5月多地楼市成交量回升的同时，央行降息、降准等一系列货币政策微调也搅动着房地产市场的神经。虽然很多专家认为调控主基调未变，房价不会掉头大涨，但开发商们的情绪已渐转向乐观，比如有楼盘小幅提价了，有业内人士忙着抄底买房了……虽然目前来看楼市不太可能再上演2009年那样的“大反转”，但这轮持续了两年的开发商和购房者之间的博弈天平，倾斜角度已有了些许变化——开发商的砝码在缓慢地增加，而原本胜算满满等待降价的购房者们，有一部分人已经萌生了动摇情绪。

　　降息前5月成交大幅放量

　　2012年5月18日，央行第三次降低存款准备金率。获得该消息后第一时间，潘石屹在微博上称此为“重大利好”。6月8日，三次降准之后央行三年来首次降息正式成为现实。银行贷款基准利率下调了0.25个百分点，且首套房贷利率下限已调整至0.8，所以实际利率最低可降至5.44%。与降息前按基准利率相比，贷款100万20年等额本息还款的月供每个月可以省938元，利息总额可以减少20来万元。仅从降息带来的购房成本的减少来看，在通胀之下这样的一次降息对房地产的积极作用仍旧有限。但和降息同步释放的，还有5月份的楼市成交数据。

　　就惠州而言，5月份惠城区新房预售33.6万平方米，成交量和降价潮盛行的3月份相比，还高出了6000多平方米。就全国楼市而言，5月份成交量上扬的情况也基本和惠州相似，深圳等一线城市上涨幅度更大。据中原地产的统计，5月份包括北京、上海、深圳、广州在内的全国54个典型城市，5月中上旬商品房住宅签约套数均创下年内新高，总成交量达到141362套，与4月同期的115111套相比上涨了22.8%。从房地产开发销售规律来看，5月份是一个传统旺季。仅是5月单月的成交量上扬也不足为奇。但在成交量放大的背后，各地市场隐藏着的一些细微变化，无不都在调控下购房者和开发商博弈的天平上，不停地安放新的砝码。

　　楼市多种微变化预示转向

　　对很多普通人来说，“日光盘”是个令人厌恶的词。因为每次当它出现，总有一种不安的情绪伴随。5月份这个讨厌的词汇在深圳、惠州个别楼盘的宣传中再次出现。虽然有观点称这种日光盘的出现，主要原因是开发商单次推盘规模减少。供应少，自然显得成交比例大。但动辄推出100多套、200多套的房子，两个小时卖完的现象，也是许久未见了。比日光盘更为隐晦的变化，还有很多。去年第四季度或今年2、3月份降价的楼盘，已经有开发商在暗中提价、香港客4月份以来开始热衷吃进城市中央豪宅、一些熟知房地产开发成本和营销套路的业内人士在积极买房……

　　如果这些细微的变化非偶然发生，那么他们都可以令去年第四季度以来在博弈中已经取得明显优势的购房者，在天平上的有利地位将逐步减少。当然，这些微变化都建立在调控限贷、限购主基调没有改变的大环境中，还不足以引发市场质的变化。就惠州而言，去年以来累积的存量房单惠城区就已经突破了300万平方米，加上惠阳、惠东和博罗等区县，总存量已经超过了500万平方米。在3-5月的成交放量过后，这个数字并没有明显减少。因为更多新盘的入市不断在给市场蓄水。

　　基于上述这些市场大势未变，目前仍有6成的购房者在收房时表示仍会继续观望。但正是由于这些微变化的出现，已经有长期观望的购房者开始动摇，降息促动之下计划积极入市。

　　开发商也认为房价难掉头大涨

　　虽然降息的消息令很多开发商解读为实质性的利好，但开发商们也并不认为降息在年内可以令楼市局面大反转，导致2009年那样的房价上扬。但这种利好的解读，建立在降息及利率市场化带来的差异化房贷政策的推进。例如央行在降息的同时发布紧急通知，称房贷利率的最低限仍为基准利率的7折。以及和降息一起释放的二套房贷款风险权重下调等。

