2月底至3月初，惠州楼市上演了新一轮降价潮。在半个多月的时间里，先后有8个楼盘宣布降价，降幅最高的近30%。降价潮目前大有愈演愈烈之势，与此同时国内房地产市场的政策层面，和市场层面也都出现了更为复杂交错的矛盾。

　　时间：2012年3月7日

　　地点：惠州凯宾斯基酒店

　　参与嘉宾：

　　杨锦斌，惠州中诚嘉信董事总经理

　　张晓刚，方直集团东部区域公司董事长

　　周鹏，德威集团执行总裁

　　主持人：南都记者李丹

　　○现场对话

　　1降价潮将延续至“五一”

　　南方都市报：年初降价风潮愈演愈烈，“降价会否演变成普遍现象，”五一“之前的市场会怎么走？

　　杨锦斌：我的判断是接下来做出价格调整的楼盘会越来越多，波及的面会越来越大。但下调的空间不会有太大。主要是成本已经有那么高了。现在在售的这些房子，都是之前水泥钢材比较贵的时候建成的，相对而言成本较高，降价的空间不会太多。但降价潮的延续可能会有一个月或两个月的时间，我的判断是“五一”之前都一直会不断出现降价的楼盘。

　　周鹏：这个问题我结合德威摩卡小镇的降价过程来回答。我们选择降价，是因为当初的定价令销售不理想，同时也是需要快速回笼资金。我们在春节过后的第二个礼拜就开始准备这个事情，但直到2月17日宣布降价，集团只有两位高层知道。因为担心竞争对手会抢在我们前面提前出手。之所以保密工作做得这么严，是因为去年底我们曾几次计划调价，但因为走漏了消息，我们动作还没做，竞争对手已经抢先了。我的判断是大家都有调价的打算，接下来也一定会有人继续下调。但未来的调价，如果不是大幅度地降价，将很难再像现在一样引发市场关注。

　　2开发商在“弃车保帅”

　　南都：这一轮降价出现一批“4字头”房源，已降价的楼盘价格是否已经到底了？

　　张晓刚：从成本的角度讲，市区内普通的电梯洋房成本已经不止4000元/平方米了。开发商把价格调下来，相应地，楼盘的品质也会受到影响。反过来说，一些原本投入就很好的项目，让开发商再大幅地去降价，我们伤不起。现在降的这部分，是到底了，甚至说已经跌破底线了。为什么跌破底线还在卖，只能说有些降价的楼盘，尤其是大盘，开发商有很多牌可打。出完这手牌，虽然亏了，但手里还有很多牌可打，通过后面其他产品的销售还能找得回来。开发商在综合整个楼盘、旗下所有项目来考虑降价。同时有几个项目在售的，要留一部分保证品质、树立品牌，挑一部分走量回款。我觉得什么样的价格合适，现在不是总理定，也不是总经理定，而是需要靠老百姓来定。

　　南都：真的有人在亏钱吗，降价才刚刚开始啊，有专家说还有空间。

　　杨锦斌：我觉得亏钱这个事情是有阶段性的。可能因为市场的原因，刚开始会低于成本价来卖。但到后面售价又会拉高。整体利润是可以拉平的。有些项目目前坚持不降价，确实是成本的原因。从去年以来的价格走势来看，惠州一直在6000元/平方米上下，1月份也是这样。但我们最新的统计2月份的均价已经到了5600元/平方米。有些项目的降幅已经接近30%。(南方都市报  www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　周鹏：对房价降幅，我都是亲自到售楼处做调查。4600元/平方米的价格，也是根据购房者回馈的能接受的心理价位来做的。降价，大家去年底很多人都想做这个动作，但一直没有动，主要是摸不准调整的幅度是多少。对于什么价格能带动成交量，谁心里都没底。我们降价后两天成交121套的走量，也说明我们的价格到了购房者的心理底线。

