提要：6月15日，方兴地产旗下亿丰置业有限公司以7.4亿元的底价成功竞得长沙梅溪湖国际广场项目，计划投资60亿元建设长沙大河西区的新地标。虽然罗东江解释，主要是由于公司交付结算的物业集中在下半年，但盈利的下降与方兴地产大手笔投资商业、旅游地产不无关系。
　　凯德中国跛行 佛山住宅项目年售一套

　　11声巨响，仅3.8秒后，重庆朝天门老地标—重庆港客运大楼和三峡宾馆在爆破轰鸣声中化为瓦砾，时间被定格在2012年8月30日这一天。

　　仅仅服役16年就匆匆谢幕，这两栋大楼是将为盘踞于此的新加坡房产大鳄凯德置地让路。凯德置地为重庆准备的献礼是寻常企业难以企及的210亿元巨额投资。9月底，这里即将开建8栋形如“风帆”的摩天大楼，寓意“朝天扬帆”，凯德来福士品牌亦随之入场。

　　不仅是重庆，凯德来福士的身影还活跃在上海、深圳、成都等诸多城市，累计投资规模已超过580亿元。

　　不过，相比在商业地产领域的风生水起，凯德置地在住宅开发领域，似乎已失去了当初的锐气。尽管一再强调住宅和商业并重的两条腿走路，但在中国，凯德置地一直未进入住宅开发第一集团军的行列，不仅项目量少，而且销售惨淡，佛山等地的楼盘年度销量仅盘旋在个位数。

　　来福士投资规模超580亿

　　在近期密集的时间段里，来福士各地项目开工或开业的新闻不绝于耳。

　　据时代周报记者了解，除了将于9月底举行开工典礼的重庆来福士项目，深圳来福士广场已于今年8月底正式开工，宁波和成都的来福士广场购物中心部分会在今年9月正式开业。此外，加上已经开业和在建的上海、北京、杭州等项目，来福士品牌已在中国落子8枚。

　　凯德置地品牌中心发给时代周报记者的统计数据显示，“从2000年凯德置地将来福士品牌带入中国后，目前总开发面积超过210万平方米，累计投资规模超过580亿元人民币。” 根据凯德置地的母公司嘉德置地已发布2011年度财务报告，已开业的上海来福士广场与北京来福士中心运营良好，商场与写字楼出租率均超过90%。

　　至此，凯德在华已总计拥有超过120个项目，总资产增至695亿元人民币，集团占比跃升至41%。今年上半年，凯德在华投资额占新增投资的34%，位居首位。而作为“在中国再造另一个嘉德置地”的本土化计划的重要一环，凯德深耕中国的雄心不仅于此，来福士品牌已有在中国遍地开花的准备。

　　“建更多的来福士广场，一直是我们的目标。”在此前的深圳来福士开工奠基仪式上，凯德置地中国区执行副总裁罗臻毓称，集团已在陆续整合资源，准备向以来福士为标志的城市综合体方向调整和转型，目前正在寻找合适的地块，伺机将来福士品牌带到广州等其他城市。

　　凯德置地包括西南区总经理韩德明等在内的多位高管，都对外表示，“在做好手上现有项目的同时，也在积极主动寻找新机会”。

　　而在北京正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人、副总裁郝炬看来，来福士品牌的扩张已是凯德势在必行之举。

　　“与万达近几年沿着综合体模式扩张不同，凯德此前一直是单链条运作，住宅的专门做住宅，商业的专门做商业，没有形成资源的有效组合。”郝炬对时代周报记者分析称，从全国角度来看，来福士整体数量偏少，开业与在建的总计8个，在规模上远低于国内商业地产老大万达，规模小，影响力自然不够。此外，来福士在品牌的总体定位上，走年轻化的中档路线，影响力也不如华润的万象城等。事实上，与2005年之前相比，来福士在一线城市的影响力已在走下坡路。扩大规模，并需要借助深圳、重庆等地的项目做新的推广，是凯德接下来的重要工作。

　　商业面临残酷竞争态势

　　不过，凯德来福士快速拓展及扩大话语权的同时，也面临着平衡“快”与“好”关系的问题。“近几年，国内商业地产一直存在的最严重的两大问题，即结构化缺失、总量过剩这两大问题。”郝炬分析称，凯德也不能置身事外，在未来发展中，肯定面临着大体量高密集的残酷竞争态势。

