从明确“坚持房地产调控不动摇”到更注重“加大保障性住房建设和供给”，对比历年来的中央经济工作会议内容不难发现，会议关于房地产市场的表述已经发生了改变：不再提及“调控”等字眼，更注重通过政府保障解决好低收入群体的住房问题。业内人士分析，新一届政府弱化调控，变“堵”为“疏”的思路逐渐清晰，供给端或成为未来房地产市场政策的着力点。历经10年的房地产调控站在了一个新的“十字路口”。

  不提“调控”是“进步”市场主导成趋势

  自从2003年，中国房地产业逐渐成为支柱产业以来，“房地产调控”就成为历年全国两会和中央经济工作会议讨论的热点，为防止楼市投资过热、抑制投机需求，政府频频“出手”，楼市就陷入了“过热—调控—反弹-调控”的周期循环中。

  回顾近五年(2009年至2013年)中央经济工作会议关于房地产市场的表述，房地产市场调控均有所涉及。2011年和2012年连续强调“坚持房地产调控不动摇”；2011年明确提出促进房价合理回归；2010年和2009年都提到逐步形成符合国情的商品房体系。

  今年的中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。关于房地产市场调控只字未提令许多业内人士颇感意外。

  “长期以来，从中央到地方出台了一系列的调控政策，事实证明效果并不理想。政府也一直在寻找房地产市场发展正确的路径和方向。中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮表示，无论是此前结束的十八届三中全会，还是刚刚结束的中央经济会议，不提房地产调控也在情理之中。这释放出楼市从政府主导向市场主导转化的信号。”

  实际上，十八大以来，新一届中央领导集体很少提及“房地产调控”“不再强调‘调控’是一种进步，说明未来会强化市场的决定性作用。”住建部政策研究中心原副主任王珏林说，这说明政府对房地产市场的态度将由需求管理转向供给管理，下一步要从供给端来加大支持力度，既要增加供给，又要释放存量，房地产政策将由“堵”变成“疏”。

  今年，北京市明确提出要发展价格低于周边市场30%，面积以90平方米以下为主的自住型商品住房。该房源一经推向市场就受到“夹心层”的“热捧”。

  北京市住建委相关负责人表示，推出自住型商品住房是政府调控思路想供给端转变迈出的实质性一步。对于低收入群体，政府有保障房支撑，对于中等收入群体，政府提供带有保障性质的自住型商品住房。而未来的高端商品房完全可以由市场来决定。

  各地楼市出现“分化”市场化需完善微观环境

  以行政手段为主的房地产调控思路颇受业界诟病，屡调屡涨的“怪圈”也难以打破，主要原因在于限价、限购、限贷等多种手段都针对控制房价和抑制需求，容易造成“一刀切”的局面。这种调控思路难以为继，也不适用于当前各地楼市的不同现状。

  从今年10月份起，北上广深等一线城市拉开了各地出台新一轮调控政策的序幕。根据中原地产市场研究部的统计，10月以来，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京、太原等地相继收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。这些城市的房价涨幅均名列全国前茅。

  广州作为领涨的一线城市，成为调控收紧最严厉的城市，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。今年以来，市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。

  “从目前情况看，一二线城市和三四线城市的楼市呈现出不同特征。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，地方政府的调控自主权在增强，各地将因地制宜对政策的执行尺度和力度进行微调。房价快速上涨的城市进行了调控‘升级’，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松。

  纵观本轮调控，房价涨幅过快的城市仍突出以“限”为主的传统措施。除限购、限贷外，在限价方面，北京提出年底之前大幅涨价和单价每平方米超过4万的楼盘不予批售，武汉等城市则提出加强对市场销售环节的监管。

  “虽然中央逐渐明确了市场化的思路，但这并不意味着短期内要放松调控或者推出调控。”王珏林认为，行政手段的完全退出要依赖于楼市的长效机制的逐步形成。

  “两房”并重保障先行多重政策助稳楼市

  “简单划分，房地产市场的需求群体可以分为‘刚需’购房者和高收入群体两类。”李永壮分析，前者主要是中低收入群体，需要政府通过保障房或者政策支撑满足住房需求，而后者可以通过市场调节购买住房。政府通过市场化手段调节楼市的前提是要有效解决中低收入群体的住房问题。

  在许多专家看来，保障房或带有保障房性质的住房比重将大幅提高。今年4月，住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围。多个城市在保障房准入、分配、退出等方面都有完善之举。

  李铁岗表示，从趋势上看，中等收入群体的住房问题的解决一部分有待于市场化手段释放出大量存量房，一部分也要依赖于政府适当扩大保障政策的范围。“刚需”人群规模庞大更需地方政府做好前期工作，做到情况了然于胸。

  纯粹行政性、短期性调控措施治标不能治本，能救急但无法救市场。“方向虽然明确，但从目前来看，一二线城市的供求关系依然紧张，房价上涨压力还很大。行政性的调控措施在短期内依然无法退出。”李永壮表示，但长期看，多重政策将有利于市场化手段发挥更大的作用，助稳楼市。