《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》元旦起施行

　　近年来，因为小区新旧物管交接而引发的各种纠纷甚至于斗殴时常出现，一些物管甚至在被法院判退出后依然留在小区当“老赖”。昨日，广州市国土房管局公布了《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》(以下简称《办法》)，进一规范小区物业管理权的移交工作，让新旧物管公司交接从此有法可依。该办法将于2013年1月1日起施行，有效期5年。

　　新旧物管交接分四步走

　　如果合同期限还没有到，但业主对物业服务非常不满，该如何依法炒掉原来物管公司呢？广州市律师协会民事法律委员会秘书长程磊指出，新公布的《办法》明确规定了退出、进驻物业项目的程序，明确了原物业服务企业必须退出物业项目的5种情形，以及退出时必须向业主委员会移交的7种资料和财物。

　　程磊表示，按《办法》规定，新旧物管交接应该分四步走。首先是成立业主委员会，由业委会组织召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，依法要求物业企业退出或者物业企业主动退出。然后，按《办法》新设立的提前告知制度，提前3个月以书面方式告知对方。原物业服务企业应当按照本办法规定，向业主、业主大会移交相关资料和财物并及时退出物业项目，业主、业主大会接管物业项目。接着，由业主、业主大会选聘新的物业服务企业。最后，在原物业服务企业退出物业项目后，由业主、业主大会按照物业服务合同的约定与新聘物业服务企业办理移交手续，新旧物管交接才算完成。

　　针对经常出现的旧物管公司成“老赖”的问题，该《办法》规定，如旧物管公司不能及时退出社区，业主、业主大会和新聘的物管公司可以通过区、县级市房地产行政主管部门或者司法途径要求其退出。而物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费的，业主有权拒绝。

　　拒不退出的可申请仲裁或诉讼

　　值得一提的是，对不按规定退出物业项目的物业企业，或者物管公司不符合合同约定的解除条件提前终止合同，擅自撤离小区的，在按照《广东省物业管理条例》的规定进行行政处罚的同时，新印发的《办法》还增设了两大制约措施：一是取消其2年内参加前期物业管理招投标和政府采购物业管理招投标的资格；二是取消其3年内参加国家、省、市物业管理示范(优秀)项目评选资格。另外，这些处理决定同时将抄告市政府采购中心、广州市物业管理行业协会，由广州市物业管理行业协会将其不良行为记入企业诚信档案，并向社会公布。

　　《办法》还规定，物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物，违反治安管理的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不撤出物业区域、强行接管的，全体业主、业主委员会可依法通过仲裁或诉讼途径解决。

　　五种情形物管须无条件退出

　　1.前期物业服务合同期限未满，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；

　　2.物业服务合同期限届满或者符合物业服务合同约定的解除条件，业主、业主大会依法作出决定选聘新的物业服务企业，且与新聘物业服务企业签订的物业服务合同生效的；

　　3.物业服务企业依法提前解除合同或合同期届满不再续约的；

　　4.物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使其不能继续履行合同义务的；

　　5.依法应当退出的其他情形。