新国五条落地有声 多盘增压仍显从容
　　话说2013年楼市过半，回顾这半年来的沈阳房地产市场，对于调控政策的预期、等待以及应变，几乎成了市场的一条主线。
去年，“基本面”逐渐向好的楼市以“暖冬”作结，令今年三月房价大涨的预期甚嚣尘上。与此并行的，则是市场各个层面对调控政策即将出台的普遍预期。
　　2月20日，“新国五条”正式落地，随后出台的细则在提高二套房首付及利率、二手房交易严格按差额20%征税、增加普通商品住房及用地供应等方面做出规定。4月1日，沈阳版“国五条”细则出炉，宣布全市限购。
　　在等待调控政策以及地方细则落地的第一季度，沈阳不少开发商为了抢市场而频频让利推货，刚需和刚性改善需求则紧抓时机集中入市，使得上半年全市商品房成交面积较去年同期大涨60%以上，达去年同期1.6倍，市场在压力之下寻得突围。
　　沈阳商品房上半年成交679余万㎡同比上涨61.73%
　　新峰地产机构提供的数据显示，2013年1月1日至6月16日，沈阳全市商品房成交面积达679万m2，同比2012年同期的420万m2上涨了61.73%；商品住宅成交面积597万m2，同比去年同期的350万m2上涨了70.77%。
　　去年末的成交“翘尾”因素，传导至今年年初，形成了难得一见的楼市开门红。1月份，沈阳商品住宅成交面积达89万m2，比去年1月的29万m2，同比上涨207.34%。
　　3月，沈阳楼市再现“小阳春”，全市商品住宅成交高达163万m2，同比上涨124.33%，超过了去年“金九银十”的单月成交量。
4月初，沈阳版“新国五条”细则出台，但对当月市场销售却影响不大。4月沈阳商品住宅成交依旧保持在132m2的高位，高于去年同期98.99%。
　　进入到五、六月，沈阳商品住宅销售出现了环比回落，但相比去年同期依旧保持在上升态势。
投资需求减少改善型产品成交占比增加
在成交的户型结构上，60-120m2的刚需户型依旧是支撑市场成交的主力。
　　据新峰地产机构数据，从年初截至6月16日，60m2以下的户型，共成交了48万m2，约占商品住宅总成交量的8%，60—120m2户型成交面积为394万平方米，销售占比接近66%，180m2以上的大户型产品共成交了49万m2，占比8%。
　　与去年同期相比，60m2的小户型销售占比明显减少，满足刚性需求的60-120m2的中小户型产品销售占比增加，而180m2的大户型销售占比则出现了上升趋势。
　　新峰地产东北事业部总经理助理于岳雅认为，相比2012年上半年，“新政”细则的出台，使得商品住宅的需求结构也有比较明显的变化，一是中小户型刚性需求产品持续热销，二是投资小户型的需求受到抑制，三是改善型的“一步到位”的大户型产品受到市场青睐。
　　需求提前并集中释放市场在压力下突围
　　对于上半年高走的市场成交态势，于岳雅将之归结为，由市场对调控政策的预期和房企让利所共同带动的需求集中提前释放所致。“一二月份的同比涨幅较大，主要因为去年同期成交很低，而三月商品住宅共销售了160多万m2，与近几年同期相比，依然创新高，甚至超过了2012年金九银十的单月成交量”，于岳雅告诉记者，三月份开始，购房者出于对新政细则出台后购房成本增加的担心，纷纷提前入市，加之沈阳不少开发商都提前了自己的推盘节奏，赶在政策出台前推货，希望可以抢占更多的市场份额，同时也推出了各种让利和优惠举措，从而推高了上半年的成交。
　　一位知情人士透露，沈阳版细则中虽在全市进行限购，但是由于施行时间并未确定，所以也给市场带来了一定的缓冲空间。
　　中国房地产产业协会副会长朱中一接受采访时表示，新国五条的出台只是抑制房价过快上涨，并不是打压房地产市场。
　　然而，一业内专家也表示，沈阳楼市虽然上半年在压力下突围，然而，下半年面临超两千万平方米的库存和竞争压力，控制现金流和增加产品力就显得尤为紧要。 
　　房企：适应“新政”从容“抗压”
　　2013年上半年，沈阳商品住宅销售面积优于2012年同期，截至6月16日，同比增长70.77%。在这种背景之下，沈阳各个开发企业均开始发起猛攻抢占市场，于是宏观的市场条件和自身的业绩欲望，为各个开发企业均带来了不小的压力。