　　以深圳来福士为例，“未来5年，深圳1万平方米以上的集中式商业供应面积增量将非常惊人，几乎翻番。”世联地产商业研发经理李东海介绍称，现存深圳的集中式商业面积是577万平方米，未来5年将会达到1081万平方米，这就意味着，未来5年的增量几乎等于深圳过去30年的总和。

　　而来福士此次落子的深圳南山区，几公里外已有海岸城、保利文化广场、天虹等，华润大冲村整体改造耗资200亿元复制的万象城也在着手准备，未来商业规模也将接近100万平方米。

　　“面对残酷竞争，未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善，面临倒闭或被兼并的命运。” 在一次演讲中，宝龙集团副总裁潘韬如此感慨。而郝炬也表示，随着竞争愈发残酷，未来两到三年，国内定会出现商业地产、商业资产的重组。

　　“凯德这些在中国能做大做强的主要原因，就在于私募基金与REITs双配对的运作模式。”上海一位不愿具名的国内商业地产开发企业人士就对记者表示，独有的“地产+PE+REITs”的配对方程式对于其商业地产的孵化和退出非常有利，几乎成为中国本土开发商难以企及的门槛。

　　全国工商联商业不动产专业委员会秘书长朱凌波也认为，“凯德前几年的发展，一定程度上存在重资本、轻经营；重虚拟，轻实体的不足。”

　　凯德置地总裁廖茸桐对此的解释是：“从长期来说，随着环境和招商情况的好转，凯德商业的回报率是不亚于住宅的。”

　　住宅半年销售名落50强之外

　　作为万科、万通等国内龙头房企争相学习的榜样，凯德置地这些年在商业地产领域的确做得风生水起。

　　然而在住宅开发领域，如今的凯德置地似乎失去了当初的锐气，不仅各地在建的项目并不多，开盘项目销售亦非常惨淡，一直未进入住宅开发第一集团军的行列。

　　今年8月1日，凯德置地发布了今年二季度公司内地住宅的成交数据。数据显示，公司第二季度在中国住宅成交量由第一季度的255套升至812套，销售额也增加3倍多，达到17.8亿元人民币。按此计算，公司上半年在住宅领域吸金约22.25亿元。

　　时代周报记者对比CRIC研究中心发布的上半年房企50强名单，第50强苏宁环球上半年35.8亿元的销售额亦远远超过凯德置地。

　　究其原因，在深度僵持的限购市场状态下，凯德旗下的项目，尤其是高端楼盘不得不面临着最难突破的销售瓶颈。

　　去年4月份，杭州凯德龙湾首次开盘面市，共推出84套房源，均价定在3万元/平方米左右，而相邻楼盘售价仅17000-19000元/平方米，龙湾项目一度遭遇销售停滞。随后去年12月推出的第二批106套房源，价格略降到27000元/平方米，亦一度遭遇销售停滞。根据杭州市透明售房网统计数据显示，凯德龙湾两批项目共计190套房源，目前尚剩余124套房源待售。

　　而在广东佛山，凯德置地重仓落子的4个住宅项目，销售成绩均非常不理想。时代周报记者根据佛山住房和城乡建设管理局网站的统计数据发现，2010年9月份就已开盘的凯德天伦世嘉项目，推出的180套房源在两年的时间里，还剩下146套未售出，去化率仅18.9%；而去年9月份前后拿到预售许可证的凯德城脉项目，118套房源中至今只售出一套，面积约125平方米。

　　“凯德住宅的产品设计，一般都没有深入的本地化。港式化的洋房装修，在佛山就很少有人能接受。”佛山中原研究中心主任任泳妍对时代周报记者介绍，此外，这些项目遭遇了2010年、2011年调控最严厉的时间段，且因为多是地王项目，推盘价格一般比周边要高两成左右，消化节奏因此十分缓慢。

　　“目前，国内房地产业正在经受宏观调控政策的考验，已有影响到凯德置地在中国的整体布局。公司本来就谨慎，现在更谨慎。”凯德置地(中国)投资有限公司华北区域总经理韩维在此前接受媒体采访时透露，我们的主要策略是控制价格上涨，缩小户型设计。

　　以佛山凯德城脉为例，据时代周报记者了解，在去年开盘销售不畅之后，凯德方面已对楼盘进行全面整改，楼盘现在开发了不少契合市场需求的中小户型。此外，凯德还有将精装改为毛坯的计划，这样做很明显的一个目的，就是为了“降低总价”。还有打算降低精装的标准，以“减配”的方式来降总价，撬动改善型客户需求。

