国土部9年内6次发文规范别墅市场，此次特别对容积率明确限定，操作层面趋严。

　　“禁墅”或推热市场，牧马山别墅区蔚蓝卡地亚一周即售出7套。

　　国土资源部、国家发展改革委日前联合印发通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。与以往历次的政策所不同，新的“禁墅令”对住宅项目的容积率有了明确的规定，试图从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。

　　“限墅”升级为“禁墅”

　　政策对别墅产品的规定最早始于2003年。2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。时至今日，9年时间里，国土部已6次针对别墅问题发布相关规定，仅今年上半年，国土部就有两次公开规定。

　　按照国土资源部的定义，别墅是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。按“禁墅令”之前的标准，别墅的容积率应小于1。因此，容积率是否大于1也成为判断项目是否为别墅的依据。此次“禁墅令”对“住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)”的限定，也就被解读为对别墅市场的一种调控手段。特别值得注意的是，在新近出台的《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目，从字面上看，“限墅”已经悄然升级为“禁墅”。

　　如此密集地发文规范，是否意味着国家对别墅市场的调控决心？如今市面上的别墅产品是否会成为“绝版”呢？对此，王志纲工作室西南区总经理张志宇表示，国土部在9年的时间里6次发文规范别墅市场，如此密集地发文规范，这也从另外一个层面说明市场对别墅产品有较大的需求。当然市场也懂得变通，所以也就造成了别墅“禁而不止”。相反，“双拼”、“联排”、“叠加”等各种名义的别墅层出不穷。不过，也有业内人士分析，虽然国土部对别墅市场的限制规定非首次，不过此次特别对容积率有了明确的规定，从操作层面上来说，可能会越来越严。

　　“禁墅”或推热市场？

　　纵观每一次“限墅令”的出台，在某种程度上，或多或少地对当下的别墅市场“加了一把火”，不少开发商借助政策之风，加大宣扬别墅项目的稀缺性，别墅项目的置业顾问们在与客户沟通过程中更拿此当做“卖点”加以利用，甚至还有业主公然在二手房交易网站打出“别墅用地不再批，这套别墅卖完你还能在哪里买？”的广告语。

　　华西都市报记者从成都透明房产网上公布的数据中看到，7月2日-7月8日，位于牧马山别墅区的蔚蓝卡地亚仅一周即销售出7套的数据，要知道，进入楼市深度调控期之后，对于大多数的别墅项目而言，月销售套数能够维持在10套左右已经算是不错的了。

　　历经由刚需和改善型买家支撑的5、6月，市场的主流产品将添加新丁，不少别墅、豪宅选择7月入市，承接市场预期好转带来的销售热潮。占据牧马山头排位置的华新·锦绣尚郡7月耀世公开“依云坡”联排，户型区间为240-320平米，首付56万起；位于国际城南的中海城南官邸也预计7月开盘，将主推440-500平米联排别墅。

　　华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳表示，“禁墅令”并不能完全禁止别墅的入市，但是“禁墅令”能抑制相当一部分远郊地区土地较便宜的、低容积率别墅的入市。成都华新国际实业有限公司总经理岑泽伟认为，“随着‘禁墅令’的推行，将使得现有的别墅产品会更加稀缺，独栋越来越少，这对我们的别墅项目是一个利好的消息。”

　　禁墅之路

　　2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(即“45号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。

　　2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。

　　2008年，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

　　2010年，国土部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中，也重申严禁向别墅供地。

　　2012年2月22日，国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》中，规定“不得以任何形式安排别墅类用地”。

　　2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。