　　中房信克而瑞深圳区研究部总监余海洋对降息的评价是，整个楼市目前仍在底部徘徊，降息意在改善中小企业生存环境，增加就业率。但同时也表示降息及相关政策，是在对一直以来紧缩性的货币政策做一些矫正，过紧的政策误伤了一批刚需客，“现在趁房价回落，逐步再做一些微调，作为对刚需客的补偿。”降息及差异化房贷的推进，会促使部分首次置业的刚需客入市，但不会造成市场的反弹，只要“限购”、“限贷”等核心政策不取消，楼市就不会出现拐点。

　　○市场表现

　　1.4月底至今已现3个“日光盘”

　　代表楼盘：TCL康城四季二期、光耀荷兰小城、中信新城

　　今年2月份，惠州城区由个别开发商开始的降价潮，迅速在行业蔓延，受降价刺激，刚需开始入市，楼盘成交渐显活跃，一扫2010年10月后以及2011整年的阴霾。但是由于价格的大幅下降，也让一些购房者认为房价还会再降于是再等。与此同时，一些新开楼盘被迫以价格应战，同期市场上降价楼盘较多，导致销售较为不利，这一时期从客观上，也并无日光盘出现的条件。

　　但这股降价潮到4月之后对市场的影响日益式微，只有部分位置欠佳或者是销售战线拉得太长的楼盘继续降价。4月中下旬开始，惠州城区均价开始走出前几个月连续下降的局面，开始缓慢回升。此时购房者对于市场的判断开始出现新的走向，具体表现为一些新入市楼盘成交火爆，这也客观上为“日光盘”的出现奠定了基础。

　　4月21日光耀荷兰小城开盘13、14号楼，开盘当天凭借4500元/平方米的均价，380套房源，一天售罄。5月26日，惠阳中信新城举行年内第二次开盘，以3900元/平方米的价格入市，推出的2栋130套新房当日全部售完。5月31日，位于仲恺惠环的TCL康城四季二期入市推新，在2小时内，所推的3栋、5栋280多套房源被抢购一空，随即加推一栋140多套当天也销售一空。与此同时大江北的雅居乐白鹭湖在上周降价的百余套房源也遭到购房者哄抢。

　　2.之前降价的楼盘现在暗中提价

　　代表楼盘：中信水岸城、中信凯旋国际、珠光御景湾、金宝城市佳园、御湖一公里

　　2月份降价的一批楼盘，达到销售预期之后，目前基本上都在暗中提价。比如多有购房者反映中信旗下的凯旋国际和中信水岸城先后提价：中信水岸城近期发售的11栋开盘均价为5800元/平方米，涨幅超过300元/平方米，而凯旋国际从春节之后，均价一直在上涨，截至6月11日，在售的110-258平方米三房均价接近5900元/平方米，而5月22日南都记者曾致电售楼处，均价为5700元/平方米。

　　不仅如此，水口的珠光御景湾也开始把在5月份一系列打折后均价仅有4200元/平方米的房源，近期调整为4500元/平方米，此外在仲恺片区这种暗中提价的楼盘也较多，尤其是轻轨沿线的楼盘，轻轨的通车日益临近，也让这些楼盘开始有了足够的涨价理由，金宝城市佳园从之前的4600元/平方米涨到了4800元平方米，御湖一公里也从4800元/平方米涨到了5000元/平方米。

　　但是，这些楼盘在涨价后，成交似乎比之前都有上升，5月22日中信水岸城11栋开盘当天，销售9成以上，凯旋国际的120平方米以内居家户型也呈现出缺货状态，仲恺的暗中涨价楼盘访客和成交都有一定程度的提升。

