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　　高端楼盘价格近期大幅松动，上海楼市的降价潮已经从远郊楼盘蔓延到市区核心地段。曾经的“地王”项目如今无奈调低售价，导致利润缩水。另一些还未上市的“地王”项目正遭遇周边楼盘降价冲击，前景不容乐观。业内人士表示，2009年至2010年一线城市出现众多“地王”，而现在正面临上市定价的尴尬困局。在楼市调控政策延续的背景下，这些“地王”项目很可能出现盈利大幅缩水的情况。

　　降价潮扩至核心地段

　　上海杨浦区的新江湾城是高端楼盘云集的区域，其中4月21日开盘的“华润新江湾九里”，销售价格由之前的4.3万元/平方米左右，直降至3.4万元/平方米左右，降幅逾20%，引发市场关注。

　　“销售价格是在接近开盘时突然决定的，我们也觉得十分意外。”华润新江湾九里的销售人员表示。此前该楼盘在进行认筹等开盘前期准备工作时，对外报价一直是4万元至4.3万元/平方米，而开盘当天却意外推出多重优惠。

　　同属于新江湾城的高端楼盘“三湘未来海岸”4月初率先低价开盘，推出60套精装修两居、三居住宅房源，均价约3.3万元/平方米，单价最低的为2.9万元/平方米，开盘一天多时间内订售40余套。而此前新江湾城区域的住宅单价均在4万元/平方米以上，大部分项目均价达每平米五、六万元。

　　三月以来，上海多个高端楼盘价格出现大跌，去年11月上市的海珀旭辉曾打8折优惠，今年3月又在8折的基础上再打7.5折，累计降幅达40%。世茂滨江、海珀旭晖、白金湾府邸、佘山珑原等多个项目也大打优惠牌，部分项目降价幅度已超过四成，卢湾区的华丽家族汇景天地更是在近期出现不足3万元/平方米的成交价格。

　　中房信分析师薛建雄表示，一些沪上知名高端楼盘售价与两年前房价高位时期相比，相当于6折出售，房价大幅下跌的格局已经从去年10月份的远郊地区蔓延至市区核心地段。

　　豪宅价格大幅下跌的情况并非仅仅出现在上海地区，广州、深圳地区的部分豪宅价格也出现跳水。深圳华侨城片区的高端楼盘首地容御，从开盘时的最高价4.2万元/平方米降至2.7万元/平方米，水榭山别墅也以20%的降幅推出特价房。

　　21世纪不动产监测，今年一季度在住宅成交量环比大增的情况下，广州高端楼盘销量环比大降53%。广州星河湾盛荟推出19500元/平方米的特价房，与之前该楼盘24000元／平方米的均价相比，直降近5000元。保利天悦、君华天汇等高端楼盘也采取不同名目的手段进行降价促销。

　　地王楼盘定价遭遇尴尬

　　豪宅市场的降价潮也触动着曾经高价夺下“地王”的开发商，一些“地王”项目楼盘还未上市就先遭遇定价尴尬局面。

　　2009年中海地产在上海夺下的长风“地王”项目预计4月底入市销售，该“地王”项目定名为中海紫御豪庭。虽然销售价格尚未对外公布，不过有知情人士透露，公寓定价可能在3.5万至4万元/平方米，相比中海拿地之初预计的7万元/平方米的均价折让近一半。

　　2009年7月31日，中海地产以70.6亿元夺下长风“地王”，成为当时全国总价地王，溢价率高达129%，总建筑面积为31.2637万平方米，楼板价达22409元/平方米。在拿下该项目时，楼板价格与周边二手房的价格基本持平。

　　中国证券报记者发现，时隔三年之后，目前长风板块在售的新房，如象源丽都的报价在30000元/平方米左右。周边二手房的价格则普遍在20000—25000元/平方米。而根据2009年中海地产发布的公告显示，该项目总体投资将达到103亿元，由此推算建成楼盘的楼板价将达33000元/平方米。

　　“如果从公寓当前的定价来看，这个地块很难赚钱。”这位知情人士表示，如何定价已经成为中海紫御豪庭上市的关键，而从中海地产之前在各地的降价行为分析，该楼盘的定价应该不会太高。

　　在豪宅市场纷纷降价的背景下，“地王”项目放低身份，降价出货已成为常态。在经历长达9个月的零销售记录后，位于上海市松江区的别墅项目佘山珑原今年推出6折优惠，折后单价从原来的50000元/平方米降到31000元/平方米左右。而在2010年初，招商地产和万科以17.16亿元联合拍下该项目所在地块时，楼板价高达16378元/平方米，成为松江区的单价“地王”。

　　而中建总公司2009年12月以3.25万元/平方米的楼板价，总价37.2亿元取得的上海新江湾城地块，为当时国内单价最贵宅地。目前该项目中建大公馆开盘半年只卖出7套，如今其单价从开盘时的12万元/平方米直降到3—6万元/平方米。该项目内部人士透露，此番降价之后，部分房源已经无钱可赚，项目预期收益大幅缩水。

