1-9月份，南京楼市成交依托刚需市场持续火热，刚刚过去的金九，在大批刚需楼盘纷纷试探性提价的同时，以刚需为主力的市场逐渐式微，而此时，高端市场却开始逐渐显山露水。截至目前，已经有数十个高端楼盘宣告将在10月开盘。

　　今年1-9月份，南京400万以上高端住宅总成交量已达679套，均价2.2万元/平米，远远超出2011年的全年总量！限购令两年多以来，南京高端市场尘封已久，而近期限购政策再次收紧，久违的高端住宅集中上市潮在近期出现，这让接下来的四季度悬念重重。

　　市场

　　高端市场

　　成四季度最大看点

　　无论是成交量还是成交金额都较前几月有所下跌，金九市场就这样无可奈何“金”落去，这让更多的人对于银十充满想象。事实上，据记者了解，除了数千套刚需房源在银十集中上市之外，高端市场从近期开始也出现勃发之势。据统计，江宁、城东、城北、仙林、河西等板块预计在10月入市的高端项目多达10余个。

　　网上房地产显示，位于马群的复地御钟山首批房源整体均价不超过3万/平米，与之前传闻中的4万/平米相比缩水万元左右。记者在网上房地产查询到，复地御钟山1期 1、2、5、7、8幢新领销许，共128套，面积160-330平方米，均价为26912元/平方米。 位于江宁的五矿九玺台55-60幢新领销许，共45套住宅，面积180-360平方米，网上房地产数据显示均价19154元/平方米。雅居乐藏龙御景10月份推2、9、12 幢，282 套精装房源，面积130-330元/平方米，网上房地产显示12幢单价为19577-20162元/平米。此外河西的苏宁滨江壹号，仙林高科荣境，城北板块的凤凰山庄也将在10月中旬推出联排和叠加别墅房源；江宁的叶泊蓝山和复地朗香别墅等项目也计划在10月推出新房源。

　　“刚需市场已经基本稳定，从10月份开始的四季度的最大看点就是南京年度最大的豪宅量集中上市。”业内人士如此表示。

　　数据

　　中海仁恒之后

　　下一个是谁

　　“今年以来，高端改善市场的成交数据较前几年已经有了明显的改善。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉给记者列举了一组数据：总价400万元以上的高端住宅，2010年的成交量是720套，2011年下降为460套；总价600万元以上的高端住宅，2010年成交了240套，2011年仅仅成交7套。今年以来，受整体楼市持续性回暖的带动，高端市场也逐渐走出低谷，开始恢复性增长。据统计，目前为止，总价400万元以上的高端住宅的销量已经超过了2010年，增长迅猛；总价600万元以上的高端住宅成交140套，不但远远超过去年，也已经达到2010年的60%，他预计最终全年销量将非常接近2010年。

　　某机构分析，截至9月，今年的市场基本是刚需充当成交主力，而在央行首次降息后，改善型需求开始挺进楼市后半程，并成为市场的亮点。据网尚研究机构统计，1-9月份，南京400万以上高端项目总成交679套，均价2.2万元/平米，其中河西最多255套，江宁132套，城中57套。该机构给记者提供的一份金九南京楼市销售金额前十的榜单，第一名为中海凤凰熙岸，第二名为仁恒江湾城，高端改善楼盘位居前列。而巧合的是，这两家楼盘的当期项目都已经进入销售尾声，下一期新品均要到明年才能上市。在这一空当期，数十家高端项目顺利接棒。

　　预期

　　高端产品

　　也得走价格路线

　　同策咨询机构张宏伟分析说，就上海高端市场来看，近期成交量在不断下降。“9月有两次高端物业展，一个上海本地高端楼盘，一个海外置业展，看的人也非常少。十一房展会，高端楼盘参展的也不多，还是以刚需为主。”他认为造成这种现象的原因就是近期限购政策执行上收紧直接影响了高端住宅的成交。另外一方面，上海高端楼盘价格方面趋于正常，没有之前大幅降价的楼盘那么多了，这也是影响成交的另外一个重要因素。就此他认为南京即将集中上市的这波高端改善楼盘如何取胜关键看价格。

　　南京10月新入市大盘豪宅不少，他们有共同的卖点：第一，品牌优势明显，都是大牌开发商，全国性开发商；第二，资源优势明显，不是靠山，就是靠水，有的是山水俱全；第三，产品优势明显，区域标杆项目，精装修，大平层为主，还有部分别墅产品。但是这些楼盘在拥有以上优势后，也有不少难点。比如同质竞争带来客群争夺火热，价格高企导致客群聚集程度高。从产品上来看，精品优势尚不突出，比拼的关键还是价格，地段和服务。市场将取决于他们的最终定价，宣传包装，推广渠道。