　　在北京，凯德旗下楼盘凯德锦绣项目在两三个月前，还通过“10%首付”的销售策略，来抢夺客户资源。而凯德在天津的凯德国贸项目精装公寓，打出了7.4折优惠价格，折后均价17000元/平方米左右。

　　在包括郝炬在内的很多业内人士看来，凯德并不是以住宅开发和销售见长的企业。

　　事实上，尽管廖茸桐在多个场合强调，凯德在住宅与商业投入的资本金比例是50∶50，目前处于平衡的状态。但在住宅方面，嘉德置地在中国的优势并不算十分明显。对于住宅市场的未来，多年来带领嘉德置地开拓中国市场的首席执行官廖文良也说，他认为下半年中国住宅市场会比第一季度好很多。

　　10大型商业投资过快 半年净利大跌44%

　　打造商业地产巨无霸 方兴地产信用恶化

　　本报记者 郭海飞 发自北京

　　9月9日晚8时，在璀璨的两江夜景、红毯、音乐的衬托下，方兴地产(中国)有限公司(以下简称为“方兴地产”，00817.HK)2012年重庆战略发布会在重庆大剧院隆重举行，方兴地产重申投资100亿元在空港新城建设重庆国际贸易中心项目，打造由五星级酒店及酒店公寓、商务写字楼组成的城市综合体。

　　但是半个月前的8月24日，其公布的2012年中期业绩报告却显示，方兴地产今年上半年净利润剔除物业升值部分，同比下跌44%。除此之外，方兴地产尚有10个项目处于开发建设中，其中包括总投资60亿元的长沙梅溪湖国际广场项目和占地1500亩的海南三亚崖州湾项目。

　　虽然背靠世界500强公司中化集团，但是大手笔布局商业、旅游地产，依然使方兴地产的盈利下降、信用状况恶化。穆迪发布的研究报告称，方兴地产今年上半年的财务业绩疲弱，对其信用状况有负面影响。业内人士认为，商业、旅游地产均属于投资大、回报周期长的项目，如果收入增长幅度跟不上投资频率，方兴地产的盈利能力或将进一步下跌。

　　收入倍增净利却下跌44%

　　8月24日，方兴地产发布的2012年中期业绩报告显示，今年上半年，该公司实现营业收入36.18亿港元，同比上升96%，主要为物业销售收入上升所致。

　　期内，方兴地产物业销售收入为17.53亿港元，较上年同期大幅上升。物业租赁收入5.47亿元，较上年同期增长11%。物业租金收入主要来源于北京的凯晨世贸中心和中化大厦、上海金茂大厦三栋写字楼。

　　方兴地产的酒店经营收入10.63亿港元，较去年同期下降2%。“这主要是由于受欧债危机等影响国际客流回升放缓，以及中国经济增长速度放缓的影响，国内商旅及度假市场需求有所放缓。”方兴地产主席罗东江在8月24日的业绩发布会上解释。

　　与营收大涨形成鲜明对比的是，净利润方面若剔除物业升值部分同比下降44%。“大部分销售物业收入将在今年下半年入账”，罗东江解释，截至今年8月20日，方兴地产已实现累计未交付物业销售131亿元，而全年销售目标为130亿元。

　　按说，方兴地产上半年的整体入账收入同比是明显增加的，为何净利润却同比大幅下降？方兴地产相关人士向媒体解释，“这是一个香港会计方式造成的。因为去年同期，我们售出了一栋写字楼，是以‘公司出售’的方式销售的。即将持有该物业的项目公司出售，而非仅仅将物业本身出售。这种手法在香港很多见，但在内地确实比较少。”

　　打造商旅地产巨无霸

　　从半年报可以看出，方兴地产正在筹划着把自己打造成为国内商业地产的“巨无霸”而忙碌着。

　　罗东江称：“下半年及今后一段时期内，本公司将秉承既定发展战略，坚持高端定位，走精品路线，以城市综合体和高端住宅为开发重点， 在一线城市和二线区域中心城市以及国家级旅游景区积极拓展，通过‘销售+持有’双轮驱动，实现‘快速增长’和可持续发展，成为中国领先的高端商业地产开发商和运营商。”

