在2011年的深度调控，2012年的持续调控下，房企表现出积极和谨慎的应市态度。

　　一方面，中低端刚需楼盘以价换量仍在继续，豪宅价格也出现明显松动；另一方面，标杆房企的降价促销已带动了销售业绩的显著提升，降价项目的销量占比也明显提高。

　　3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，

　　后市仍存在一定的市场不确定性因素。整体市场房价降幅是不是会逐渐收窄？

　　楼市是不是已经到底，即将反弹？我们不妨从以下三个信号一探究竟。

　　信号一 看价格

　　优惠幅度是否在收窄

　　根据世联地产的统计数据，截至3月底，包括北上广深等在内的全国28个城市出现的降价楼盘多达869个，其中67%的楼盘降价幅度在15%以内。

　　在日前克而瑞(中国)研究中心举办的题为《2012年一季度地产金融形势暨全国房地产销售TOP50企业解读》的发布会上，多家开发商表示，以价换量效果明显。景瑞集团总裁助理许朝辉说：“从景瑞地产自身的成交结构来看，部分价格弹性比较大的刚需项目，价格降到位后，近期市场跑量也很快。”

　　中国房产信息集团执行总裁丁祖昱强调：“房价仍在下行通道当中，当前已基本回到去年年初水平，但是下行的速度已经放缓。房价的最低点应该在7、8月份出现，再低的空间不大。”“开发商优惠力度的大小，通常视各自的现金流状况而定，如果考虑通胀因素，名义价格不涨已经等同降价。”合富辉煌上海公司副总经理赵春雷认为。

　　而目前鉴于蓄客量关系，不少项目都是少量多批推盘，“少量多批源于蓄客量不足，这样一方面可以打造开盘热销气氛，另一方面方便对房价进行短时期调整。”上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功指出。“能够坚持大幅优惠的，往往是一些资金确实遇到较大困难的开发商；也有部分开发商在开盘初期通过少量房源的降价赚取市场口碑，为下一步的销售做好铺垫，但这种降价一般没有持续性。”德佑地产研究主任陆骑麟表示。

　　信号二 看存销比

　　库存压力是否已经减轻

　　国家统计局数据显示，一季度，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，上年全年和上年同期分别为增长2.6%和32.7%。而全国商品房待售面积30122万平方米，增长35.5%，增速比上年全年提高9.4个百分点，比上年同期提高19.5个百分点。“今年开发商的首要任务将是积极加大销售力度，以消化近两年内积累的大量库存。”中原集团研究中心分析指出。截至2012年3月底，十大标杆房企库存合计量约2500万平方米，若以每月100万平方米的库存消化速度计，去库存时间将长达25个月。“从71家上市房企公布的年报来看，开发商库存增长迅猛，同比增长42.7%，去库存成为房企共同的选择。”世联地产分析人士认为。

　　信号三 看资金链

　　开发商是否有钱过冬

　　曾为区域销售明星的杭州金星房地产开发有限公司近日申请破产，成为本轮房产调控政策下杭州地区，乃至长三角，甚至国内第一家因资金链问题申请破产的房产公司。房企破产是否仅是个案，是不是还有更多房企正在退出或者转行，有待进一步观察。随着中小房企开发贷款的融资渠道收紧，原有的高资金杠杆下滚动式开发难以为继，对于开发商自有资本金比率提出更高的要求。

　　来自中指的研究报告指出，房企国内贷款和自筹资金增速显著放缓，资金压力不减。1-3月，房地产开发企业总资金来源合计20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月回落8.0个百分点。其中，国内贷款为4319亿元，同比增长12.6%；利用外资为112亿元，同比下降22.4%；企业自筹资金8910亿元，同比增长25.0%；其他资金来源7506亿元，同比下降8.0%。其他资金来源中，受销售指标下滑影响，定金及预付款同比下降9.2%，为4380亿元；个人按揭贷款为1963亿元，同比下降5.5%。资金来源同比增速为近两年来最低，个人按揭贷款也从1-2月的增长1.2%转变为下降5.5%。

　　未来存房价上涨隐忧

　　CRIC研究中心总经理  陈啸天

　　目前的房价正处于一个“阶段性”底部。对于5、6月份，我们认为市场上或存在变数，这个变数主要来自于对房价上涨的隐忧：一方面来自高端入市造成的结构性上涨；另外一方面，一些中小企业或将出现不合时宜的价格上调。根据我们的监测，近期上海新开预售证中，高端项目开始集中出现。按正常的销售周期推算，这部分项目预计会体现在5、6月份的市场数据上，届时均价可能会出现结构性的上涨。另外，一些非全国性布局的中小房企，因为他们没有非常迫切的资金需求，很有可能在这一波行情过去以后，选择在5、6月份上调价格。

