白宫官员9日证实，11日奥巴马政府将公布一项提案，逐步消除由政府资助的房利美和房地美的作用，并最终关闭这两家机构。白宫在计划书中提出一系列取代房利美和房地美的方案，最保守的建议是除了现有联邦机构外，政府退出房屋按揭市场。房利美和房地美拒绝对此置评。

    综合媒体2月10日报道，美国白宫官员9日表示，奥巴马政府11日将公布备受瞩目的“白皮书”，其中一项提案计划逐步削弱联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)与联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)的作用，并最终将这两家机构关闭，白宫在计划书中提出了一系列详细的取代房利美和房地美的方案。美国国会将对此做出最终决定，但这一过程将很漫长。

    过去几十年来，房利美和房地美这两家抵押贷款公司在美国住房市场中一直发挥著中心作用。

    2008年，由于贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足，联邦政府不得不出手接管了他们。到目前为止，用于救助“两房”已经消耗纳税人近1,500亿美元的巨资，被救助的房利美和房地美现在已经成为奥巴马政府的主要难题。
 
    但问题在于，逐步淘汰这两家上市公司有可能提高业主的借贷成本，并危及业已非常脆弱的房地产市场。同时，美国共和党和民主党对“两房”的争议使得这个问题披上了政治色彩。共和党指责“两房”促进了房地产泡沫，而民主党则认为这两家机构帮助市民购置房屋并取得所有权，特别是对低收入和中等收入家庭。

    鉴于“两房”问题所涉及的政治挑战以及“两房”逐步消退对房地产市场造成的威胁，关闭和清算房利美和房地美的行为可能要花上几年的时间。对此，房利美和房地美拒绝发表任何评论。

    美国政府可能提出五个方案

    奥巴马(Obama)政府最早将于2月11日宣布这项事关10.6万亿美元按揭市场未来的计划书，其中将详细说明政府准备如何逐渐从房屋按揭市场淡出。过去一年，房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占当年新增贷款总额的90%。

    预计美国政府可能提出五个方案，由国会评估利弊。但最吸引外界注意的是其中三个方案，最保守的建议是除了现有的联邦机构外，政府退出房屋按揭市场。

    另外两个方案则是建议创建一套新机制，让政府对向来由房利美和房地美主导的二级按揭市场给予部分支持。其中一个方案是说，在市场吃紧的时候由政府来介入。另外一个建议是政府在任何时候都要参与到二级按揭市场。

    削弱联邦机构对楼市的支持力度很可能会加大购房者的借款成本，令本已脆弱的楼市雪上加霜。因此，分析师们认为任何转型计划都可能需要数年才能完成，而且这取决于房地产市场的复苏速度。

    过去40年来，美国房地产市场的融资体系一直是公共部门和私营部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，当房贷借款人违约时，这些投资者不会蒙受损失。很长一段时间来，投资者都认为房利美和房地美是得到政府隐形担保的，这使得他们可以按低于市场的利率借款，发放30年期固息贷款。

    但是随着近年来房地产泡沫化愈演愈烈，房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低了借款门槛。贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足，联邦政府不得不出手接管了他们。到目前为止，房利美和房地美已经用了纳税人1,340亿美元。

    白宫的建议书将重点介绍通过三种途径来削弱政府在房屋按揭市场的影响力。官员们可能呼吁降低房利美和房地美可购买的贷款额度上限。目前的规定是，房利美和房地美全美范围内可购买的单笔房贷最高不能超过417,000美元，在一些高房价地区，这个上限是729,750美元。如果国会方面没有干预，到今年10月份，这个上限规定将下降至625,500美元。

    政策制定者们还可能建议房利美和房地美上调他们向银行收取的按揭担保费。如果他们上调担保费，那些没有政府背景的私人机构发放的贷款就会变得更有吸引力。同时，决策者们还将建议逐步提高政府支持贷款的最低首付比例。