　　3.更多楼盘定价坚挺

　　代表楼盘：中信凯旋国际、鼎峰国汇山

　　3-5月份，惠城区楼市单月成交量维持在每月2000套左右的水平。其中3月份成交了2400套，5月份成交了2600套。连续数月的成交上扬，让前期因为资金压力而降价走货的开发商得以迅速回流资金。进而在5月底至6月初，前期降价的楼盘开始暗中小幅微调价格，售价暗中走高。为了让购房者在心理上能接受定价，有开发商采取缩小价差、平均定价的做法。例如有楼盘以往开盘均价是5500元/平方米，定价时低楼层可能有4800元/平方米的价格，高楼层可能有6000元/平方米的价格。为了减少高单价对购房者的刺激，又能保证整体利润，开发商的做法是调高低楼层的价格，降低高楼层的价格，让整个楼盘每套房的售价出入都不大，维持在5500元/平方米左右。购房者对这样的价格不会特别抗拒，无形中也坚守到了自己的利润。

　　4月以来，有去年底降价的楼盘明显提价。以金山湖中信凯旋国际最为明显，该楼盘去年11月第一批产品开盘均价4400元/平方米，一直是首次置业刚需追逐的对象。但经过几个月以来连续多次的开盘，开发商实现了大量的走货，均价也在不知不觉中涨到了5500元/平方米。当然，也有相当一部分开发商自始至终选择的都是坚挺，紧紧守着去年底的定价不放松。

　　4.开发商加快推货进度

　　代表楼盘：荷兰小城、中锴华章、名流印象

　　在2月份，惠州城区无楼盘入市推新或全新盘入市，3、4月惠城区和仲恺两区各有7盘入市，5月份有9盘入市推新。而6月份南都记者统计，仅主城区就将有12个楼盘入市推新，其中4个是全新楼盘。6月一直被业界定性为淡季，气温升高，购房者不愿意出门走进售楼处等都是理由，去年同期惠州只有7个新盘，今年的情况有些反常。

　　开发商推货进度明显加快，尤其在第一季度因为降价楼盘偏多而放慢推货步骤的。如中锴·华章在今年元旦开盘之后，直到“五一”期间调整售价才再加推，两周之内消化7成，受此鼓舞旋即再加推；名流印象三期二组团在4月底推出今年的首批产品，消化达到8成之后，目前第二批产品也即将入市，但这些产品其实在4月之前都已达到预售条件。

　　在出货速度上加快的同时，开发商也在想办法促进销售。位于麦地核心区的印象麦地首付一成买房还送装修基金，鹏达丽水湾买房送一个10余万的车位，这些近期密集出现的优惠促销，客观反映了开发商的心态，在大量的同质产品面前，要想购房者买单，必须拿出更大的诚意度。

　　5.不少业内人士近期出手买房

　　代表楼盘：雅居乐白鹭湖、方直珑湖湾、德威摩卡小镇

　　近两个月，在房地产公司做财务的吴小姐发现，有一个消息出现的频率很高，那就是同事们一个接一个地买房了。在5月底推出的一批新货开盘前一天，提前得知定价的公司员工，有十来个人跑去看样板房，这些人都是计划买一套员工房的。让大家积极性这么高的主要原因就是这一批货的开盘价低于前面任何一批。吴小姐说，身为房地产公司的工作人员，他们有做预算的，有做策划的，有做销售的。“大家都很清楚我们楼盘的成本，知道已经低到不能再低了。”谈到这么多人出手的原因吴小姐这样说。

　　近年来有一些业内人士集中出手，还因为开发商越来越懂得做自己人的生意。例如有开发商推出内部员工购房额外9 .5折、内部员工购房首付可分三年付款等。在这些优惠政策的刺激下，一些内部员工也踊跃出手。和普通购房者不同的是，这些出手的业内人士，对房价继续下降已不再抱有强烈的希望。他们的感觉更像是在抄底入市。例如开发商策划人员肖志军(化名)，他纯粹是出于对市场的判断，在降息前两天下了定，想趁低点入市。并且在得知降息消息之后，非常开心，觉得自己做了一个非常英明的决定。在他心里，清楚记得2009年一套155平方米的房子首付15万摆在他面前，他没有珍惜。因此这次，说什么他都不愿意错过了。

