“一个庞大的养老市场正在形成。”

　　截至2011年，中国65岁及以上人口约占总人口的9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，这个比例将上升至14%。

　　指着这组数据，一家上市房地产公司养老地产部负责人徐波对记者说。“老龄化的加剧带来的是养老居住需求的爆发。未来将有一批老人，有着人生最高的财富净值、有着独立生活的养老观念，希求高质量的晚年生活。他们的需求正在成为房地产行业新的转型领域。”

　　对于商人来说，需求就是商机。记者了解到，现在的养老地产市场，尽管表面上风平浪静，但水面下已是暗流涌动。房地产行业中，万科、远洋、保利、首创等开发商均在酝酿着养老地产项目；保险行业，除了泰康之外，中国人寿(601628)、新华保险(601336)等多家企业也纷纷染指。明年，一批养老地产项目将陆续浮出水面。

　　需要关注的是，从2013年开始，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划，这就意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈将被打开。借助这一重大利好，2013年，北京养老地产的元年即将到来。

　　现象

　　新兴的“活跃长者族”

　　住到养老公寓去，是黄阿姨最近才有的想法。之前，在她的观念里，对养老公寓有一种天然的排斥：“那是不能动了才去的地方，能不去就不去。”

　　让她观念发生转变是一次意外。今年5月份，黄阿姨下楼时不小心摔了一跤，结果，踝关节骨折了。

　　今年65岁的黄阿姨和老伴的身体一直都很好，另外，老两口住在西城区一家研究所的大院里，邻居都是同事，互相有个照顾。因此，两个在美国的子女很放心，黄阿姨也从没想过去住养老公寓。

　　腿摔了之后，许多现实的问题让黄阿姨没想到。首先是叫救护车的时候，救护车堵在胡同口半小时进不来。胡同本来就窄，又被小商小贩挤占了，救护车只能蹭着进来。虽然从积水潭医院到黄阿姨家只有三四公里的路，但救护车却等了40多分钟。黄阿姨当时想，幸亏不是什么要命的病，不然，就给耽误了。

　　接下来是上下楼问题。黄阿姨的家在三楼，楼层不高但没有电梯，医护人员抬不下去，不得不请保安帮忙。之后静养的两个多月，黄阿姨除了到医院复查，一直就没下过楼，没电梯，太不方便了。

　　更大的麻烦出在请保姆上，一个月3000元，管吃管住，一周还休息一天。黄阿姨觉得待遇挺优厚了，但没想到，保姆自己都说：宁可看孩子，也不愿意看老人。结果3个月，换了两个保姆。

　　在此期间，黄阿姨有个老同事突然去世了，死因是脑溢血。黄阿姨听说，他当天早上起来上厕所，一直没出来，家人没及时发现，发现的时候，已经快不行了，到医院也没抢救过来。从病发到离世，就几个小时的工夫。大家都说，当时，如果卫生间有个紧急按钮，可能就能避免这次不幸。毕竟才60岁出头儿，太年轻了。

　　这次骨折加上老同事的离世，触动了黄阿姨：年纪大了，经不起意外。在美国的儿女也劝说，在国外，住老年住宅很普遍，不是动不了的人才去住。其中，有一种老年住宅是专门针对相对年轻、身体健康的“活跃长者”的。

　　于是，黄阿姨骨折好了后，就开始寻思，看看有没有合适的养老院或养老公寓，黄阿姨的这个想法得到了不少老同事的响应，这些老同事多是子女不在身边的。他们商量好，一起去考察，考察好了，“组团”住过去，好让儿女放心。

　　据了解，最近两年，有黄阿姨这样观念转变的人越来越多。按照北京市“9064”养老服务格局，计划到2020年，90%老人居家养老，6%社区养老，4%在养老机构养老。

　　但市政协最新的民意调查显示，4000多位参与调查的市民中，希望将来入住养老机构的占参与调查总数的24.5%，远远高于政府所预期的4%；选择依托社区居家养老的占53.3%，明显低于政府所预期的90%。相当多的人渴望拥有一个独立、舒适、高质量的晚年生活。