　　基于以上的判断，我们对于开发商的建议是：虽然目前的成交出现了一定程度的回升，但是由于政策环境仍然具有不确定性，还是应以销售为重，及时把握此轮窗口期，在推盘上抓紧出货，在价格上随行就市。

　　反弹几率渺茫

　　上海同策房产咨询股份有限公司董事长  孙益功

　　在总体成交量回升背景下，同时又由于今年推出的涉及到2010年开发商高价拿地的项目，因此今年不太可能再出现较大幅度的降价，楼市窗口期可能就此为止。在买卖双方新一轮博弈下，目前房价处于稳定阶段。房价反弹主要看在折扣较前期有收紧的情况下，市场反响热度依旧不减，甚至更为强烈，那么这个时候，房价就会有所反弹。但从目前形势看，反弹的几率渺茫。

　　整体市场还将有降

　　华燕市场研究部副总监  张晴怡

　　上海的打折项目数量出现上升态势，据统计4月全上海的打折项目数量突破200个，而根据网上房地产数据统计，目前全上海处于在售状态的住宅项目为2869个，可见，还有很多项目仍然未采取“以价换量”行动。房价是否已跌至底部，这个还应与个案相结合。从目前市场上的实际销售情况分析，不少项目由于已经绞干价格水份，在逆市中再次出现“日光盘”，此类项目已被市场所证实，其价格达到底部，很难再有新低。然而有些“假跌”项目，打着打折的旗号，但是与之前的报价、成交价格相比，优惠力度并不大，往往也很难得到市场的认可，其去化率仍然一般，该类项目的价格还未达到底部。

　　以价换量逐渐式微

　　德佑地产研究主任  陆骑麟

　　从4月至今的成交排名来看，成交依然比较依赖于前期降价的楼盘，后继楼盘的降价力度不足，对成交的拉动有限。目前来看，3月以价换量的行情在进入4月后正逐渐式微。部分楼盘在前期通过降价达到回笼资金目的后，很可能会在接下来缩小降价幅度，甚至回到原价；而不少新开楼盘也因为总体市场的回暖而放弃大幅降价；一些高端楼盘则考虑到品牌形象和前期业主的情绪，难以做出大幅降价。

　　难言触底反弹

　　策源地产总裁  邹泽人

　　只要国家的“限购”政策继续存在，在有效购房需求严重不足的情况下，房价就不会出现大的反弹，触底尚无从谈起。国家制定鼓励刚需购买首套房的政策，以刺激市场成交，就是为防止房价和经济“硬着陆”。预计二季度房企将有新一轮的集体推盘，可能采取试探性地逐步降价或促销，降价幅度并不会太大。我认为，未来房价会稳中有降，短期内难言见底。建议刚需型购房者如果不是急需，那么不妨再多走访一些楼盘，做些比较，找准合适的才是最重要的。

　　底部就在不远处

　　合富辉煌上海公司副总经理  赵春雷

　　从成交情况，以及目前的宏观经济数据进行分析，可以倾向于认为调控政策的底部已经出现，而至于房价的底部，可能需要根据不同区域不同层次的产品区别看待，从总体来看，底部就在不远处。至于目前的成交回暖，与货币政策的逐步放松恰恰是正相关的，未来走势依旧取决于政策预期。这些年来，房价走势曲线基本与广义货币M2增量保持一致，未来房价会不会反弹，主要看货币信贷政策的松紧、限购政策的调整等因素。由于今年年中不少信托都要到期，受其影响的发展商会出现现金流问题。不过大幅度降价不会是大概率事件。市场中观望气氛依旧存在，但观望并不意味着需求消失，价格始终是供需决定的。

　　土地成交萎缩将成后市涨价推手

　　世联地产分析师  高峰

　　自去年下半年开始，我国土地价格并没出现明显的上涨，同时许多地方出现了土地流拍现象。土地供给的短缺一方面遏制了供给的增长，而宽松的货币环境以及较低的利率将会持续的鼓励住房需求，这两点将是未来房价上涨的主要推手。如果根据新增土地供应量18个月后形成对市场的有效供应这点来看，去年至今，土地市场成交量的大幅萎缩必将对未来一年半到两年的时间之后造成供求关系的扭转，房价将会迎来新一轮的上涨。