　　1月27日，方兴地产便以底价9200万元获得丽江古城区核心位置200亩土地。该地块位于丽江高端酒店、度假物业聚集的束河片区，毗邻方兴地产原“遗产公园”的500亩土地，方兴地产计划将新获取地块与现有地块形成整体连片开发，将丽江项目打造成西南乃至中国高端旅游度假综合体标杆项目。

　　2月，方兴地产又以10.2亿元的价格拿下重庆市九龙坡区大杨石组团地块，拟打造为集住宅、商业为一体的城市综合体。2012年5月，方兴地产又联手中国投资有限责任公司与重庆市渝北区签订投资协议，计划联合投资100亿元在空港新城建设重庆国际贸易中心项目，同样打造由五星级酒店及酒店公寓、商务写字楼组成的城市综合体。

　　与此同时，方兴地产亦在布局海南旅游地产项目。4月25日，方兴地产斥资1.5亿元收购海南兰海集团旗下一项目公司51%股权，拟通过项目公司取得海南三亚一幅占地1500亩土地的一级开发权。罗东江在2012年中期业绩发布会上表示看好旅游地产，称方兴地产还计划在土地对面区域填海建人工岛，有关申请正等待政府审批。如获批，集团将增加1500-2000亩的土地面积。

　　6月15日，方兴地产旗下亿丰置业有限公司以7.4亿元的底价成功竞得长沙梅溪湖国际广场项目，计划投资60亿元建设长沙大河西区的新地标。

　　截至目前，方兴地产在梅溪湖项目中投资已达120亿元，据报道，该项目总投资达600亿元。方兴地产投资关系部郑经理向时代周报记者表示，方兴地产负责该项目的一级土地开发，投资额是128亿元，分7-8年开发完成。“今年我们卖地的收入已经超过10亿元，卖了200多亩，去年卖了591亩，卖了27亿元。现在差不多已经全部拆迁完成了，总面积是4800亩，计划每年卖600亩以上。”

　　财务信用状况恶化

　　然而，大手笔布局商业、旅游地产，在商业地产的道路上疾驰得太快，方兴地产不得不为此付出代价。虽然背靠中化集团，方兴地产依然不得不面对盈利大幅下滑，信用状态恶化的阵痛。

　　8月28日，穆迪发布的研究报告称，方兴地产今年上半年的财务业绩疲弱，对其信用状况有负面影响，其在今年3月将方兴地产的展望由稳定修订为负面时，已经考虑其表现疲弱的因素。

　　“在今年上半年，方兴地产的销售入账的数字较低，净债务及利息成本增加，对其利息覆盖倍数造成压力，以致该指标相对其评级属偏弱水准。”穆迪副总裁兼高级分析师曾启贤补充称。

　　方兴地产2012年的中期业绩报告显示，其手握现金及现金等价物106亿港元，短期银行贷款和其他借款93亿元，其他应付款和应计款项127亿元，长期贷款176亿元。

　　同时显示，目前，方兴地产共有上海国际航运服务中心、上海东滩金茂逸墅、北京广渠金茂府、丽江金茂雪山语、丽江雪山金茂逸墅、青岛蓝海新港城、长沙梅溪湖、重庆职业技术学院、北京来广营、金茂梅溪湖10个项目处于开发建设中，尚需大笔资金投入。

　　“在资金方面，方兴地产继续积极拓展多种渠道筹集资金，上半年总额2亿美元的俱乐部贷款获得银行审批。另外，其旗下的中国金茂(集团)有限公司成功发行人民币7.5亿元短期融资券，获得投资者近4倍的超额认购，成本锁定低位，为后续项目开发及新项目投资提供了充足的资金保障，”罗东江称。

　　虽然罗东江解释，主要是由于公司交付结算的物业集中在下半年，但盈利的下降与方兴地产大手笔投资商业、旅游地产不无关系。

　　为此，时代周报记者向方兴地产副总裁盖剑高提出采访要求，其以“开会”为由婉拒，要求记者找公司新闻发言人曾飞。9月11日，方兴地产工作人员则以“曾飞今天没来上班”为由婉拒采访要求。

　　而郑经理却极力否认，投资商业、旅游地产会影响公司的现金流以及财务状况，“我们做商业地产做了很多年了，我们有租金收入已经很多年了。我们上半年的租金收入加酒店共15亿多元(按全年计算将超过30亿元)，你看看内房股板块有哪个公司的年租金收入有30多亿元？”