“特大喜讯！紧邻大七环密涿高速公路出口、40分钟到国贸……”购房者小王最近收到不少“七环”楼盘的促销短信，这些单价在5600-7000元/平米的房子让他心动不已，但打电话一问才知道都在河北省的廊坊、涿州、固安、香河一带。

  记者了解到，在河北省交通运输厅宣传部门近期释放出全长约940公里的北京“大外环”高速公路，将于2015年全线建成通车的消息后，河北不少环京楼市就打出了“高速进京”的广告。“大七环”成环京楼市新卖点，但高速路网建设是否能带来房产的快速升值，沿途楼市能否搭上“顺风车”？

  根据此前媒体报道的“大七环”规划，北京境内包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，只有近90公里。目前打着“大七环”广告“高速进京”的楼盘都在河北省的廊坊、涿州、固安、香河一带。

  “大七环”

  只是个交通概念

  新京报此前曾报道，北京市规划委表示，所谓的“新七环”就是指规划建设中的“大外环”，全长约940公里，计划2015年通车。但北京境内包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，只有近90公里，其余850公里由河北省境内的高速公路构成。届时，河北省将有多达11条高速公路直达北京，京冀交通一体化进程全面提速，环首都经济圈加速形成。

  “大七环只是河北省主打的交通概念，并不是北京推行的规划概念。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出，北京市规划委已经做了澄清，北京不会再走环状扩张之路，“大外环”的修建只是道路建设的概念，并不代表北京未来会将市域扩大到河北。

  但从区域联系上看，“大七环”的高速路网建设，使得各个环京小镇离北京又近了一步，也引发环京楼市的新一轮“卖点”。

  泰禾集团总裁助理沈力男表示，首尔的核心城市周边有20多个卫星小城，最近的卫星城距离核心区50多公里，最远的100公里，而北京目前的卫星城还远未真正形成，交通条件便是制约之一，无论七环还是外环，交通改善都有利于北京扩大腹地。

  陈云峰表示，目前北京五环内就是城区的观念已得到认可，这在五年前不可想象，交通的便捷，必定会让政府、居住者的观念转变。

  “大七环”房价

  短期内不会上涨

  在北京楼市持续火热的带动下，环首都楼盘的成交自3月以来一路走高，房价出现小幅上涨，但记者调查发现，近期不少楼盘打出了“七环”的广告，但房价还未追涨。

  “近期销售好，主要还是靠北京楼市的带动，大七环的概念还没有太多影响。”固安一家房企营销负责人说，北京六环外房价已涨至18000元/平米以上，北京限购令挤出了的刚需，都使得近期咨询和客户到访量显著增加，价格也小幅上调，在6500元/平米左右。

  上述营销负责人说，“京东”概念已经打了多年，但环首都楼市一直无法真正在配套上和北京融合，此前廊坊曾推出“010”电话号码和北京对接，但此后也没有继续推行，都使得购房者对概念“不买账”，高速路网建设还需要一段时间才能体现出利好。

  燕郊首尔·甜城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目营销负责人也表示，北京房价高涨是助推项目销售火热的重要原因。自2012年底开盘至今，首尔·甜城已热销超过20多亿元，提前完成了年度销售任务，但由于项目是百万平米大盘，从后期的销售考虑，售价小幅上涨，仍在8500元/平米左右。

  沈力男表示，目前七环楼盘的客群还是以当地的客户为主、北京外溢客群为辅，除非七环的土地价格上涨，房价才有可能追涨，但短期内可能性不大。

  “现在六环的居住价值都还没有得到认可，七环就更需要时间去发展。”陈云峰表示，北京房价仍会由市中心向外递减，七环房价不会上涨。

  土地出让

  房企加快布局“大七环”

  虽然房价没跳涨，但开发商拿地的热情不减。陈云峰表示，虽然“大七环”目前只是一个简单的交通概念，更像河北省的“一厢情愿”，但北京土地供应不足一直难解，交通问题改善后，足以调动地方政府和开发商的开发热情，必然会拉动六环至七环间的土地出让。

  “早几年房企在环京楼市拿地时，北京客群外溢还不明显。但从今年开始，项目和项目之间真的有种抢滩的氛围，对于大北京的发展，越来越多的房企与购房人正在达成共识，房企之间也达成了共识，我们都在跟着客群的需求走。”鸿坤地产京东区副总经理吴艳表示，公司在选择布局城市时侧重“环北京三百公里范围之内”的城市，也便于公司集聚资源，形成团队力量。

  房企合力逐鹿环首都已成趋势。以香河为例，针对北京客群的项目有大运河·孔雀城、富力新城、共青社 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、万通新界·紫藤堡等多个楼盘，而目前进驻香河的房企已有万科、万通、富力、珠江、合生等知名房企。随着开发商加速布局“大七环”，诸如亚豪、中原等代理公司也随即拓展当地业务。

  陈云峰表示，未来很有可能是北京周边1小时车程距离的地方都形成城市群，这包括河北的廊坊、石家庄，乃至天津的宝坻、武清等地。

  华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎表示，目前环京的各个小镇和北京的直接联系更多，而河北各个小镇直接的联系较弱，“大七环”一连可激活更多土地，如华夏幸福基业在京周边有四个孔雀城，往后可能沿着七环会有一圈孔雀城。

  业内

  “大七环”楼市成型尚待时日

  多名业内人士提醒说，虽然很多开发商都对环首都充满信心，并跑马圈地，而“大北京城市群”的成型也是必然趋势，但“大七环”楼市炒作还为时过早，因为目前人群向北京聚集的趋势仍是主流，城市群的建设与发展才能为产业与人口的承载与转移打下基础。

  沈力男表示，北京摊大饼的扩张模式广受争议，但没有足够大、底子厚的饼，根本无法承载特大城市的孵化与辐射功能。把饼做大做厚是第一步，第二步才是城市内各区域配套与功能的完善。

  陈云峰表示，要想解决北京的城市病，只有靠实现“城镇化”，把产业和资源从北京主城区向外转移，人在新城有了就业，再配套相关的商业服务就相对简单，技术上并无困难，但短期内较难实现。

  公衍奎说，目前最大问题是行政区划的作用太强，真正要激活环京楼市，必须要依靠轨道交通，而非陆路交通，“从天津武清坐高铁到北京只有22分钟，但还是不会有人住在武清坐高铁上下班。”