　　样本

　　“每月6300元”还需排队等仨月

　　观念转变之后，今年9月份到现在，黄阿姨考察了十几家养老院和养老公寓。

　　市区的，就不考虑了，根本排不上。另外，和黄阿姨想象得一样，75岁以上、不能自理的老年人比较多。黄阿姨觉得自己还没老到那个程度。

　　后来，黄阿姨打听到昌平北七家有个汇晨国际老年公寓。到了现场，黄阿姨挺满意：社区里的环境和花园似的，房子虽然都是专门为老年人设计的，但房间面积都很大，有50平方米的1居、80平方米的2居室；还有112平方米的大两居，布置得像家一样，还可以自己做饭。“有家的感觉”是黄阿姨比较看重的。另一个让她满意的地方是有温泉，对老年人保健很有好处。

　　在这里，一般身体好的，住普通的公寓就可以了，如果生了病，可以住特护公寓，病好了，再搬出来，非常方便。另外，这里还有电子定位跟踪系统，不管老人在哪儿出现意外，都能得到及时救助。

　　这里的房间价格是：50平方米4000元、112平方米6300元、80平方米6800元。销售顾问小马告诉黄阿姨，80平方米的房子户型好，还与配套设施在同一栋楼里，所以最抢手，价格也随之上涨了。对于这个价格，黄阿姨觉得已经很贵了，但让她没想到的是现在想入住，还排不上，要等3个月才能轮上。

　　离汇晨国际老年公寓不远，有个北京太阳城银龄公寓。入住的每位老人押金以10万元起步，交纳的押金越多房租越便宜。此外，老人如需要护工，还需按照自理、半自理和无自理能力的情况自行支付相应开支，雇一位护工的支出大约在每月3000元左右。综合算下来，住在这里的养老公寓，每月大约也要5000元到6000元。

　　除了北京太阳城银龄公寓，黄阿姨还听说了一个顺义的东方太阳城老年公寓，离市区更远些，但价格也不便宜：30平方米的一居4000元；50平方米的二居，5200元；90平方米的三居7000元，另外还要单独支出水电费和餐费。

　　之后，黄阿姨还考察了爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄、将府庄园等老年公寓，多数房间每个月的价格都在5000元以上。产品雷同、价格比较贵是黄阿姨比较直观的第一感受。这个价格，黄阿姨还能接受，但其他打算“组团”入住的同事接受不了，组团的事儿就不了了之了。黄阿姨觉得很遗憾，她希望市场能有更多、更丰富的养老地产产品，来安养他们一个多姿多彩的晚年。

　　背景

　　人类历史上规模最大

　　速度最快的老龄化进程

　　根据联合国划分人口老龄化程度的标准，当一个国家60岁及60岁以上的老年人口占总人口的比例超过10%，或者65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过7%，意味这个国家进入“老龄化社会”。

　　当一个国家60岁及60岁以上的老年人口占总人口的比例超过18%；或者65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过14%，意味着这个国家进入“老年型社会”。

　　当一个国家由老龄化国家转变为老年型国家，在社会、政治、经济、文化等诸多方面都会产生深刻的变化，这种变化称为“老龄化危机”。

　　这段转变的时间越长，则越有利于社会作出反应；如果很短，则非常容易引发深刻的社会问题。

　　根据联合国的数据，主要发达国家的人口老龄化水平在未来几十年的时间内将进一步加重。其中意大利与日本到2050年更将进入一个“三人行必有一老”的超级老年型社会。

　　发达国家比较早进入老龄化，法国最早，1870年；英国其次，是1921年，从老龄化到老年型过渡周期瑞典85年、英国45年、德国46年、美国60年，有充分的时间准备应对。而大多数发展中国家基本都是在没有充分准备的情况下进入“老龄化社会”和“老年型社会”。

　　我国1999年进入老龄化社会。近年来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势。截至2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口的9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%，进入老年型社会，过渡时间26年。与此相对，法国这一过渡用了115年。中国正经历历史上规模最大、速度最快的老龄化进程。

　　其中，北京是中国人口老龄化较高的城市，《北京市2011年老年人口信息和老龄事业发展状况报告》中显示，全市户籍总人口1277.9万人，其中，60岁及以上户籍老年人口247.9万人，占总人口的19.4%。