上海商品住宅供应量如今正迅速飙升。上周上海商品住宅供应环比增加77%。由于上海楼市近期呈现的明显供大于求态势，网上房地产显示上海新建商品住宅可售面积已再度突破1000万平方米，其中，外围刚需楼盘的集体入市尤其抢眼，无疑对于目前依赖刚需拉动的市场来说是一个利好消息。有专家预计10月份成交量或向上突破。

　　周商品住宅供应骤增

　　策源数据显示，上周(9月17日—23日)上海商品住宅供应为33.09万平方米，环比前周增加14.39万平方米，商品住宅供应量环比增加77%。从交易总量来看，上周上海商品住宅成交19.59万平方米，环比增加了3.25万平方米，环比增加20%。

　　从成交均价来看，上周上海商品住宅成交均价为21403元/平方米，环比下跌了1405元/平方米，跌幅为6%。从商品住宅个盘销量排行来看，上周排名前10位的楼盘中，其中有4个项目的成交均价超过2万元/平方米，只有1个项目的成交均价低于1.5万元/平方米。从商品住宅成交构成来看，上周3万元/平方米以下的公寓产品约占成交份额的74%，相比前周上升8个百分点，别墅成交占比为11%，较前周下跌5个百分点。

　　德佑地产研究主任陆骑麟指出，上周全市商品住宅市场出现了明显的回升，是进入9月以来成交最高的一周。上周商品住宅成交面积排名前四的楼盘均为成交均价2万元/平方米以下的刚需楼盘，且成交量都在70套以上。刚需楼盘成为了拉动成交的最大动力，全市商品住宅成交均价也因此有所下降。

　　对于当前“金九”的成色，金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交量较前周虽然有所上升，但在传统销售旺季的背景下仍然算是低位的反弹，“金九”前几周的表现恐怕远低于开发商的预期，或者可以说是“沮丧”的结果。九月尚余一周，金丰易居&佑威监控数据显示，商品住宅目前仅累计成交了57.80万平方米，剩余一周商品住宅需成交分别超过22.43万平方米和28.13万平方米才能分别和8月80.22万平方米、7月85.92万平方米持平。

　　黄志坚表示，“金九不金”已成定局，是否成为“铜九铁九”，还要看最后一周表现。之所以造成这样的局面主要是6月的成交导致部分开发商过于乐观，取消或收窄优惠甚至涨价，以及有关部门频吹“冷风”所致。

　　刚需楼盘仍将主导市场

　　无论是从当前楼市供应结构，以及需求结构来看，接下来的“银十”都将是由刚需所主导。分析师指出，在经历了8月底9月初改善型产品大量入市却成交下滑的一段时间后，大部分改善型项目都意识到由于在6、7月改善产品的大量成交，使得当前楼市中中高端产品的购买力和购买需求都出现较大幅度的萎缩，所以相应地也都转为常规销售，不做新推。而此时的楼市中的主力购房群体基本上被刚需购房者所垄断，在此形势的指导下，从9月中下旬，刚需楼盘的入市占据全市开盘市场的绝大多数的份额，由于刚需购房者数量众多，难以短时间被消化，所以刚需产品的强势推盘必还将延续至10月份，2012年的“银十”楼市，预计将会是刚需产品主导的市场。

　　德佑地产数据显示，上周的新增供应绝大部分位于外环外区域，外环外的公寓项目占据了总供应面积的七成之多，主要集中在奉贤、金山、嘉定、闵行及浦东，尤其是奉贤区的公寓供应量接近于10万平方米；上周的别墅供应量也达到7万平方米，不过绝大多数都是金山、奉贤、浦东的经济型别墅。

　　陆骑麟认为，供应量的大增，尤其是外围刚需楼盘的集体入市，无疑对于目前依赖刚需拉动的市场来说是一个利好消息。目前，价格僵持是成交量无法取得突破的重要原因。随着供应量的大增，如奉贤、嘉定等外围高库存区域的楼盘将面临更严峻的同质化竞争，如果在这些区域能够打开价格僵持的缺口，金九银十的市场局面将有望得到改观。不过，需要指出的是，上周获取预售证的不少楼盘，都在前期有过热销行情，这些楼盘是否会收缩优惠幅度，尚有待观察。