在被调控政策压抑了两年多之后，年底，北京楼市出现恐慌性购房潮。一再被麻醉的中国楼市，究竟怎样才能摆脱“道高一尺，魔高一丈”的恶性循环？

　　在北京东五环十几公里外的北马庄，几座黄色巨型塔吊正在飞快旋转，一座城邦正在温榆河畔徐徐展开。

　　虽然这个名叫金地格林格林的楼盘邻近火化场和高压电线群，且均价超过1.5万元/平方米，但过去一个月，有三千多人交钱排队办卡，等着抢购四百多套中小户型住宅。格林格林项目的一位销售人员表示，托各种关系前来买房的人达到上百人。

　　更让消费者感到恐慌的是，2012年12月之后，北京部分区域二手房坐地起价了。王瑜从2012年年初开始看房，为了等广渠门的一个新盘，眼睁睁看着附近的二手房飞涨。到最后，新盘没摇到号，她不得已去买富力城的二手房，价格却已从年初的每平方米4.1万元涨到了4.5万元。

　　12月初，她签完约没几天，中介就告诉她，她的房子市值已经升了二十来万，“要是没等新盘，我还能省个四十来万。”王瑜还是很懊恼。

　　国家统计局12月18日公布的数据显示，11月份北京、上海、深圳、广州等主要城市的新建商品住宅价格较10月份均上涨，北京涨幅最大，环比上涨0.8%，而此前连续三个月基本持平。

　　北京市房地产协会秘书长陈志向南方周末记者透露，受益于下半年楼市的“翘尾”行情，2012年北京新房市场是调控近3年来成交量最高的一年，预计将达到9.1万套。他称“恐慌性购房”只属于热点区域热点项目，并不代表楼市整体，北京市场基本处于动态平衡之中。

　　但市场真的处于平衡之中吗？中国政府通过限购等“管治”手段抑制房价过度上涨，让北京房地产市场价格很长一段时间内走软，但这并不是真实供求关系的反映，经过近三年的调控，一股强大的购买力正在蓄势待发。

　　中国房产研究会副会长顾云昌称，2012年全年北京市住宅用地成交总量仅为648万平米，创近6年来新低，在库存不断消化而供应难以跟上的情况下，2013年楼市仍有很大的上涨动力。

　　北京楼市大逆转

　　明年开春即将结婚的婚房需求，以及年底的改善置业需求，推动了北京住宅成交量的年底爆发。

　　一直到2012年8月，邵纯还被她老公埋怨眼光不准，买两套房子都被套了。

　　作为大型房地产公司白领，经历了2008年房价大跌，2009年飞涨之后，25岁的她迫切要买房的不是自住需求，而是“心理刚需”。他们曾经眼睁睁看着一套房子的标价，以每周10万的速度上涨，从140万涨到170万，再到200万——等他们下定决心买的时候，带着定金去，结果房东又不露脸，说不卖了。

　　此时，非要有套房不可的心理，比真正的自住更焦灼难熬。2011年年初，她几乎只看了一眼中弘北京像素，就给老公打电话说，“这房子我要了。”他们花了80万买了北京像素的一个四十多平方米的复式公寓；到2012年年初，她又举债买下了龙湖时代天街的一套房子。

　　焦灼的邵纯不知道自己正在经历北京楼市的又一轮大起落。当他们倾尽所有买下两套远郊小房子之时，正值北京楼市笼罩在2011下半年楼市量价齐跌的阴霾中。此时有关房价将要下行调整，甚至房地产市场或将崩盘的悲观预测，主导着舆论风向。世界银行在当时还发出警告称，“房地产市场回调”是中国面临的最大风险之一。

　　邵纯彼时两套房子市值很快就开始下跌，尤其是陷入资金链紧张的北京像素，开发商中弘地产甚至在2012年年初以五折卖楼，老公开始嘀咕他这个从事房地产业的老婆的眼光了。

　　短暂的萧条后，积蓄已久的刚性购房需求开始率先回暖，在开发商促销及首次置业的刚需购房需求支撑下，北京楼市在春节后交易量开始稳步回暖。5、6月份楼市调控将要放松、房价将要上涨的传言，又进一步推动了交易量连续三个月上涨，并在7月份达到全年的峰值——商品房成交达2.5万套，二手房住宅签约1.7万套，均创2010年调控以来的最高。

　　华远地产董事长任志强在彼时预言，如果现有调控房地产政策不变，2013年3月，中国房地产必将暴涨。他指出限购令限制了新增土地供应，导致了北京2012年出现历史上第三次土地负增长，旧土地供应库存2013年3月终止，自从1998年房改后，每次土地供应负增长之后房价都会暴涨。

　　为了防止楼市的失控，中国政府派楼市督察组到各地督查楼市调控执行情况；另一方面，住建部、国家发改委、中国银监会、人民银行等中央多部委相继发布声明否定房地产调控放松的言论，并多次重申将从严楼市调控。受此影响，以及上半年刚需严重透支的影响，北京楼市成交量从2012年8月份开始连续三个月回落。

　　经过一个生意平淡的“金九银十”后，北京楼市交易量的下滑并未至年底，买家们开始在年末重返楼市了。金地格林格林原计划只在2012年11月份推200套房源认筹，但意向客户在几天内就接近2000人，后来他们不得不又加推200套房源。

