“未来5年上海住房供给缺口约4000万平方米”

　　据测算，上海城镇居民存量住房空置率为2.8%～4.4%，空置面积介于1500万-2400万平方米之间。

　　大量空置住房的存在，不仅影响了住房资源的配置效率，也影响部分居民住房福利条件的改善，甚至会导致整个社会资源错配，价格扭曲和财富浪费。

　　在人口结构变化等因素的影响下，“未来5年上海新增住房供应量约为1.4亿平方米，而需求则达1.8亿平方米左右，供给缺口约4000万平方米。”

　　2012年4月出版的《科学发展》杂志上刊登的《上海居民人口结构变迁对住房供应模式的影响研究》一文作出上述预测。《科学发展》由上海市人民政府发展研究中心主管主办，该文的署名作者为蔡旭初，单位署名为上海市统计科学应用研究所。蔡旭初目前系上海宏观经济学会副会长，此前曾担任上海市统计局总经济师、新闻发言人。

　　“明显的供应缺口”

　　上述文章认为，目前上海房地产业仍处于上升发展阶段，住房刚性需求非常旺盛，但住房供给与需求长期不适应。主要表现在总量矛盾、结构失衡以及住房资源配置待优化等方面。

　　文章提示，迅速膨胀的人口数量对住房供需模式产生了重大冲击。近10年来，上海常住人口大幅增加，其中新增人口中近九成为外来人口，这部分人口来沪主要目的是就业，因此绝大部分都有住房需求，其表现形式以首次置业为主。此前5月4日，上海市人口计生工作会议最新公布的数据显示，2011年末，上海市外来常住人口达到935.36万，占全市常住人口总量的39.8%。

　　文章推算，2011-2015年上海市新增住宅需求总量为1.8亿平方米左右，其中保障性住房7000万平方米，商品性住房需求约1.1亿平方米。但与此同时，由于土地供应的限制，未来五年上海新增住房累计供应量则为1.4亿平方米。两者之前的缺口约为4000万平方米。

　　“保障性住房供需比例为0.89:1，供给缺口为800万平方米左右，商品性住房的供需比例为0.72:1，供给缺口为3100万平方米左右。”该文预测称，这种明显供不应求的态势，势必影响住房市场的平稳健康发展。

　　空置房有待激活

　　除数字缺口之外，文章还认为，住房供求结构失衡矛盾突出同样明显。

　　具体表现为中心城区和近郊区人口比重仍然超过住房面积比重。中心城区和近郊区住房供不应求，远郊区则供过于求。

　　从住房供求类型结构看，在“十一五”期间，因上海经济适用住房和公共租赁住房制度启动时间不长，保障性住房和商品性住房的供应量极不协调，与满足居民基本住房需求的目标要求存在巨大差距。预计“十二五”期间，随着“四位一体”住房保障举措的加快推进，保障性住房的建设和供应力度不断加强，保障性住房供应面积所占比例将大幅增加，但结构性供求失衡的状况依然比较突出。

　　文章提出，住房资源配置有待进一步激活。根据该文测算结构，上海城镇居民存量住房空置率为2.8%～4.4%，空置面积介于1500万-2400万平方米之间，如果算上增量住房，则空置面积更大。在一部分人住房需求尚未得到满足的情况下，大量空置住房的存在，不仅影响了住房资源的配置效率，也影响部分居民住房福利条件的改善，甚至会导致整个社会资源错配，价格扭曲和财富浪费。

　　土地短缺制约供应

　　该文指出，土地资源短缺是上海房地产发展最大的隐忧。上海陆地面积6400万平方米公里，其中农业、工业和城市建设用地已经占据相当大的比例。1995-2010年，上海累计商品住宅投资10194.45亿元，住宅施工面积92802.81万平方米。近年来，上海住宅用地出让面积呈上升趋势，2010年为1253.86万平方米。2000年以来上海住宅用地出让面积累计达到16869.98万平方米。土地资源存量与土地需求快速增长之间的矛盾日渐突出。

　　该文认为，房价高企不是问题的症结，房价与收入不成比例才是问题所在。进一步看，购买力还来自于当期收入能力和未来预期。如果当期收入能力和未来预期俱佳，市民乐于按揭购房，住房购买力就会显著提高；如果两者居其一，市民购买力就会出现分歧；如果两者俱属低迷，则住房购买力将大受打击。

　　对于房价调控，文章认为，控制房价涨幅主要措施包括控制土地供应量，调节房产税等税收比率，增加保障性住房供应等。此外，以公交分流居住压力、发展住房租赁市场、健全住房保障机制等国外住房发展模式经验，也值得上海借鉴。