　　上海市嘉定区曾经的南翔“地王”项目—新城公馆，去年11月开盘即遭遇市场低迷，为回笼资金低价甩卖，均价仅为1.9万元/平方米。而2009年12月，上海新城万嘉房地产有限公司以9.53亿元拿下嘉定区的该地块时，楼板价为13199元/平方米，成为当时该片区的最高楼板价，实际项目售价已接近开发商项目成本价。

　　而一些迟迟不愿意降价的“地王”项目则销售缓慢，几乎无人问津。金地集团2010年在上海拿下的项目佘山天境，目前售价在45000元/平方米左右，自去年1月开盘至今，销售持续低迷。而2009年深圳的总价地王观澜横坑某地块被金地集团以24.4亿元拿下后，开发成高端项目，别墅和洋房的均价分别为3.5万元/平方米和2.5万元/平方米，目前销售并不理想。

　　价格仍存下降空间

　　目前豪宅价格的大幅下跌，让昔日“地王”的命运增添变数。延迟上市、拖延开工甚至转卖，成为一些“地王”项目的无奈选择。

　　链家地产对2008年以来北京楼面地价前十位的住宅项目监测，自2011年3月起，已有5个项目入市销售，而另外2个项目也会在近期入市。保利东郡苑、如缘居南里、保利望京苑、中海九浩苑和远洋天著景园等5个已入市项目中，住宅的平均销售价格为36776元/平方米，截至4月中旬，这些项目平均签约率仅26%。

　　而北京几个著名的“地王”项目，如2010年3月北京世博宏业房地产公司以17.6亿元的价格拿下的蓟门桥“地王”项目，后来无奈转卖。该项目被保利地产接手后，由于盈利前景存在不确定性，目前仍迟迟未能开工。朝阳区大望京1号地块，2010年3月被远洋地产以40.8亿元夺得，楼面价超过2.7万元/平方米，创下当时北京成交地块单价之最。目前该项目上市日期一再推迟，预计今年五六月份可能上市。

　　而广州市场今年将有15块“地王”项目上市销售，住宅总供应面积达397万平方米，相当于广州去年近一半的新盘成交量。广州当地部分开发商表示，一些资金充足、项目较少的房企，通常会采取拖延的办法，熬过目前的楼市困境。从目前来看，广州“地王”项目直接退地可能性不大，如果有企业因资金问题难以继续开发，可能通过寻求并购等方式继续生存。

　　21世纪不动产上海区域市场中心分析指出，已推出的“地王”级楼盘存在较为明显的共同点：项目多为大面积户型房源，因目前楼市受限购令影响，投资投机需求基本被挤出市场，这些“地王”项目的特点则与楼市调控下的主流购房需求相背离。在今年楼市调控政策不变的背景下，为了能抢夺更多的市场份额，豪宅之间的价格战不可避免，预计未来豪宅价格仍存在下降空间。

　　2009年以来一线城市部分“地王”楼盘现状一览

　　楼面地价 拿地总价 开发商 项目名称 当前现状

　　22409元／平方米 70.6亿 中海地产 中海紫御豪庭 预计4月底入市，公寓定价预计每平方米3.5万元至4万元，周边新房报价30000元／平方米左右

　　32500元／平方米 37.2亿 中建总公司 中建大公馆 开盘半年只卖出7套，如今单价从开盘时的12万元／平方米直降到3万至6万元／平方米

　　16378元／平方米 17.16亿 招商地产和万科 佘山珑原 今年推出6折优惠，折后单价从原来的50000元／平方米降到仅31000元／平方米左右

　　13199元／平方米 9.53亿元 上海新城万嘉房地产有限公司 新城公馆 去年11月开盘即低价甩卖，均价仅为1.9万元／平方米，接近项目成本价

　　14499元／平方米 30.48亿元 金地集团 佘山天境 目前售价45000元／平方米左右，自去年1月开盘，销售缓慢

　　19040元／平方米 16.611亿元 绿城集团 绿城玉兰花园 之前均价50000元／平方米，4月底推出精装公寓，价格约33000-38000元／平方米，下调幅度约25%

　　28308元／平方米 17.6亿 保利地产 原为世博宏业房地产公司拍得，迟迟未动工，后被保利地产接手

　　27000元／平方米 40.8亿元 远洋地产 远洋万和公馆 上市时间一再推迟，预计今年五六月份入市

　　14494元／平方米 40.6亿元 中化方兴地产金茂府 三期销售单价在5.5万元至6万元／平方米，较2011年一期和二期销售均价提价约20%

　　14097元／平方米 10.22亿元 富力地产富力十号 之前销售均价4.5万／平方米，现仅余少量尾盘，价格降至3.9万元／平方米，降幅约13%

　　8700元／平方米 24.4亿元 金地集团 天悦湾 复式洋房2.5万元／平方米，叠墅3.5万元／平方米