中国房地产市场到底有没有泡沫？这是几年来各界争论的焦 点。不管是否承认“泡沫论”，房价连年暴涨却是不争的事实。

　　限购令、限价令作为2011年国家调控房价的霹雳手段，堪称釜底抽薪。政府通过行政手段，重手收紧买方数量，希望利用改变供求关系从而使价格下降。

　　47城祭出“限购令”

　　“限购令”最早出现在2010年4月30日北京出台的“国十条实施细则”中，随后少数城市如广州、深圳等在当年10月也跟进推出，但普遍认为限购力度比较“温柔”。直至2011年初，“限购令”在各地风起云涌，7月12日国务院新“国五条”颁布后，又将限购令扩大到更多的二三线城市。据统计，目前实施限购政策的城市有47个。

　　与限购令一样，“限价令”也带有强烈的行政色彩。按照“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　　由于国务院提到了约谈问责机制，因此对过分依赖土地财政的地方政府而言，限价令在某种程度上有一定的约束作用。不过颇具讽刺的是，几乎所有城市都以不超过本地居民人均收入为标准制定的限价目标，以至于限价目标被戏称为“涨价目标”。

　　限购令是狙击房价的主力，收紧银根则是侧面夹击房地产市场的一支“偏师”。今年1月至6月，央行连续六次提高存款准备金率。

　　协同作战的还有限购政策的孪生姐妹———限贷。首套房从两年前的首付20%利率7折优惠，直到如今的首付40%利率上浮10%，二套房首付比例更是提升至60%，利率上浮20%-30%。第三套房更是全面停贷。

　　“限”字诀压住了房价

　　毋庸置疑，在2011年房地产调控组合拳中，限购令所起的作用无疑是巨大的。随着限购、限价、限贷等多项政策的实施，效果也逐步显现。首先体现在成交量逐月萎缩，其次到了2011年10月，全国房价也整体下滑，形成量价齐跌格局。根据国家统计局的数据，最早出台“限购令”的北上广深等一线城市，11月新建商品住宅价格环比全面下降，降幅比10月扩大。同时，11月份全国70个大中城市中有49个城市房价出现环比回落，这些多是出台了限购令的城市。

　　不过，尽管限购令暂时压住了房价，大量无房一族的幸福感却未增加，因为那些买不起房的人，依旧没能力改善住的品质，而且限购令也有错杀“刚需”之嫌。另外，随着房地产行业变冷，上下游产业也受到冲击。

　　2011年1月26日 国务院公布新一轮楼市调控政策，史称“新国八条”，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　2011年2月 北京出台“限购令”，对购买住房的条件作出限定。接着，全国相继有近50个城市出台“限购令”。而全国多个城市则实行“限价令”。

　　2011年2月24日 广州出台“升级版”限购令(2010年10月15日已出台过“户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购1套商品住宅，非常住的外地个人和家庭不得购买商品房的”限购政策)：“拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购”。增城、从化则在3月宣布实施限价令。

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　　点评

　　在政策从严的基调下，地方政府只能在“限购”等焦 点政策之外进行微调。2011年10月，广东佛山放宽限购之举最终落下个“半日游”的结局，就充分说明这一点。

　　明年各地继续执行“限”字令基本成为定局，但地方政府与中央政府之间的博弈仍将持续。

　　值得注意的是，专家日前透露，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代限购令这样的行政手段。另有传闻指，临时替代“限购令”的，可能是学香港征收房地产交易环节的流转税。

　　由此看来，“限”字令所代表的行政限制措施，将为制度改革赢得时间，使房产税、保障房等“长效措施”具备更充分的探索空间。未来政策或许会走出由“堵”到“疏”的新调控线路图。