将推动四大保障房类型相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能

　　在不违反中央房地产宏观调控大原则的前提下，将有更多地方政府出台拉动房地产市场成交量的新举措。其中，上海有可能以其政策的系统性和技术性，再次成为微调的排头兵。而这一次，上海不仅考虑拉动商品房成交，同时也考虑将保障房成交大步推进。

　　其中，在保障房方面，上海将推出系列新政，推动四大保障房类型(廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能。

　　上海有意拉动住房成交

　　业内人士透露，“五一”节前，在一次上海市相关政府部门主持的内部会议上，相关政府领导要求房地产研究机构在不违反中央宏观调控大原则的基础上，研究制定进一步拉动楼市成交的政策预案。该人士表示，政府部门希望上海2012年GDP能够保持稳定增速，由此希望房地产投资和成交量都能保持相对稳定的增长。

　　“当时我们的建议是如果销售形势能够保持住3月的行情，刺激性政策就没有出台的必要。但从4月及‘五一’销售情况来看，上海楼市没有能够维持3月的行情。”上述知情人士称。

　　上述消息其实已经在官方口径中得到些许透露。近日，在一个民生访谈类节目中，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，上海坚持房地产调控政策不动摇，各项市场调控政策“力度不减、政策不变”。不过，他同时表示，限购是全国楼市宏观调控政策，该政策何时取消，还需要看条件是否成熟，包括房价是否得到控制、能否回到相对合理的水平等。除限购外，上海也在探索一些其他方法，比如税收政策、银行信贷政策等，来进一步抑制投资。

　　业内人士对此解读为：抑制投资的同时，鼓励自住需求的政策也将随之调整，而税收信贷等将成为调整突破口。当上海房价回归合理水平后，限购替代政策也将随之出台。

　　尽管不断强调上海的产业结构调整目标之一就是摆脱房地产依赖，但事实上，上海仍有可能通过拉住房成交来缓解经济结构性压力。

　　“从去年底到今年3月，国税总局、住建部、财政部等中央部委，以及上海市地方政府，都组织了多场房地产形势调研会，绿地、大华、和黄、万科、保利、瑞安等在沪重点企业都悉数参加。政府部门关心的首要一点是企业资金链的情况。此外，地方政府更大的救市动机来自GDP增长放缓和房地产投资增速放缓。”一位上海房地产界人士称。

　　数据显示，一季度上海市GDP总值为4593.85亿元，同比增长7%。与2011年一季度8.5%的GDP增速相比下降1.5个百分点。而在三个产业板块中，房地产行业一季度生产总值为184.15亿元，较去年同期回落5.5%，是下滑最快的板块。“像金融这种重点行业，其快速改善增速的可能性不大，新兴战略产业又处于培育阶段，因此只有房地产，调控的线握在政府手里，对政府来说是可控的，其效果也是立竿见影的。”上述业内人士称。

　　对于促进商品房成交的微调政策出台方式和时间表，目前仍不明确。从成交情况上看，上海4月以来的销售行情确实已从3月份有所回落。根据21世纪不动产统计，4月份上海新建商品住宅成交5045套，环比3月回落26.2%。但存量供给却在不断增加，4月上海新建住宅新增供应面积超过88万平方米，比3月增加30.6%。业内人士分析，二季度GDP增速是个关键指标，如果二季度GDP增长仍然疲弱，上海对楼市动手的可能性将加大。

　　对于放松的形式，业内也猜测不一。有分析师认为，为了避免受到过多关注，上海可能从操作层面直接放松。而如果有直接的政策改变，业内人士分析，高启的税费可能是微调方向。“如果把二手房交易的上下家税费全部压在购房人身上，那么其最高承担的税负是购房总额的10%以上。这其实是很畸形的税收结构。相比营业税、契税和所得税，目前试行的房产税反而没有令购房人感到过大压力。”21世纪不动产分析师黄河滔介绍。

　　回笼保障房资金 系列新政即将出台

　　相比商品房新政的模糊状态，上海在保障房方面的微调动作已经进入实质阶段，相关政策已经进入征求意见阶段。其核心目标是将更多保障房快速去化，以回笼政府和承建保障房的国资企业的建设资金。

　　据了解，上海将推出系列新政，推动四大保障房类型(廉租房、公租房、共有产权房和动迁安置房)相互转换，让更多保障房有进入销售市场的可能。比如，部分专用于动拆迁安置的保障房房源，将以共有产权方式向非安置居民销售。

　　表面上看，上海新政的目标是“提高保障性住房使用效率，实现保障性住房供需平衡”，但本质上，保障房新政的原因是上海保障房存量巨大，沉淀的巨额资金无法回收。一位业内学者告诉记者，去年上海新建及筹措保障性住房超过26万套，但审核后有资格购买保障房的家庭总数只有数万户。除去廉租和公租房项目外，上海未来将有超过20万套可售型保障性住房面临去化难的问题，承担投资任务的地方政府和相关国有企业都沉淀了巨额资金。

　　为盘活这部分物业，上海试图将更多房源准入门槛降低，甚至通过园区定向配套的方式突破户籍要求。消息人士透露，一些锁定上海户籍限制、并只享有部分产权的共有产权房也有望转化为全产权限价商品房，向部分非户籍人士定向销售。

　　一位接近上海市政府的专家证实，目前上海的保障房调控思路已经得到中央认可。“上海的保障房建设相对规范，但同样遇到资金回笼不利的问题。这不仅影响目前在建项目的进度，也影响后续保障房投资建设。而在增量不减，指标不变的情况下，能够有新的举措盘活保障房市场，是值得肯定的。”这位专家表示。

　　根据上海官方消息，上海市住房保障立法工作已经展开。《上海市住房保障和房屋管理“十二五”立法规划》明确提出，《上海市共有产权保障房(经济适用住房)管理办法》将于2012年完成起草和上报工作，主要内容包括总则、共有产权保障房的建设、供应、售后管理、租赁管理、监督管理和法律责任。这个有可能承担绝大部分回笼资金任务的保障房品种，将在今年得到立法层面的支持。另外，《上海市廉租住房管理办法》和《上海市基本住房保障条例》的调研、起草和论证工作分别于2014年和2015年开展。这说明上海对其保障房开发、经营的思路已经基本明确，这一点，在全国来说也属领先。

　　不过，也有业内人士认为，把改革的目标锁定在大力推进保障房变现，这将对中低端商品房构成冲击，同时也有违保障房原本的社会意义。

　　“现在上海等部分地区已经出现公租房租金高于普通商品房，限价商品房价格高于普通商品房的局面。另外，保障房过快变身为商品房，其保障功能的可持续性会受到影响。这说明地方政府对保障房定价机制和运作机制上仍以回笼资金为导向，而非保障民生。以生意人的心态经营保障房，我们担心这种做保障房的思路，最终将导致民生工程的变种。”易居中国分析师傅琦表示。