国家统计局18日发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。尽管新建商品住宅价格同比上涨的城市依旧达到69个，但与1月相比，新建商品住宅价格环比上涨的城市从62个进一步减少到了57个。更值得注意的是，在三四线城市房价回调的同时，原本火热的一二线城市市场同样出现了降温。房价涨幅普遍放缓已经成为趋势，房地产市场的风向正在改变。 

　　温和上涨涨幅收窄

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟对2月份房价数据的解读为，“房价温和上涨，涨幅收窄”。

　　根据国家统计局的数据，2月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为57个和46个，分别比1月份减少了5个和2个。新建商品住宅价格环比持平的城市个数为9个，比1月份增加了7个；二手住宅价格环比持平的城市个数为9个，与1月份相同。新建商品住宅价格环比上涨的57个城市中，涨幅比1月份回落的城市有40个，比1月份增加了15个，最高涨幅为0.7%，最低涨幅为0.1%。整体上看，2月房价环比上涨的城市个数减少，持平的城市个数增加，涨幅略有回落。

　　特别值得一提的是，环比价格上涨的城市在连续13个月后再次回落到60以下，而70城新建住宅平均环比价格指数的涨幅也已经由去年8月份0.83%的最高点回落至2月的0.28%。

　　与环比价格的整体涨幅放缓相比，同比价格的变化同样十分说明问题。统计局数据显示，在2月份70个大中城市新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个，比1月份增加了28个；二手住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有58个，比1月份增加了31个。

　　链家地产市场研究部研究员张旭表示，2012年开始的市场回暖和房价快速上涨周期结束。房价涨幅放缓，甚至回落的态势已经十分明显。

　　一二线城市开始调整

　　如果说，上月的统计数据还能看出一二线城市市场的火热，三四线城市市场的遇冷，那么最新发布的房价数据则传递出一个新的信号，原本被业内普遍看好的一二线城市的市场也开始出现越来越明显的回调迹象。

　　事实上，随着春节淡季的结束，一二线城市的房地产市场并没有如人们预想的那样延续2013年的热度走出“小阳春”的行情。就在统计局数据发布的前两日，中原地产市场研究部门的一份数据显示，截至3月16日，2014年统计中的54个城市合计住宅签约量仅为45万套，同比2013年同期的58.5万套下调幅度达到了23%。其中一线城市、二线城市的跌幅均达到了36%、35%。

　　房价的变化同样也反映了市场的调整，根据统计局发布的数据，在2013年底房价同比涨幅曾经多次冲破20%大关的北京、上海、深圳、广州等城市的房价涨幅已经在2月全线回落至10%左右。与之相比，杭州、南京等房地产热点城市更是频频传出楼盘打折降价的信息。

　　中原地产市场研究总监张大伟表示，尽管热点的一二线城市短期内很难出现价格的大幅度回调，“但我们必须认识到，目前的价格是建立在购房者信心依然高涨的基础上。因此，一旦因为信贷等因素市场出现普遍观望，那么一二线城市的房价出现调整并非不可能。”

　　没有只涨不跌的房价

　　在业内人士看来，目前房地产市场的变化并非偶然。春节过后，房地产开发企业与购房者之间的博弈已经出现了微妙的变化。

　　在张旭看来，导致目前市场变化的主要原因在于，2012年以来的房价快速上涨，使得部分城市房价与购买力的背离持续拉大，部分需求被挤出市场，整体需求规模出现了降温，房价调整的压力增加。其次，2014年以来，银行信贷情况依然没有出现明显改善。这种收紧的信贷政策，无疑又加重了购房者的支付压力。同时，在2014年初市场明显较淡的情况下，部分房企也采取不同的方式应对，例如推出促销活动，或者是以明显低于预期的价格开盘等，加深了市场上关于房价下降的预期。总体而言，随着信贷收紧，住房供应增加，新的市场化调控方向的确定，供需双方对市场的预判已经出现了转向，购房者观望情绪增加，而房企“让利跑量”心理也开始逐渐占上风，供需格局已经悄然生变。

　　“类似杭州、南京、广州房价调整的信号可能会愈加频繁地出现。这种情况下，出现明显降价信号城市虽然目前还属于点状分布，但很难说不会逐渐大范围出现。”张大伟表示，历史上没有只涨不跌的房价。

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　　2月份我国房价 涨幅收窄

　　国家统计局18日发布报告，2月份我国70个大中城市中，房价环比上涨的城市个数减少，持平的城市个数增加，涨幅略有回落。

　　“2月份房价温和上涨，涨幅收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析指出。从同比数据看，房价同比上涨的城市个数与上月相同，涨幅有所回落。2月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数均与上月相同，均为69个，但同比涨幅回落。新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个，比上月增加了28个。新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为18.7%，最低为下降4.1%。