　　3坚守品质以保价格压力大

　　南都：3月份是信托融资还本付息的时间，开发商资金链是否已经非常紧张？

　　周鹏：开发贷一停，就等于银行给开发商断奶了。

　　张晓刚：大部分开发商在上半年会遇到信托和开发贷到期。如果说价格往下调了以后，整个楼盘彻底地赔了。用这样换来回笼资金，足以去支付到期的开发贷，这还是乐观的。但如果价格跌下来以后，市民依然不买账，依然没有成交，那怎么办？坦诚地说，任何一个开发商，资金都紧张。我们一直在追求资金杠杆的最大化，所以资金绝对紧张，即使在旺市，很多企业的资金也紧张。但目前，我们在坚守品质，当然也是在坚守价格。这种坚守，让我们也一直有压力。如果政策一直不断地收紧，到实在没办法了，那可能我们也只有去做经济适用房了。这就等于，在消费者还没来砸我们售楼部之前，我们自己已经把方直的品牌给砸了。我们不想去跟政策耗时间，可能也会去做中小户型的产品，等等。

　　南都：如果房价一直跌下去，整个行业有哪些风险需要防范？

　　杨锦斌：对购房者而言，当然希望房价越低越好。但一套房子原本房贷有90万，经过不断地下跌之后可能市值只有70万了，很多人就会不想供了。所以说房价一直跌下去，风险就会转嫁给银行。虽然银行说经过压力测试，房价跌多少都没所谓，但实际上来讲风险还是很大的。

　　4房价大幅反弹已不可能

　　南都：现在一部分人在散布回暖论，两会上总理又再度强调巩固调控成果，各位对政策大势怎么判断？

　　张晓刚：我个人很乐观地认为，2009年的那波回暖会再度出现，而且就在今年。地球会有2013年的，房地产也会。因为政府一定不愿看到大量的楼盘烂尾、银行断供。政府可能会很乐于看见“4字头”的房价出现，因为这说明调控有效。那么我们联合起来在半年之内不推别墅，不推洋房，价格不就下来了吗？如果房价真的回到了“4字头”，就说明开发商对产品的投入大幅削减，可能大家又回过头来建80年代、90年代的那种房子。20年以后，这样的房子，必然会被再度“城市更新”。

　　杨锦斌：我认为今年不会出现大的回暖和反弹。

　　张晓刚：我的判断是会回暖，但也不会出现大的反弹，首先经过这一轮调整，住宅的变现能力已经很差了，投资客对这个领域也失去了信心。整个行业也将正式告别暴利时代。大幅度的上涨不太可能出现。

　　南都：当下是否已经有投资客逢低入场？

　　杨锦斌：有一部分投资客，是不差钱的那种，对利率和首付的提高并不敏感，当看到低价的时候，会迅速买进。但这部分投资客毕竟是少数。

　　周鹏：据我们摩卡小镇降价以后售出的200多套房源的情况看，基本上都是刚需在买。首次置业者占了70%，改善型的占了20%，投资客占了10%。

　　○个性观点

　　调控会带来重复拆迁

　　张晓刚：总理强调要巩固调控成果，首先我个人认为这个调控成果并不是多么的乐观。我们不能鼓励所有的老百姓占有欲那么强，人人都要买一套房。为什么不去学习新加坡的公屋管理？我们通过硬性的政策手段把房价打压下去之后，会出现房地产再兴旺20年。因为大量低价格的产品被制造出来，势必注定20年以后要有大量住宅需要被旧城改造。为什么我们中国人不能像发达国家那样，多沉淀一些上百年的建筑呢？我们今天看到很多80年代甚至是90年代的商品房被推倒重建，到处是城市更新，那这种成本就不应该考虑吗？解决房地产的问题，不能单靠房地产行业内部来解决。比如，如何平衡中央和地方财税问题。

　　开发商降价要抢时间点

　　周鹏：前期摩卡小镇因为定价的问题，导致销售不是很理想。这么大型的项目，我们需要聚集一些人气，做一些市场影响力。同时需要快速回笼资金。在春节过后的第二个礼拜就开始做这个事情。我们之前定的策略虽然酝酿时间比较久，包括代理公司也是头天晚上才知道的。前两次我们试探性地做过价格调整，但很多时候因为信息传播太快了，造成竞争对手提前在我们前面降价了。当市场对4600元/平方米的价格已经习惯的时候，当再持续降价的话，无疑又会加重购房者的观望心理。接下来降价的楼盘，如果没有大幅度的调整，是很难取得良好的销售业绩的。

　　市场的回暖疑似“回光返照”

　　杨锦斌：有人说现在市场在回暖，在我看来现在这种成交放量如果称之为回暖的话，也是回光返照。降价将成为市场主调，经过接下来两个多月的降价之后，很有可能出现1997年那种情况，购房者继续买涨不买跌，观望加深。后果就是银行断供现象增多，金融风险非常大。