2013年2月20日，新“国五条”楼市政策出台。一年后，房地产市场各个层面都发生了一系列变化，也存在着很多问题，如多数城市房价普遍上涨、市场供求矛盾明显。但是，“回顾‘国五条’出台至今市场一年来的发展，能得到很多有价值的提示，即使它未能取得预期的房价调控结果。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。

  回顾：

  多数城市年度调控目标落空

  房地产市场经历了十多年的快速发展，其间伴随有多轮调控政策的出台，每一轮调控，“房价”都是绕不开的重点。

  2013年2月20日，国务院常务工作会议出台了五项政策措施，核心内容包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等多项内容，被称之为新“国五条”。其中，制定年度房价调控目标被重点强调出来。

  随后，在各地出台的新“国五条”细则中，年度房价调控目标的条款引发关注。梳理发现，除北京和上海保持房价稳定外，大部分城市的新建住房价格控制目标为低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

  胡景晖分析表示，2013年，除了少数如温州、海口、聊城等二、三线城市之外，市场价格在京沪等一线城市的带动下仍然普遍上涨，一线城市住宅价格涨幅均超15%。为此，多家媒体的报道直指年度房价调控目标落空，政府问责无下文。

  观点：

  市场供求矛盾可见一斑

  记者在对多位专家的采访中了解到，作为影响房价的主要因素，供求关系被多次提及。其中，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，虽然房价的上涨与购房者对房价上涨的预期有关，但主要还是供求关系问题。“包括北京、上海等一线城市及部分二线城市，市场的供应与需求还是很不对称。”

  胡景晖同时认为，刚性市场的需求是被低估了，而市场供应严重不足。以北京为例，2013年首个自住型商品房问世之时，仅申购家庭数量就接近15万户，而2013年全市新建商品房成交量不到12万套，刚需与供应之间的矛盾可见一斑。

  建设：

  年度保障房有望分流市场需求

  保障性住房在满足楼市供需方面也起到了重要的调节作用。2013年新“国五条”要求加快保障性安居工程规划建设，全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。

  近年来，保障性住房一直是各地住房建设强调的重点之一，预计“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房和棚户区改造住房。在全国各地的土地市场供应中，各类保障性住房用地供应持续增加。去年年底，兼有保障房性质的自住型商品房用地在北京形成大量供应，未来将有效分离纯商品住房市场的大量需求。

  如今，保障房的建设已经取得一定成效。2013年12月16日，住建部发布消息称，截至当年11月底，全国城镇保障性安居工程已开工666万套、基本建成544万套，全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。

  展望：

  楼市调控长效机制待建立

  房地产市场经历了快速发展的“黄金十年”，时至今日，楼市调控是否将迎来新的转折？业内众多的分析认为，无论是“国八条”还是“国五条”，政策中涉及的限购、限贷等行政化手段终将被市场化手段取代。

  为此，中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞在接受采访时表示，现在的房地产调控已经到了一个新的路口。他说：“房地产以往十年的宏观调控基本不成功，目标以调控房价为主，但是房价照涨不误，而且超出人们的预期，说明政策调控方向不正确。现在新一届政府没有进一步严格调控的动作，而且也没有进一步强调控制房价。”其中，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。

  “在未来一段时间内，抑制投机性需求对市场而言仍有必要，限购、限贷政策仍将持续。”胡景晖说，“时下的博弈各方正处在对新年楼市的观望和预期之中，未来一年市场政策走向猜测，在今年‘两会’召开之后，都将逐步找到更清晰的答案。”