日前，国土资源部联合国家发展改革委下发通知，首次明确“住宅项目容积率不得低于1 .0”。业界分析认为，这是从操作层面上进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”之外。但《经济参考报》记者发现，通知下发后，各地高档住宅项目反而借机热销，部分项目甚至出现微涨之势。

　　“住宅容积率不得低于1.0”

　　6月中旬，两部委联合印发通知《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》。与同时废止的2006年目录和2009年增补目录相比，新的限制、禁止用地项目目录增加了“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”的限定。

　　这与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。业界普遍认为，通过明确住宅项目容积率的限定，可以从操作层面上进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。因此，业内将新版的“禁止用地目录”形象的称为“禁墅令”。

　　据国土部介绍，发布实施新的限制、禁止用地项目目录，是产业结构政策和宏观调控政策在土地供应政策上的体现。事实上，自2003年以来，国土部已经多次重申“严禁批别墅用地”。在每次例行的土地违法违规用地行为整治行动中，“别墅类项目用地”与“高尔夫项目用地”一直处于严查之列。

　　据北京中原地产市场总监张大伟介绍，别墅的容积率没有固定限制，一般定义在0 .2-1之间皆可，和此前叫停别墅用地的政策不同的是，此次首次明确了“低于1 .0的容积率”，为地方政府批地和审批规划中提供了一个确切的标准。

　　资料显示，自2006年开始全国国土部门即对土地供应有保有压，严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，促进房地产市场平稳健康发展。

　　而另一方面，业内普遍认为，“目前入市的新别墅用地大都是2003年以前立项”，而2004年之后取得的城市郊区地块已经难以获得低密度的别墅用地批文。由于别墅售价较高而带来的丰厚利润，各大开发商趋之若鹜。华远、合生创展、保利等开发商名下均有高档住宅开发项目。

　　高端项目依然热销

　　根据丽兹行市场研究统计数据，截止到6月24日，北京地区2011年1月份后入市高端新建商品住宅成交量已突破372套，前半月成交量已赶超5月份全月数据。其中保利望京苑、冠城四季家园、依山庭苑等前半月单楼盘成交量均在50套以上。同期高端存量住宅成交量突破127套，同比上涨15.88%。

　　记者在端午节期间走访发现，由于高端新建商品房市场多为期房销售，周期相比存量房市场缩短幅度更为明显。许多购房者在看房当天即选择成交，例如以“北京稀有低密度豪宅”作为营销口号的西山壹号院楼盘，总价上千万的房产当天看房当天成交的情况占比甚至过半。

　　而在“禁墅令”下发的当周，据丽兹行所监测的北京市内豪宅项目中，有成交记录的31个楼盘共成交豪宅223套，合计签约面积3266平方米，环比上涨0.39%。当周别墅产品9个豪宅项目共成交16套，合计签约面积4519平方米，成交面积环比上涨7.52%。

　　在目前市场渐渐好转的情况下，热销的项目从前期的刚需楼盘慢慢向中高端，甚至豪宅方向扩展。整个6月份，北京入市的33个新盘当中有一半是高端项目。丽兹行市场研究中心郑海燕告诉《经济参考报》记者，“这样的集体行动是较为罕见的”。

　　郑海燕分析称，高端住宅市场无论新房还是二手房，由于资源的稀缺性，新开发资源有限，基本是“卖一套少一套”。另外由于“市场进一步的回暖，必然带来业主或开发商心理的膨胀。”

　　资料显示，整个上半年，北京市高端住宅市场明显异于普通住宅，在成交量和价格方面均保持“火热”状态。6月26日发布的《2012年1-6月北京商品住宅销售金额排行榜》可以明显看出，销售金额排行前10的项目中，每平方米均价在3万元以上的项目就占去7席。

　　“禁墅令”存在规避空间

　　在本次“禁墅令”下发之前，业内就“高端住宅项目是否应该纳入限购范围”有过争议。部分专家担心高端楼盘房价上涨会引起普通商品房的跟涨。而另一种声音则认为，高端住宅项目的消费者群体较小，高端楼盘是否限购、是否降价对于普通购房者来说没有太大意义，而高端楼盘在交易环节产生的税收则十分可观。

　　据测算，一套高端房产在二手买卖过程所带来的税收可以达到普通商品房的5至10倍甚至更高。而限购后成交量大幅下滑，一年下来仅高端二手房的交易税收就减少近十亿。当前采用的一些办法是通过土地增值税等办法来对部分高端楼盘区别对待。

　　由于别墅类房地产并非首次进入禁止用地目录，在之前的《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》通知中，已经禁止出让别墅类地块。张大伟告诉记者，“2006年之后，各地依然有别墅地块供应，可见土地市场的政策执行并不到位，即使本政策再次公布，实际还需要看执行效果。”

　　另外，对于很多容积率高于1的地块，开发商往往采取拆分容积率的办法。张大伟告诉记者，“用少数洋房搭配建设别墅，同样可以规避这一政策，所以本政策的执行效果对市场预计影响不大。甚至本政策出台，可能被目前在售的部分别墅项目用作宣传稀缺性的依据，实际对市场影响并不完全积极。”