日前，央行最新发布的《三季度贷款投向统计报告》指出，三季度中国房地产贷款增长加快，个人购房贷款、房地产开发贷款增速出现回升。但是来自市场层面的动向却是各大房企进入10月后疯狂融资，宏观层面和市场层面的背道而驰到底蕴含着怎样的玄机？

　　房地产贷款增速的背后

　　根据央行最新的报告显示，三季度房地产新增贷款4168亿元，占所有新增贷款的比例为22.4%，是自2011年二季度以来的新高。就是说银行贷款在今年三季度向房地产业倾斜明显。

　　有金融业专家就此指出，“自从六七月中国人民银行两度降利息之后，居民购买力重回房市，成交量大幅上扬，开发商现金流得以改善，房地产建设加速，房地产市场温和回暖”。

　　但是在房地产业内人士来看并非如此，来自链家地产的一份细分报告显示，在今年三季度新增的4168亿元房地产贷款中，个人按揭贷款达到了3273亿元，保障房开发贷款431亿元，而其他房地产开发贷款仅有464亿元。这意味着，从银行流向商品房领域的开发资金3个月只有464亿元。

　　从细分数据中可以看出销售在回暖，但是开发商能从银行获得的开发贷款依然有限。

　　“销售回款的速度虽然在加快，但是对于前几年大规模扩张的房企而言依然杯水车薪。”颐和九州资产管理公司副总经理张磊坦言。

　　“银行的开发贷款并没有收紧，审批程序也没有增加难度，但是开发商贷款却很困难，因为在调控的两年中，开发商可以抵押的土地和商品房基本上全已经抵押出去了，想从银行拿钱已十分困难了。”张磊说。

　　464亿元的新增房地产开发贷款和10月短短十几天内开发商融资规模达到200亿元的对比，无疑说明了现在房地产业对于资金的渴望。

　　另一方面，张磊认为，开发贷款额度不高说明在过去的一段时间内开发商拿地规模正在急剧下降。“判断市场的回暖与否要从源头来看，房地产市场要从土地市场来看，尽管九十月土地成交量有所上涨，但是从地价而言并没有出现上涨，也就是说整体房地产回暖还尚待时日。”

　　房企疯狂融资

　　其实对于开发商而言考验资金压力的，主要是已经开盘但是销售不畅的项目。“以前是100个人买60套房，现在50个人买60套，限购后销售人群的减少，直接影响了项目的回款速度，而这时已经开盘的项目土地和商品已经全部抵押出去了，开发商如何融资就成为大问题，因为在国内无抵押物是无法从银行贷款的。”张磊表示。

　　昨日，中粮地产发布了关于向中粮万科假日风景申请续借委托贷款的公告。2010年10月，公司第六届董事会第三十四次会议审议通过关于向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司申请委托贷款的议案，贷款金额7亿元，期限两年，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次基准利率。现因经营发展需要，公司拟向北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司续借委托贷款，共计7亿元，期限一年，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次基准利率执行。

　　记者了解到，该项目是2006年万科与中粮合作的项目，目前已经进入了收尾阶段，但是现在又进行续借委托贷款，从侧面反映出了目前许多已经开盘的项目需要资金输血。

　　“绿城就是个例子，大批项目已经开卖，但是却又遭遇限购致使回款受阻，这样从国内银行很难贷款，被迫卖身求生。”张磊表示。

　　根据中原地产统计显示，10月以来，多家房企再推融资计划，数家房企意向融资额超过150亿元，在9月全国整体土地市场升温的背景下，房企输血拿地的积极性高涨，整体四季度做多的趋势将更加明显。其中包括龙湖、融创、方兴、世房等企业在内近期全在加大融资力度。