沈阳版房产新政出台已经有半个月时间，但仍然有很多市民关于二套房等政策有疑问，昨日，本报特别邀请房产专家对近期收集的一些政策性问题进行集中解答，以供参考。

　　已下契证的就算一处住房

　　问：我有两处住房，一处以我名义商贷购买和我爱人共有，一处是我爱人名下全款购买的，但这处房产都没下来产权证，有契证。我想问下，如果我爱人名下的房子先下来产权证我要卖掉，而我的贷款买的房子产权证没下来，这时候能在房产交易查出来算二套房交20%的个人所得税吗？谢谢！

　　答：契证已经下来了，您在卖房已经不属于五年唯一的情况了，需要交纳20%的个人所得税。

　　在大连买的房子不算二套房

　　问：我在沈阳有一套住房，在大连买房是否算二套？

　　答：沈阳出台的国五条细则明确表示是在沈阳市行政区域范围内，大连不属于沈阳的行政区域，所以在大连买不算二套房。

　　买商业性质房产不限购

　　问：有三套住宅了，买(商住)公寓或写字间限购吗？能贷款吗？

　　答：商业性质的都不受限购影响，目前出台的政策仅针对于住宅。商业性质的写字间、公寓、商铺都不在限购之列，所以你可以购买商住的或写字间，也可以进行贷款。

　　“合理费用”需正式发票或凭据

　　问：二手房个人所得税所说的可以扣除合理费用内容中，是否包括交易中的中介费？

　　答：对房产交易差价，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用都被视为可以减除的合理费用，扣除时要提供税务部门认可的正式发票或凭据。但要按一定比较扣除，扣除费用最多不能超过原房款的10%。中介费也在此范围内。

　　二手房5年房龄按最早的算

　　问：二手房交易中，房龄5年的起始日期是房产证日期还是完税日期？

　　答：房龄五年如果是新房的话，那么就会有三个时间，只要其中一个时间过五年，按满五年计算，一个是备案时间，一个是契税完税发票时间，另一个就是房产证上的日期。按照最早的时间算，满五年即可。如果是二手的话，就只有按照房产证上的时间了。

　　有银行记录的就算数

　　问：本人一家三口是本市户口，现名下有一套房产，夫妻共有。先生贷款买的房子，现在想改善一下居住条件，准备卖掉现有的满5年的房产，然后再去申请商业贷款去买新房，这样的话能不能按首套房贷款呢？ (以前的贷款已经还清了)但是听别人说银行有贷款记录的就不行？

　　答：是的，如果银行有贷款记录，再买房就属于是二套房了。