沈阳楼市就像当下的天气，初暖还寒。

　　来自香港联祥的数据显示，今年3月沈阳商品房销售面积达1015614平方米，超过前两个月销量总和，是今年以来单月销量首次突破百万平方米大关，其中商品住宅销售面积72.12万平方米。这一数据被部分业内人士理解为沈阳楼市复苏的“小阳春”。

　　不过，今年一季度沈阳楼市销量数据并不光鲜，商品房销售面积198.98万平方米(其中商品住宅146.46万平方米)，和去年同期429.11万平方米的商品房销售(其中商品住宅352.58万平方米)相比，不及5成。“3月销量回暖，基本是刚需被压抑四个月后的正常释放，4月有房交会支撑销量可能好看，但4月份以后才是楼市真正考验的开始，如果改善性需求和投资性需求接不过刚性需求的棒，市场转冷或在所难免。 ”香港联祥市场研究中心总监何祥俊说。

　　地产商的谨慎乐观

　　陈明(化名)是沈阳一家地产公司的营销副总，按照去年年中的规划，今年初他将调任公司旗下另一个新盘主抓营销，但新一年3个多月过去了，他的调令迟迟没下来。“现在这种情形，公司暂缓了那边的项目开工，慎重是几乎所有同行的态度。 ”

　　而与陈明所言相佐证的是，沈阳楼市供应量出现低谷，今年一季度沈阳商品房供应面积仅约180万平方米，其中商品住宅入市量只有150余万平方米，比去年同期低出23.38%。

　　延迟开工和缓建，是不少开发商面对当前市场环境的“理性”选择。

　　早在今年1月下旬，在辽宁省地方税收工作会议上，省地税局人士披露，全省房地产行业平均税收占比为26%，个别城市这一比例甚至高达39%。根据他们对一些房地产公司的调研，有公司明确表示有10多个在建项目要缓建，直接导致该公司缴纳地税同比下降4成。

　　陈明说：“从去年10月起，沈阳楼市受国家调控政策大环境影响开始显现出来，销量的减少，使各企业根据自身的情况，开始调整自己的战略，无论是拿地还是新开盘，都变得异常谨慎。 ”

　　另一家地产公司负责人则向本报记者表示，在较长一段时间，他们评估和预判政策走势时，公司内部主流意见是高压政策不会持续太久，尤其是随着社会经济下行趋势明显，地产调控将随之松动。但至今不见松动的调控，以及高层坚定表态，不得不使他们对前期的预判进行反思。“现在，我们的感觉是一线城市房价下行20%，但国内不同城市房地产行业不同，沈阳刚性需求为主的市场仍然没有改变，我们这一判断和预期没变，但因国内整体气氛影响，导致沈阳的市场观望情绪浓厚，谨慎乐观就是我们现在的态度。 ”上述负责人说。

　　不敢张扬的“降价”

　　现在是否出手买房，这个问题一直困扰了沈阳居民苏伟两个多月。 3月下旬，苏伟以闪电般的速度定下浑南一套商品住宅。他说：“因为开发商给出了我可以接受的真实惠。 ”

　　苏伟相中的楼盘，是沈阳某知名开发商开发的，连续走访多次后，对方终于以团购价的优惠让他下决心——总房价打91折并减4万元，以他所订房源折算，相当于打了85折。销售经理表示，这个折扣是“史无前例”的。

　　何祥俊表示，国内一线城市和部分沿海城市，房价降价风盛行，正是因为开发商采取以价换量战略，赢来了楼市成交量的回暖。与这些城市相比，沈阳市场的不同就是开发商对降价问题态度“暧昧”。

　　陈明说：“如果说去年下半年，不少开发商打出的折扣优惠还属于广告噱头，那么今年3月以来，不少楼盘项目的折扣实惠是居民值得真正抓住的。我们前期项目的尾盘，也基本以低于前期均价8%至13%出手。 ”

　　对于不敢声张降价的原因，陈明称，沈阳的开发商相对保守，担心买房人普遍有买涨不买跌的心理，张扬降价会破坏市场气氛，导致观望情绪升温反而不利销售，但打折对买房人来说还是变相降价。

　　在这样的背景下，沈城一些项目热衷起“打折”。三好街附近某精装项目，一度报价达1万元/平方米，现在8000元/平方米左右的房源大行其道；浑河南岸线上一河景房项目推出5万抵10万元活动，折合单价7000多元/平方米，比去年春季房交会期间8000至12000元/平方米的报价，明显低出一截。

　　政策高压下的变奏

　　“从我们对市场在售项目的监控来看，没有多少项目不是在以价换量，都是在争夺这批释放的刚性需求份额”，何祥俊说，“由于不少项目在售价统计上只管表面价格，而没有计算折扣因素，所以表面上房价没有降，实为稳定并避免因价格问题与前期业主纠纷。 ”

　　而在打折优惠促销的过程中，资本雄厚的央企和大房企却扮演了急先锋，这让不少中小房地产企业备感迷惑：难道他们都不扛房价了？

　　而何俊祥表示，这一现象好理解，部分央企和大房企制订今年的销售任务比去年重，而在当前的市场下，想要完成这一任务，以价换量实现资金快速回流，是必须的选择。

　　沈阳万城地产有限公司副总经理张晓宁认为，商品房供应量的变化正在显示沈阳楼市的变化。最近几年沈阳年商品住宅供应量均在1400万平方米以上，但今年一季度供应量缩量明显，表明开发环节有所放缓。如果一季度和四季度保持这个量，二三季度则需要有1000万平方米左右的入市量，才能达到往年的水平。“大多数城市都是以人均1.2平方米为入市量，那么沈阳以1000万人口测算，供应面积需1200万平方米以上，但现在改善性需求入市不明显，以及外地人购房受限制的政策不放松，沈阳楼市的压力就会在二三季度体现。 ”张晓宁说。

　　而房产税扩容，成为沈阳房地产研究人士关注的另一政策压力。“沈阳是否入围房产税试点城市，可能在今年下半年会明确，这一政策悬着，给对市场需求的释放又一政策制肘。”何祥俊说。