　　据国家统计局计算，2月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别为11.1%和6.4%，分别比上月回落了1.3个和1个百分点。

　　市场 观察

　　北京“刚需盘”价格低于预期

　　据新华社北京3月18日电 北京万科位于大兴区天宫院区域一个项目，18日被媒体称为以低于市场预期近3000元的价格入市，引发舆论关于一线城市房价“松动”的热议。相关人士表示，该项目定价参照周边项目，并严格按照住建部门的指导意见，并非所谓的降价促销。专家认为，由于受信贷审批收紧、上年度土地供应充足、购房者预期变化等多重因素影响，开发企业对后市判断趋于谨慎。刚需项目积极入市也是市场回归常态、健康发展的表现。

　　北京房价的一举一动不仅被当地购房者高度关注，对于全国房价都具有风向标的意义。18日，有媒体报道称，北京万科位于大兴区天宫院区域的一个项目以低于市场预期近3000元的价格入市。一直被认为不会降价的一线城市，房屋价格已出现“松动”迹象。

　　一线城市楼市成交量整体出现“降温”确是事实。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建商品住宅合计签约3346套，二手住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创北京楼市近6年的最低值。截至3月16日，54城市合计住宅签约45万套，同比上年同期的58.5万套下调比例超过20%。其中一线城市和二线城市跌幅分别为36%和35%。

　　“一线城市市场成交量下滑，价格涨幅趋缓受到上年度土地供应充足、贷款审批从严等多重因素的影响。”中国房地产学会副会长陈国强表示，杭州、常州等二三线城市楼盘降价的消息也加重了购房者的观望情绪。在北京，自住型商品住房的逐步入市也分流了一部分“刚需”群体的购房需求。开发企业对于后市的判断明显趋于谨慎，更倾向于积极入市，定价也会更务实、更贴近市场。

　　“2月份，已公布销售业绩的30家房企销售合计665亿元。环比1月份的1082.88亿元下降近40%。”中原地产首席分析师张大伟介绍，“当前房企与购房者之间的博弈出现了微妙的变化。购房者观望情绪增多，房企’让利跑量‘心理渐占上风。”

　　伟业我爱我家市场研究院经理孔丹表示，目前来看，市场的分化越来越明显，楼盘供应量较大的三四线城市，一度被热炒的旅游地产和前期上涨过快的非一线城市正面临着房价下跌的压力。一线城市的房价也出现了上涨动力不足，但做出“下行”的判断还为时尚早。

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　　深圳商务公寓库存全部消化需两年

　　近期，杭州商品住宅市场高存量导致部分楼盘大幅降价的消息引起市场高度关注。据深圳中原研究中心测算，深圳住宅市场当前库存消化期约为8.9个月，并不存在太大的压力，而在2013年赚足眼球的商务公寓市场却呈现出另一番景象。记者获悉，深圳当前可售商务公寓总量为73.09万平方米，约为去年同期的3倍，库存消化期也由去年同期的16个月上升至当前的24个月，库存压力可见一斑。

　　深圳中原研究中心分析，全市库存较大主要由于近年来大量高端公寓的集中入市，全市均价4万元/平方米以上公寓库存共43.55万平方米，占比约6成，主要集中在福田和盐田区。

　　业内人士分析，此类高端产品类似但又有别于传统的高端住宅，传统的高端住宅更看重的是自然环境、出入的私密性、独享的庭院等属性，而高端公寓通常处于城市最繁华的区域，更倾向于打造国际化、现代化的会所功能和商务体验。与别墅等传统豪宅市场相比，深圳高端商务公寓市场尚处于发展的初期，需要更多的时间去被市场认识并接受，因此，当前高端公寓的消化时间要远长于以福田、南山为代表的住宅类豪宅产品的时间。分析认为，随着深圳福田中心区等更多产品的相继入市，库存压力还有增加的可能，短期内将难以消除。

　　“从区域表现来看，全市约5成左右可售公寓面积集中在福田区。”中原研究中心人士介绍，在深业上城、东海国际等一批高端公寓的推动下，福田区库存由去年的20万平方米增加至当前的36万平方米。在售项目的平均销售率仅为24%，库存消化时间高达33个月，远远高于住宅市场的11个月。各区中，盐田区库存压力最大，主要是由于去年年底壹海城三区约6万平方米项目的入市，使库存骤升。

　　业内人士认为，高端公寓购买者关注的是产品的使用属性，而中低端公寓产品除了短期过渡性居住功能外，其投资属性更加突出。从2013年崛起的龙岗商务公寓市场的表现可以看出，在限购、限贷以及对住宅市场的调控不明朗的大背景下，兼具投资和居住属性、总价较低的商务公寓产品极受市场欢迎。未来，更多的此类产品将会在宝安中心以西、坂田、龙岗中心城等城市副中心区域继续深入发展，市场需求远未达到饱和状态。