　　市场压力：小户型投资品受抑制担心客群观望
　　新峰地产机构数据显示，2013年上半年60-90m2的住宅销量最大，占住宅销售总量的36.46%。而此前被认为是投资热品的60m2以下小户型产品，和144m2—180m2之间的面积区间段产品，却受到冷落。可见，产品压力主要存在于那些投资小户型和中大户型中。
　　究其原因，主要影响还是来源于年初落地沈阳的房产新政。受新政影响，市场上的改善型置业需求发生了微妙变化。因为“满五年过户”、“30%增值税”等条例的存在，让置业者的住宅置业计划均有提升：之前计划购置小户型的置业者往往选择了中等户型，而原来青睐中等户型的置业者则选择了百平左右的房源。
　　现在来看，沈阳楼市中占主导地位的还是刚性需求，因此并未受到政策影响，这也使得2013年上半年的销售较为乐观。但调控的存在依旧让大多开发商有所顾忌，无论是工程建设还是销售营销都小心翼翼，生怕跨越雷池。
　　“现在置业者都非常挑剔，这使得开发商对产品的推出存在一定压力，不仅要讲究品质、面积、户型，还要讲究高性价比，因为购房者不能随便买房，都讲究一步到位。”银亿万万城项目营销总监孙国告诉记者。
　　积极抗压：加大营销力度提升产品力
　　2013年上半年纯刚性需求大量释放，让所有开发商项目均加大了推盘、营销的力度。另外，由于一些楼盘的产品定位较为相似，因此一些楼盘也面临着和同类产品之间的竞争压力。
　　有竞争才会有发展。随着市场的发展与进步，购房者们具备了更加丰富的专业素质，特别是在本次调控之后，购房者们对于住宅间的要求更加多元，也促使各个开发企业在产品的性价比方面颇费苦心。
数据显示，2013年上半年商品住宅新增供应量为5024034m2，而销售面积达到了5978441m2，此前商品住宅存量亦被消化。或许为了保持这种产品消化态势，在今年的下半年，开发商们还要面临更多的竞争 压力。  
　　下半年市场机会从价格竞争到品质竞争
　　从2013年上半年房地产销售数据中，可以清晰地看出相较于去年同期，沈阳房地产市场的销售面积处于增长的状态。新政的出台对于开发商来说，一方面意味着压力，另一方面市场机会也在逐渐显现，除了大品牌开发商继续领跑市场以外，一些高性价比、走亲民路线的房子，也在激烈的竞争中找到了自己的位置，另外，善于利用营销渠道的开发商，也在市场竞争中脱颖而出。
　　性价优化产品未来更受欢迎
　　2013年，市场对于刚需产品的需求量很高，于是，刚需产品扎堆的涌入市场，面对激烈的竞争，更多的开发商选择了推出更具吸引力的产品。“以往只是单一的拼价格、拼地段，以前好的地段，价格优惠，光凭这两点就很吸引消费者，现在，购房人群更加愿意货比三家，除了价格、地段，我们更注重贴近老百姓的生活，例如园区绿化、配套我们都在用心做，争取赢得下半年市场的青睐。”一位负责品牌地产的营销总监如是说。
　　产品和市场的全面竞争，加上以往打出高端、豪宅招牌的产品只受到一小部分购房者所接受，低总价、高品质，依旧是当下的大势所趋。除此之外，户型的最优化设计和周边生活的完善配套，也是购房者决定出手的关键要素。
　　产品品质的竞争更关键
　　如果说以往的销售手段只是坐在售楼处等待消费者来选择，目前，相应的开拓市场，提高品质和品牌知名度，对于开发商来说也是全新的考验。“如何打破传统的市场营销模式，是我们下半年的目标，相信通过组织一些业主活动，形成口碑相传的话题，将会提高我们企业品牌的美誉度，另外，我们也将做更多有影响力的活动，来带动人气。”一位资深的品牌营销总监如是说。“上半年，可以看出很多项目的销售业绩火爆多是以价换量带来的，但是随着下半年新增供应的提高，市场竞争的加剧，你的产品本身是否具备足够的竞争力，才是决定购买行为的关键。所以，对于开发商来说，下半年的市场机会更多地是取决于产品本身，如何让你的产品在一个区域形成差异化和竞争力，足够创新，足够满足客户的需求，才是很多企业需要思索和改善的部分。”一资深业内人士认为。