　　进入2012年12月，北京多个区域开始出现“恐慌性购房”。明年开春即将结婚的婚房需求，以及年底的改善置业需求，推动了北京住宅成交量的年底爆发。北京市房协统计，11月北京新建商品住宅成交均价为2.18万元/平方米，环比10月份上涨5.2%。在离2013年3月份仍有一季时间的现在，北京、广州等一线城市似乎真有了房价“暴涨”的苗头。甚至媒体报道，一套位于北京二环铁路边上的房子，一夜之前从230万飞涨到300万。

　　有一天临睡，邵纯夫妻俩算了一笔账，发现自己一年来买的两套房子比原来涨了超过60%，“顿时扬眉吐气了”。直到2012年8月份，他们还在为此争吵。3个月里，随着北京楼市的起伏，他们的人生也随之起伏，但终于在这一赌局中胜出了。

　　股市资金流入

　　12月有相当部分的股市资金流入北京楼市，股市四季度有高达四千亿元的解禁，数千亿资金流向楼市，也成为搅动北京楼市的重要因素。

　　尽管2012年还有十余天才过去，但从目前数据看，2012年全年北京新房市场创造近3年成交量新高已无疑问——预计全年成交量将达到9.1万套，同比上涨55%。

　　财政部网站公布的数据也显示，2012年11月份房地产营业税同比增加123亿元，增长超过58.7%。营业税如此的大幅上升，再一次有力印证了12月楼市的“翘尾”回暖。而这一翘尾正驱动着更多的资金涌入楼市。

　　刺激购房者心理和整个楼市预期的还有近期土地市场的“疯狂”。整个11月，多个城市“地王”频出。11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生。2012年销售额破千亿的保利地产一位高管向南方周末记者称，保利有意识在10月份后大笔拿地，“马上就没房可卖了，但地价开始抬头了”。

　　巨大而突然的成交量背后，是哪些消费者在支撑？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，市场压抑了两年多的刚性需求启动很关键，过去两年没有释放的购买力太大了。但2012年10月之后，购房人群出现了变化。

　　“之前首次置业的人占整体市场的七成，改善性置业的人不到三成，但10月份之后首次置业人数明显下降，有些项目两个主要购房人群所占的比例出现反转。”胡景晖说。

　　也就是说，过去几年一直回避中国房地产市场的投资者如今卷土重来。从我爱我家接触的客户统计，12月有相当部分的股市资金流入北京楼市，股市四季度有高达四千亿元的解禁，数千亿资金流向楼市，也成为搅动北京楼市的重要因素，“尤其是全款购房比例上涨至四成左右，别墅成交量环比上月上涨近九成。”胡景晖说。

　　11月份以来，中国各地的房地产市场均出现起色。根据国家统计局发布数据显示，11月份全国70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过了75%，达53个，为2012年以来最多，广州、上海等其他一线城市全线上涨，且涨幅远远超过二线城市。

　　据媒体报道，广州珊瑚天峰项目周五通宵热卖，该项目开盘即涨5000元/平方米；广州南沙碧桂园天玺湾则是周六三千多人排队争购；而周日才开盘的珠江新城尚东君御在周六晚已出现排队长龙。

　　但并不是所有房地产项目都出现转机。这一轮成交量回暖过程中，许多楼盘销售不久就被一抢而空，但同样也有许多楼盘销售惨淡，11月份北京新增15个新盘，就有包括璞瑅、东亚·印象台湖、北京城建·琨廷等4新盘零成交——开盘优惠仍旧是硬道理。

　　被打麻药的楼市

　　12月14日才刚刚结束的中央经济工作会议上传递出来的信号非常之少，对于房地产，仅仅一句“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。

　　从2003年开始，中国楼市开始进入一个死循环，往往年末中央经济工作会议到次年两会，以收紧银根和地根为核心的调控达到顶峰，之后进入政策效果观察期，然后供不应求的市场迅速报复性反弹。然而，12月14日才刚刚结束的中央经济工作会议上传递出来的信号非常之少，对于房地产，仅仅一句“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。

　　在“恐慌性购房”消息刺激下，12月18日，国土部召开关于“采取切实措施，稳定房地产用地供应，抑制异常地价”的新闻通气会，出台多项措施抑制高地价。12月17日晚，北京市住建委联合人力资源局，进一步明确缴纳社保认定购房资格标准，规定补缴社保在购房资格审核中不予认可。

　　北京市住建委同时称，目前北京市还有九千余套商品住房正在预售审批之中，有望年底前形成实际供应。此外，北京市开工未预售商品住房项目还有1200万平方米，其中很多项目预计2013年上半年可以形成实际供应。再加上现在全市在售商品住房库存还有超过5.4万套，存量住房市场供应潜力巨大，可有效满足需求。

　　但北京如今所供土地以远郊区域为主，配建保障房的住宅用地必将进一步加大，五环内优质地块供应仍显匮乏。

　　中国房产研究会副会长顾云昌称，北京房价上涨趋势加剧，土地供应计划未完成将为2013年楼市调控带来较大压力，中国政府调控的主要目标是北京、上海等一线城市，中央对于这些城市楼市反弹的容忍度依然不变，如果房价上涨过快，2013年仍存在调控收紧的可能。

　　但楼市调控仍旧类似于打麻药，人为扭曲了商品房市场的供需关系，保利地产高管即诉苦，目前政府在房价管制上较前几个月更为严格了，“在北京的高端项目，最头疼的是怎么才能拿到预售证”。

　　原中国房地产开发集团总裁孟晓苏也称，“通过限购，糊涂父亲已把儿子打出毒瘾，不打麻药他就会跳会闹。但父亲种大麻帮儿子戒毒绝不是正确的。待中国住房双轨制正常运行时，人们会把这段有趣的限购故事当做一桩笑料”。