实是1至2周前的实际成交量，不排除一些楼盘集中备案成交导致“回暖假象”的可能。

　　“深圳楼市即将出现疲态。”深圳众厦地产总经理助理林晓华对中国证券报记者表示。林晓华表示，今年前4个月深圳少有新盘入市，开发商营造了一种供应不足的假象，当4月新盘增多时，引发了一些刚需购房者的购买意愿，因此导致深圳住房成交明显回暖，但是这种趋势难以持续。在严格执行限购的深圳楼市，手握“房票”又有能力买房的刚需一族越来越少，在一些常规促销之后，能够引发购房者购买欲望的手段基本用尽，深圳楼市成交将回归常态。用林晓华的话说就是购房者的心理出现“疲态”。“当消费者判断房价上涨依然无望的时候，观望的心理就会再度产生，楼市成交也将重回低位。”林晓华曾公开表示6月后深圳的房价将出现明显下降，如今他依然坚持这一观点。

　　深圳楼市投资客的心理也在逐渐发生变化。目前深圳施行二手房交易按照评估价征税制度，提高了二手房交易成本，炒房客想将手中房源顺利出手并不是一件容易的事情，不排除下半年部分炒房客撤离的可能。

　　深圳中原市场研究部表示，近期随着市场利好信息的传导，开发商的推盘节奏加快，有较多新盘入市，刚需也得到进一步释放，成交量上升。后市随着推盘量进一步加大，成交有望随之上升，但价格仍有下调的空间。二手房方面，放盘量与访客量都稳定增长，未来二手房市场的成交仍将逐步增加，价格将在震荡中回调。

　　2012年北京商品住宅成交及价格变化

　　证券代码 证券简称 收盘价(元) 5月以来涨跌幅(%) 年涨跌幅(%) 市盈率(PE，TTM) 市净(PB)

　　600614.SH 鼎立股份 16.39 35.90 54.48 174.66 11.13

　　000534.SZ 万泽股份 7.04 30.61 73.40 86.54 3.33

　　600766.SH ＊ST园城 13.56 25.91 55.86 59.19 1320.80

　　600158.SH 中体产业 7.95 21.37 41.96 86.70 5.30

　　600239.SH 云南城投 9.48 16.46 47.21 47.35 2.31

　　002244.SZ 滨江集团 10.09 16.07 43.25 19.77 2.72

　　600696.SH 多伦股份 9.60 15.38 61.34 141.77 6.57

　　000024.SZ 招商地产 25.50 12.68 42.85 17.80 2.10

　　000150.SZ 宜华地产 4.65 10.98 40.91 208.96 2.14

　　600048.SH 保利地产 13.82 10.47 38.20 12.91 2.30

　　600376.SH 首开股份 13.68 10.27 44.42 11.71 1.71

　　600223.SH 鲁商置业 6.88 10.08 47.32 29.25 5.17

　　600136.SH 道博股份 9.92 9.25 32.44 90.49 8.16

　　600383.SH 金地集团 7.06 8.95 42.63 10.48 1.51

　　000537.SZ 广宇发展 8.14 8.82 52.15 11.81 4.24

　　002146.SZ 荣盛发展 11.91 8.77 35.34 13.99 3.48

　　600266.SH 北京城建 15.99 8.55 29.06 17.72 2.37

　　000671.SZ 阳光城 9.60 7.14 51.18 16.80 2.76

　　002285.SZ 世联地产 15.60 6.60 40.13 61.17 3.75

　　000402.SZ 金融街 7.15 6.24 18.18 9.78 1.14

　　000718.SZ 苏宁环球 7.74 6.03 47.71 19.87 3.63

　　000926.SZ 福星股份 10.22 6.02 44.35 13.51 1.27

　　000002.SZ 万科A 9.31 3.67 24.63 10.43 1.88

　　楼市调控不会放松

　　尽管限购“红线”早已划定，但“救市”的呼声从未停止过。近期，宏观经济增速放缓成为“救市论”的最新论据。根据国家统计局的数据，今年前4月，固定资产投资增速已回落至20.2%，规模以上工业增加值增速回落至11.0%，多项经济指标表现不佳。

　　“房地产能拉动上下游近50个行业，激活房地产市场将是‘稳增长’最有效的手段。”谢逸枫说。不少经济学家也表示，在此前的经济低迷周期中，房地产是拉动增长的“第一把钥匙”。

　　为刺激经济增长，近期发改委加快了对基建、钢铁、交通、能源类项目的审批，同时有多个部委鼓励民间投资。但在房地产政策方面没有丝毫松绑的迹象。

　　对此，聂梅生认为，在本轮投资见到效果之前，国家不会对房地产调控政策松绑。而这轮投资的观察期，将至少持续到第三季度。

　　她表示，本轮房地产市场调控已历时多月，调控效果在逐渐显现。同时，刺激经济的新政策足以释放出大量资金。除非投资的效果不佳，否则房地产不会成为刺激经济增长的主要政策着力点。

　　本轮房地产市场调控的广度和深度均前所未有。截至今年4月，70个大中城市平均房价已连续两个月保持同比、环比双降，楼市调控效果明显。上周的国务院常务会议明确提出“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

　　即便如此，在现有的调控方向上，房地产仍能为经济增长“出把力”。陈晟表示，国家一直力推的保障房建设和普通商品房建设，将能带动大量投资，刚需的入市还可拉动家电、家具等相关行业的消费。

　　鉴于房地产在国民经济中的重要分量，不少业内人士认为，房地产市场的发展不可能脱离宏观经济形势而独立存在。聂梅生认为，“预调微调”的说法是针对宏观经济，而非房地产市场。她还表示，一年前出台“限购令”之时，就已明确只是“临时性”政策。