居高不下的房价终于放下了身段。近几个月，从上海开始不断蔓延的打折风，使得全国大部分重点城市的成交量集体下滑，统计局最新公布的70大中城市房价指数中，有49个城市环比下调，下调城市数量近三年来首次过半。各地楼市“默契”般走进冷冬，进入了降价区间，也让呼喊了几年的所谓的房地产拐点说和泡沫论再次甚嚣尘上。2012年，中国的房地产市场究竟会怎么样？一路高昂上涨的房价，一直乐观的房地产经济果真能够就此“折服”吗？

　　限购政策需要调整

　　对于2011年来说，房地产最主要的关键词莫过于“限购”。 如果说2011年宏观调控取得了一些效果的话，很多人会把这些效果的功劳都记在限购上，“在我看来这是错的，如果要说调控有效果的话，真正效果的取得是因为限贷”，高波表示，不仅如此，反过来说，限购这样一种行政手段还带来了很多问题。特别是部分一、二线城市限购令实施以来产生了一些新的问题。现实中，房地产市场出现了量价大幅波动，一些城市的房地产交易量大幅萎缩，全国土地成交量明显降低，土地流拍率不断上升，房地产市场拐点已现且进入观望期，“根据我们对我国房地产周期波动的研究结论，预期未来一至两年，房地产市场将处于衰退和萧条期。”

　　在高波看来，尽管在短期，限购令具有一定的积极作用，但是从长期看，限购令导致很大的负面影响。

　　因此，在中房网记者问到对2012年房地产政策调整的期望时，高波坦称，“我最希望把限购取消。”高波对此也解释称，取消限购令不会导致市场出现反弹，从房地产周期及前几年的实际经验来看，如果市场要因此而发生变化的话，也是半年以后或更长的时间，在这么长的时间里，完全可以谋求新的政策对市场进行调整。更重要的是，限购令纯粹是一种行政手段，这种行政手段，负面影响要大于正面影响，作为一种行政手段和一种过渡性制度安排，只能是权宜之计，一种应急措施，决不能广泛覆盖，更不能中长期化和制度化，要及时利用当前房地产市场调整的机会，寻求治本之策和建立长效机制。他认为，限购延续的时间越长，对市场产生负面影响，特别是对市场的扭曲、对改善性的合理需求的伤害就越大，“所以我最希望趁市场选择向下的时候，把限购取消。”

　　而对于新的调控政策的选择，高波也给出了自己的答案，那就是明确统一开征新购房产税，对居民新购商品房超免税标准部分按规定开征房产税。在条件成熟时，根据房地产市场的运行状况，不断扩大税基和调整税率，再对居民已购存量房开征房产税，从而实现双轨并轨，用20年左右的时间，实现房地产开发流转环节税收为主向房地产保有环节税收为主的房地产税制转型，“这是一条治本之策，符合房地产税制改革方向。”

　　房地产市场已进入向下的周期

　　2011年是房地产业从繁荣走向衰退的一年，而对于房地产未来的发展趋势，业内一直存在不同的观点，2012年房价泡沫是否会破灭仍旧是一个争议的问题。对此，高波表示，“现在楼市确实存在着一定的泡沫，这一点也是毫无疑问的。”但他同时也强调，尽管我国目前存在一定的泡沫，但是我们的消费需求也还是很旺盛的，特别是在高速城市化这块，相当的居民需要购房，满足基本需求或是改善型需求等。

　　高波还表示，虽然说泡沫和需求之间不存在太大的空位可能性，但是如果把控的不好，风险也会加大，这就要求房地产的宏观调控做好把控。“虽然可以允许局部地区出现泡沫的破灭，但是不能成为全国的泡沫破灭，如果出现全国的泡沫破灭，那么这个残局是很难收拾了，这就取决于政策的挤压。”高波认为，如果我们政策的方向和力度正确的话，把控的比较好的话，泡沫是不会破灭，全国的平均房价下跌14-15%，甚至是更高，“但泡沫要破灭，目前来讲可能性不会太大。”

　　至于说房地产市场，高波认为，明年的房价会选择向下，这是房地产市场的周期决定的。即使把那些打压政策全部取消，房价也会选择向下，因为市场已经开始进入下行周期，市场调整不是短期可以完成的。

　　房地产市场已经走到另一个层面

　　政策的走向是我们没有办法判断的，一是本身的形势比较复杂，无论是国内还是国际的形势都是很复杂的，政府遏制房价过快上涨是一种形势。另外，要使得房价合理回归，底线在什么地方，遏制房价过快上涨，什么是过快上涨，什么叫做合理上涨，没有明确的量类方面的界定，就政策来讲还不是很明确。

　　从宏观经济学上来讲，事实上经济从某种程度上下滑，我们还不能说这是一种趋势，但是我们要防止进一步下滑，因次宏观经济也会做出相应的调整。那么现在比较明确的是2012年宏观经济政策，一个是积极的财政政策，另一个是稳健的货币政策。但是稳健的货币政策强调的是预调、微调，所谓微调，从12月5日第一次下调存款准金率及整个宏观经济出现了下滑迹象等方面来看，2012年的货币政策不会像2011年那么紧，但也不是放松，是稳健的货币政策。

　　面对即将来临的2012年，高波表示，中国的房地产市场是将继续低迷，还是将收缩“过冬”，甚至出现更明显的拐点，抑或是会在“潜伏”后蓄势待发依旧是一个值得思考的问题，并非是如今市场所表现的，但是，“可以肯定的是，房地产市场已经走到另一个层面。”