　　6.香港客日渐活跃热衷豪宅

　　代表楼盘：华贸中心、合生帝景湾

　　此轮以抑制投资和投机为主要目的的调控，限贷、限外很多政策都是针对投资客。去年第四季度几乎所有投资客都淡出了市场，但最近几个月有香港客表现较为活跃。他们多数是在惠州有实业的人，买房目的主要有两种，一种是投资，一种是终极置业，买一套舒适度高、景观好、适合养老的房产。在惠州高端住宅市场，香港客越来越活跃。以江北中心区楼盘合生帝景湾和华贸中心为例，即便单价高达16000元，且产品户型面积动辄三五百平方米，看房者上门量今年4月以来仍旧络绎不绝。其中很多人是普通话讲得不太好的香港客。动辄总价都要上700万元的产品，因为地段和资源优势成为香港客热衷的楼盘。

　　在合生帝景湾对面的惠州华贸中心，公寓和写字楼买家香港客也不少。4、5月份主推的公寓产品，更是根据买家付款能力强的特点，要求购房者买房不能贷款，必须一次性付款。相对周边楼盘其12000元/平方米的价格，以及购房需要一次性付款的“苛刻”政策，显得购房门槛已经非常高了。但截至目前开发商方面透露的信息是，已经在短短一个月的时间里出售了上百套公寓。这也突出了目前高端投资客在惠州的活跃，只是集中在地段绝佳的位置，看起来是“只选贵的”，实际上也是在买最保险的城市中央物业。从投资风险来讲，这部分物业虽然价格很高，但周边配套成熟、资源独特，未来出租或是长期持有都没有问题。

　　○相关链接

　　近期政策及市场变化：

　　1.近三年来央行首次降息

　　6月7日，高考第一天，晚7点央行意外发布降息消息，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存、贷款基准利率下调0.25个百分点。3年内的首度降息是央行对之前过紧的货币政策进行的自我修正。贷款利率下限至0.8，实际贷款利率最低已降至5.44%。这是央行三年半以来首次降息。

　　和降息同时出台的还有利率的市场化。在通胀和房屋价格指数持续回落的背景下，稳增长再次成为中国政府的首选，这大大强化了外界对经济刺激的预期。降息同时也被解读为货币政策进一步放宽的标志性信号。在连续三次降低存款准备金率的情况下，利率进入下降通道，对房地产市场而言则意味着购房成本持续降低。有观点认为这是货币政策真正由紧缩转向宽松的标志。

　　2.银监会对二套房贷给予首套房贷同样风险权重

　　6月初银监会发布《商业银行资本管理办法(试行)》，决定于2013年1月1日起实施。值得注意的是，正式文件对二套房贷与首套房贷给予同样的风险权重。业内人士认为，这一调整有效降低了二套房贷的资金成本，可能会促进银行发放二套房贷款。此前的征求意见稿对住房抵押贷款区分一套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%。

　　此次出台的正式文件删除了这一差别对待的规定，将个人住房抵押贷款的风险权重统一定为50%。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加部分的风险权重为150%。在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下，商业银行必然有扩大二套房贷占比的冲动。

　　3.存款准备率接连三次降低

　　2012年5月18日，央行再度调低存款准备金率0 .5个百分点。这是去年12月5日以来，央行第三次调低存款准备金率。过去三年，央行曾持续提高存款准备金率。为了治理通胀，货币政策一再收紧，去年更是一年六次提高准备金率。在这样的背景下，近半年来三次调低，也被解读为货币政策进入放松通道的信号。“降准”背后释放出来的货币政策放松信号，是提振经济的良药。

　　4.多地楼市5月成交量明显回升

　　数据显示，5月的全国楼市正在爆发出历史成交旺季的威力。中原市场研究部提供的统计数据显示，包括北京、上海、深圳、广州在内的全国54个典型城市，5月中上旬商品房住宅签约套数均创下年内新高，总成交量达到141362套，与4月同期的115111套相比上涨了22.8%。这一数字不仅比去年同期有明显上涨，更是飙升至限购后的最高值。