建设部专家陈淮指出，未来房地产走势基调将是价格基本平稳，国家大力鼓励首次置业需求，以及保障老百姓住房条件的改善。近两年楼市需求锐减，但这不改楼市长期向好的趋势。房企要做好赚大钱的准备，也要做好活不过黎明的准备。

　　日前，著名经济学家、建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮在“2012汇富金融论坛”上就楼市调控、房地产市场的发展前景及城市化等诸多问题做了解答。

　　在他看来，中国的宏观经济形式因为内生增长动力的存在，可以顺利完成结构调整。对于房地产市场而言，他认为供需之间的矛盾并未解决，随着城市化的进程的持续，供不应求局面持续存在。当然，宏观调控的目的并非抑制正常的市场需求，因此首次置业、改善型需求会一如既往地得到政策的鼓励与支持。

　　楼市调控思路不变

　　有托市嫌疑的“扬州新政”并未被住建部叫停，这是不是意味着未来楼市调控思路已产生变化？

　　对于目前一些关于房地产调控的各种各样的说法，陈淮立场鲜明地指出，中央调控思路并不会改变。他认为，调控的目标就是抑制投机性需求，同时大力鼓励首次置业需求，以及保障老百姓住房条件的改善。

　　在他看来，中央房地产市场调控的目的从未改变，基调是支持房地产市场的健康、稳定、有序地发展。顶层设计思路仍然沿着以下几个方面展开：首先是加强对地方政府的问责制，各部委联合落实这项制度；其次是通过信贷、财税等一系列政策，支持首次置业的需求；第三是为老百姓创作条件改善住房条件，但是当前的限购政策还是会继续发挥作用，中央政府不允许也不鼓励个人占有更多的住房资源，严厉打击投机和投资行为；第四就是对于诸如商铺、写字楼等形式的商业地产，政策并未进行限制，而是需要大力发展，并将投资性需求引导到该领域。

　　陈淮分析指出，北上广一线城市限购政策不会放松，主要是基于两个方面的原因。其一是特大型城市一旦放松限购，将会加大贫富差距，同时贫民窟的出现也会使得社会治安恶化，城市环境质量降低。

　　陈淮表示，调控将成为常态。他说：“即使是限购政策取消了，中央政府也会出台替代政策来抑制投机、投资性需求。”

　　而对于楼市调控力度过紧的说法，陈淮对此不以为然。他说，过度宽松的市场环境已经过去了。目前的政策调控力度而言，其实并不大，连应有的程度尚未达到，遑论过紧，更别说到约束性、惩罚性的政策。

　　对于楼市调控的一贯思路，陈淮总结道，将保持长期化、制度化的市场取向。

　　中国楼市长期看好

　　近两年楼市需求锐减，但这不改楼市长期向好的趋势。

　　陈淮表示，房地产市场需求存在前置或者延期的可能。他分析指出，目前的市场需求减弱，交易量下滑，跟需求前置与延期都有着很大的关系。早在2009年市场需求就已经提前释放了一次，当时的两成首付、7折利率以及极低的利率水平，极大地刺激了市场需求，使得部分市场需求购房时间大大提前。而在最近两年，由于楼市调控措施，促使市场需求进入观望状态。

　　正是基于上述原因，他说：“2012年市场再次形成观望，这很正常。”就上海而言，在未来20年内的市场需求是个常数，每年会维持一定的数量。“每年上海有一定数量的年轻人要成家，即使现在不买，过两年也肯定要买，所以对市场不必悲观。”他如是说。

　　而导致楼市长期看好的主要原因还是改善性需求，以及城市化进程所带来的市场需求。他举例说，截止到2011年底，城市人口规模达到6.9亿，但目前全国人均居住面积仅60余平方米，在这种情况下，仅仅只是考虑人均面积达到基本居住舒适的90平方米水平，即使不考虑农村人口进城，也需要在现有的基础上再增加将近50%的市场供应方能满足市场需求。

　　中国的城市化进城方兴未艾，大量农村人口进城，将会形成巨大的市场需求。他说：“日本用了将近50年时间，每百户房屋达到115套水平，从绝对短缺到相对平衡。而中国目前也正面临这样的发展时期，这说明未来中国的房地产市场还有的是发展潜力和余地。”

　　中小城市机会更多

　　中小城市有潜力吗？

　　有这样一种认为，包括北上广在内的一线城市需求为无限，而土地却有限，因此供应结构无法调整；但中小城市土地无限多，而需求却极其有限，因此对于投资商来说，应该尽量避开中小城市，而选择在一线城市发展。

　　但陈淮却不这么认为。在他看来，未来中小城市并不缺乏投资机会。

　　截至2011年末，我国城市常住人口已达6.9亿人，而其中有超过六分之一的农民工。据保守估计，到2020年，中国城市人口将达到8.5亿人，考虑到目前还有部分人虽然居住在城市但并非真正城市人口，因此在未来8年内，将真正有不少于1.8亿人口将进入城市。

　　这么大的人口迁移数量，不可能由北上广等一线城市，以及包括南京、杭州、成都等在内的大城市来承接。陈淮认为，“包括北上广在内的大城市是装不下那么多人的，所以房地产调控不是要让城市化停下来，不是抑制和限制二、三线城市的发展，相反，二、三线城市是进入21世纪后第二和第三个十年住房建设和城市建设的主战场，应加快速度。”

　　正是基于这样的原因，陈淮呼吁，要鼓励和支持类似包含镇江、扬州以及中西部城市的扩张和人口的迁入。

　　竞争形势发生改变

　　对于开发企业来说，将会面临怎样一个市场环境？

　　陈淮告诫说：“根据我个人的判断，我们的房地产企业要做好准备，目前已经进入新一轮市场竞争期了。”他分析指出，过度宽松的市场环境已经不复存在，而依靠恐慌性需求、投机投资性需求、价格单面上涨而赢利的模式也早已不合时宜。

　　他反问：“哪个行业敢说自己的盈利模式是靠价格不断上涨的？”针对未来可能存在的变化，他继续说：“未来房地产价格将基本平稳，企业要在有波动的市场中来寻求生存空间。依靠无风险的方式来盈利，是不可能的。做好赚大钱的准备，也要做好活不过黎明的准备。”

　　对此，陈淮建议企业应该主动适应市场。在2003年前后，开发商能否存活，主要靠政策。而目前，则关乎市场。如果无法动适应市场变化，只能面临被淘汰的结局。他毫不客气地说：“如果在中国这么大的市场中都存活不了，这说明你本身也就是一个‘病体’。”

　　对于未来投资区域的选择，陈淮建议多关注中小城市。他表示，中国城市化进程的基调不会改变，但也不会发展人口过度集中的超大型城市，因此三、四线城市相对来说，容易觅得更多的投资机会。