随着重庆近日上调公积金贷款最高限额，自“新国八条”发布以来，明确发文微调楼市政策、吸引刚需入市的城市已增至30个。这些城市的微调政策，除少数被叫停外，绝大多数“闯关”成功。进入5月以来，不少热点城市的楼市成交迅速回暖，地产股也连续多日上扬。

在宏观经济下行压力较大的背景下，房地产会不会成为开启经济增长空间的“下一把钥匙”？业内人士认为，楼市政策尚难松绑，但地方微调仍有空间，在税费、公积金等方面出台刺激刚需入市政策仍有可能。

微调或有“后手”

“限购令”的存在，令楼市成交回升仍存不确定因素。北京市住建委的数据显示，截至29日，5月北京已成交纯商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比环比均大幅增加，并已恢复到调控前的水平。但包括伟业我爱我家、链家地产在内的多家机构均认为，北京市场的成交回暖或只能持续到第二季度。

聂梅生表示，虽然近期成交回暖，但第一轮的自住型需求仍未完全释放，不少购房者仍在观望。同时，第二轮的改善型需求仍有很大的潜力。

她认为，在“限购令”的红线下，为刺激市场交易，未来还将有部分微调政策出台。其中，出台的微调政策的城市，范围可能有所扩大，力度也可能有所加强。

陈晟表示，未来可能出台的房地产政策，会更多地关注消费层面。不少城市公积金贷款的限额还有继续扩大的空间。而在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款最高限额或成为最重要的措施之一。

最低首付款比例也可能出现下调。自“新国八条”出台至今的一年多时间，房地产商业贷款的首付款比例一直维持在3成以上，这在很大程度上提高了购房门槛。不少分析人士认为，在部分地区，该比例有可能下调至新政之前的两成。

同样，当前首套房个人按揭贷款利率的最大优惠幅度，也仅维持在基准利率的85折水平，尚未恢复到调控前最低7折。此外，购房环节的契税、交易税等税费也有下调的空间。

根据国家统计局的数据，今年1-4月，全国房地产开发投资同比增长18.7%。同期，全国住宅新开工面积下降7.9%，也是多月来首次下降。不少城市的土地市场持续低迷。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，为保证供应，可采用延长地价款缴纳期限等手段，刺激土地交易。同时，在房地产企业难以从银行获取信贷资金的情况下，对普通商品房开发贷款，金融机构应该给予适当贷款利息以及优先贷款优惠。

根据北京市住建委的数据，进入5月以来，北京市的商品住宅总库存已降至8万套以下，如按照当前的销售速度测算，不足一年即可消化完毕。谢逸枫认为，以闲置土地、未竣工土地等形式存在的潜在库存需要尽快释放。根据国土部的数据，当前全国未竣工的房地产用地面积接近40万公顷，是前三年房地产用地平均供应量的3.4倍。为此，国土部已着手修订《闲置土地处置办法》，以期加快闲置土地的处置和清理。

未触及限购“红线”

地方政府楼市政策微调的大幕从去年8月就已拉开。去年8月18日，安徽马鞍山发文，规定个人购买90平方米及以下面积的家庭唯一普通住房，或具有本科以上学历或相应职称者购买家庭唯一普通商品住房，可享受市财政给予所纳契税100%的补助。此时距“新国八条”出台尚不足7个月。

此后，陆续有城市发布文件，对房地产政策进行微调。据中国证券报记者不完全统计，截至今年5月30日，明确发文微调政策的城市已有30个。

这些微调政策主要包括上调公积金贷款限额、给予税费优惠、放宽普通住房标准等。在楼市成交低迷、地方经济增速放缓的背景下，这些政策被认为起到了部分效果。

值得注意的是，芜湖、佛山等明确放松限购条件的城市，其新政公布不久就被叫停。“限购令”成为楼市调控政策的一条“红线”。

全国工商联房地产商会会长聂梅生对中国证券报记者表示，“限购令”是本轮调控中力度最大、效果最明显的措施，如果松绑限购政策，将使调控效果大打折扣。她还表示，由于一些城市的房价尚未回归到合理水平，如果放松“限购令”，可能会引发房价反弹。

据不完全统计，目前实行“限购令”的城市超过40个，除各大省会城市(拉萨除外)和计划单列市以外，一些东部热点城市也纳入限购行列。而30个微调政策的城市均未涉及限购问题。

中国指数研究院副院长陈晟表示，相比“支持合理需求”的调控目标，“抑制投资投机需求”被更多地强化。作为抑制投资投机需求的重要政策手段，“限购令”仍是一条重要的政策“红线”。