2012年第一季度中国购房者信心指数持续下滑，一线城市信心明显不足

　　购房者信心下降1.7点，总体指数102.5点

　　2012年4月1日，中国购房者信心指数2012年第一季度调研结果正式发布。信心指数是由中国房产信息集团联合编制、新浪乐居和克而瑞(中国)信息技术有限公司在全国范围、持续性的房地产市场监测课题。

　　调研结果显示：2012年第一季度中国购房者信心总体指数为102.5点，又较上一季度104.2点下降1.7点，自去年三季度以来持续下滑，表明尽管政府调控力度一直不减，但全国购房者的总体信心指数一直处于观望区间。本季度信心指数的下降，主要是由于经历了两年的房地产调控，购房者的构成已经发生了根本性的变化，绝大多数购房者是首套或至少是改善性需求，对于房地产调控对价格方面的成效更加关注，目前这种房地产市场的价格走势客观上加重了购房者的观望情节。

　　分维度来看，现状满意指数为101.2点，环比上季度有所下滑主要原因是价格没有达到购房者的预期；预期指数为103.6点，环比上一季度有小幅度的下降，主要原因是购房者对于商品房价格回归到合理水平信心未必很高。预期指数较现状满意度略有上升，显示出购房者仍对后市有所期待。

　　图1 中国购房者信心指数走势

　　购房者信心指数四个分项指数在经济走向和消费环境方面在现状满意方面均有上升，但对预期购买力和市场供应水平仍持有谨慎乐观态度

　　在信心指数的四个分项指数中，我们发现购房者对于现状的满意度在经济走向和消费环境，均有不同幅度的上升，消费环境指数上升1.2点，为98.4点；经济走向指数则上升8.3点，为112.5点。在预期信心方面，四个分项指数有涨有跌：经济走向、供应水平两项指标都有所上升，有赖于政策面的强硬措施，而消费环境和购买力指数均有所下滑，购房者对这两方面未来仍存疑虑。

　　图2 2011年4季度-2012年1季度中国购房者信心分项指数对比

　　对于购房者来说，政府调控的手段主要有两方面，一是通过提高首付、限购、加息等政策限制购买要求，二是试图通过密集政策造势形成房价要跌的预期，来减弱购买力。去年年初出台的限购政策，使购房者和开发商都进入到观望的状态。楼盘成交量持续走低，但房价仍处在高位，使得购房者对现状满意度下滑，对未来楼市走势的期待程度亦较上季度亦有所下降。但自从进入了今年首个季度，开发商一系列的优惠策略打破了市场的低迷状态，一些刚性需求者也选择适时出手，因此成交量开始上扬，

　　一线城市购房者信心有所下跌，已经持续跌破100点的景气临界值

　　数据显示，本季度一线城市购房者信心较上季度下跌，购房者信心指数降到94.0点，比上季度下跌2.8点，现状满意指数90.2点，较上季度下跌2.6点，预期信心指数97.1点，较上季度下跌3.0点。目前惨淡的市场现状使得一线城市购房者的信心下跌， 较低的现状满意指数揭示了他们依然存在一定的观望心理，购房者实际购房积极性随着他们对现状的不满而降低。

　　图3 一线城市购房者信心指数、现状满意指数及预期信心指数

　　一线城市信心与二三线城市信心差距继续扩大，华东区域购房者信心占先全国市场

　　数据显示，2012年第一季度一线城市购房者信心指数依然不及二三线城市，相较于上季度8.7点的差距，本季度两者信心差距扩大到10.1点。综合来看，在去年年初调控政策出台一年以来，随着需求方对政策的逐渐消化，多数房企在本季度初开始价格端上有所松动，新推案项目低价入市，令部分购房者采取观望态度。信心指数较上季度有所下降。而二三线城市购房者信心较上季度略降1.4点，基本保持稳定。

　　图4 中国购房者一二三线城市信心对比

　　2012年第一季度分区域购房者信心指数除了华北和华中区域外，均有所上升。华东区域的购房者信心依然充足，较上季度上涨8.9点，至110.5点；华南区域信心指数为107.1点，较上季度大涨15.4点。华北区域信心指数则大跌10.1点，为100.4点。华东区域信心大涨主要是市场刚需占比较大，调控实际影响力有限，而房价相对合理，因此购房者对后市充满信心所致。

　　图5 中国购房者分区域信心指数

　　近半数购房者认为未来国家的调控力度会持续或更加严厉，超半数购房者认为所在城市楼市价格将会持平或上涨

　　在2012年第一季度购房者信心指数调研过程中，我们也对“未来调控力度的走势”及“所在城市未来楼市价格的走势”等相关内容进行了访问。

　　对于未来国家调控力度的走势，认为调控仍将持续的占26%，认为调控力度更加严厉的占23%；有23%的购房者认为调控已经取得了成效，未来的调控力度将会放松；还有7%的购房者认为调控政策将会取消。

　　在对未来所在地楼市价格走势的预判上，没有出现占绝对比例的情况，认为未来所在地楼市价格将会持平的占30%；认为价格将会上涨10%的占到17%；认为价格将会上涨20%或更多的占到9%；认为房价将会下跌的占到四成，占比最大；认为房价下跌20%或更多的占到12%。总体看来，认为未来楼市价格会持平和上涨或下跌的民众几乎各占一半，购房者对于未来楼市价格预判的不确定性增强，也表明对政府的房价回归到合理水平承诺的矛盾心理。

　　图6 中国购房者对于未来国家调控力度走势的看法

　　图7 中国购房者对于所在城市未来 楼市价格走势的看法

　　超六成购房者选择推迟购房，占比较上季度有所减少

　　在对购房者未来购房计划的访问中，我们发现有超过六成的购房者表示会推迟购房，这一比例较四季度推迟购房的客群比例减少一成，不过推迟时间不会超过一年的购房者比例较四季度有所减少，达到了51.32%。购房者虽然仍以观望态度居多，但是考虑到未来市场价格的不确定性，年内购房意愿依旧维持在六成，有12.19%的购房者表示会推迟一年以上进行购房。

　　图8 中国购房者未来购房计划的变化

　　2012年第一季度购房者信心指数的下降，一则是对于现状满意度持续下跌，二则是开春之后市场表现平平。出于这种预期，一季度购房者信心下降。预计第二季度，中国购房者信心指数将维持平稳，可能出现小幅度的上扬，但波动相信不大。

　　调查背景：2012年第一季度中国购房者信心指数调研周期持续近三个月。调研范围涉及北京、长春、成都、大连、福州、广州、贵阳、海口、杭州、合肥、济南、南昌、南京、上海、沈阳、天津、无锡、武汉、厦门、重庆等25座城市，涵盖华北、华东、华南、华中、西南等重点区域。