争议来得比文件更快。

　　尽管陕西省的地产商们普遍都没收到主管部门的红头文件，但该省住建厅官网的一则“控制开发商合理利润在10%左右”的通知已经“炸开了锅”。

　　一家在陕西排名靠前的国有房企副总直言，“这个新政太不可思议了。如果政策一旦执行，开发商的应对办法只能是互相作假。”而另一位开发商中层则称，新政一刀切限制利润的做法并不科学，让中高端盘无所适从。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学对本报说，陕西省此次出台的新政想法是好的，但调研不够充分，没有考虑到实际可操作性。他正准备找机会在相关会议上直陈意见。

　　所有楼盘一刀切？

　　陕西省这份引发巨大关注的新政，于10月20日在陕西省住建厅官网以一则通知形式发布。

　　在这份通知中，陕西省称此次新政目的，是“为进一步促进全省房地产市场平稳健康发展对条件成熟的区域或项目……鼓励和引导房地产开发企业现房销售，切实满足自住型和改善型住房需求”。

　　对于陕西新政的酝酿，兰德咨询总裁宋延庆此前曾听闻。他前不久曾到西安市场调研，当时，从当地部分大型房企口中得知，陕西省住建厅在出台政策前进行了小范围的意见征询。

　　宋延庆透露，陕西省住建厅出台此政策的缘由是因为担忧陕西一些城市因为外来房企的进驻而引发房价过快上涨。此前安康、榆林等城市已经出现上涨苗头。

　　宋直言，近几年陕西省房价一直相对稳定，但近些年由于龙湖、中海等大型房企的进驻，直接推高了当地房价。而这正是陕西省所担忧的。

　　显然，这也和中央近期地产调控方向一致，无可非议。但当地部分地产界人士仍然对该通知不敢苟同。

　　引发争议的是具体操作办法。在这份通知中，陕西省明确要求陕西省各城市，“按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右。”

　　10%的“红线”如何测算而得？陕西省住建厅官网公开信息中，找不到此前针对房屋成本测算的调研动态。惟有上述《通知》中提及，房地产开发项目成本构成是由陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局明确的标准，也未提及10%利润的测算方法。

　　西安当地大型国企紫薇地产一位不愿透露姓名的高级中层22日向本报举例说，该集团在陕西开发的项目有高、中、低端各种楼盘，集团每年对公司整体平均净利润考核标准是12.5%；一旦如果新政实行，平均到各档次楼盘，他们的平均利润应该还是可以满足。

　　“但问题是，从目前政策表述看，10%左右的利润属于一刀切做法。那么，不追求快速周转只追求利润的中高端商品市场怎么办？”

　　或促房企虚报成本

　　而另一家排名靠前的当地地产国企副总则直言，类似新政，执行难度将很大，原因是房企可以在成本上报多项构成中做手脚。

　　云南瑞景房地产经纪有限公司董事总经理孙勇飞称，据他从同行处听闻，有多种办法可以增加名义上的成本，“比如增加人头，增加采购，增加广告支出，增加营销投入等等，单一个售楼部，成本可以是200万元，也可以600万元。”

　　孙勇飞笑称，“除非陕西省住建厅聘请无数个类似普华永道这样的会计事务所来查账，否则本土的会计事务所都会被开发商摆平”。

　　上述房企副总还认为，行政干预的调控只会导致市场的不真实性越来越大，同时，一些主管部门的寻租空间也会越来越多。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学则从政府实际执行可行性来质疑。

　　王称，“就算是同一地段，不同开发商操作的项目成本构成往往不同；另外，有的项目拿地早地价便宜，有的项目拿地晚地价贵，这些也构成成本差异性，这些综合的复杂因素，如何操作执行呢？”

　　王认为，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府划拨，地价相对固定，所以，政府可以对保障房的利润作出限制，比如3%等，但商品房由市场经济杠杆调节，在终端控制合理利润操作起来非常有难度。

　　考虑到操作性，王圣学感叹，“这恐怕是相关部门并未经过广泛和充分的调研取证，闭门造车研究出的政策”。

　　截至记者发稿，陕西省住建厅暂未就此对政策作出任何回复。

　　土地税费成本占比高

　　按照陕西省官方通知，开发商价格测算应包括“土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目”。

　　根据宋延庆的分析，一个楼盘的成本大概分为开发成本费、其间费用(period cost)以及不可预见风险费等。这其中，不可预见费最少，一般在1000-2000万左右。

　　其次，第二项重大支出是其间费用，主要指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用、税金等，这当中税金比重最大，大约是总成本的17%左右。

　　开发商的第三项也是最大成本支出是开发成本，包括土地获得费、前期费用、建安费用、配套工程费、园林景观费以及资本化财务费用等。其中，土地获得费以及资本化财务费用比重较大，土地获得费约占总成本的20%-30%。

　　“随着融资成本不断提高，开发商的资本化财务费用占比也越来越高，大约可以占到10%，乃至20%。”宋说。

　　中信证券分析师陈聪则称，必要的价格管理是市场经济发展所需要的，但如果利润率等于10%为合理，利润率大于10%为不合理，实际上是把房价合理性问题等同于企业利润问题，而没有考虑开发商成本中最重要的地价是否合理等因素。

　　中信证券统计17个二三线城市出让的底价发现，从2008年到2011年，这些城市土地出让底价逐年上涨，2008年到2011年4年内分别为，1168元/平方米、1275元/平方米、1535元/平方米、1672元/平方米。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌对本报称，政府的高地价是高房价的重要原因之一，仅限制地产商的利润显然不能服众。在成本一笔糊涂账的情况下，将这样的行政手段粗暴介入商品房领域，既违背规律，又糊弄人。

　　事实上，在房价的构成中，地价与房价的争议一直不断。

　　2009年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的相关报告，称房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。两个不同部门的调查中，土地成本悬殊巨大。

　　此后两三年，地价不断攀升，但各方仍未对地价成本达成一致意见。

　  业内人士张宏伟表示，就项目成本构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本、缴纳税费占到房价中的比例大概范围各为20-30%，也就是说，房价中的40-60%要被政府直接拿走，这在一定程度上反映出土地和税费成本，是高房价两项重要决定因素。

　　“房价高企一定程度上是政府当前的土地财政政策造成的。开发商15%的利润应该属于正常利润水平。”张说。

　　张宏伟认为，要从根源上控制高房价，需尽快用房产税代替土地财政。