土地市场正从低谷回升：全国主要城市土地出让金连续6个月环比增长，且近三个月增势加速。中国指数研究院统计的300个城市的土地出让金在7月创今年以来的单月新高后，8月环比7月上涨了10%，9月成交回暖势头不减。而且，主要城市地价下行的势头明显减弱，平均溢价率水平缓慢上升，嗅觉灵敏的龙头开发商9月以来拿地明显加速。

　　土地市场供需两旺

　　对于近期土地市场回升局面的解读，业内更多是从房地产市场本身供需的角度和市场季节性规律分析。从需求角度解读，这一局面的出现是开发商“主动补库存”的需要。按照土地市场调整滞后于房地产销售市场调整半年左右的一般规律，今年2月以来，住房市场回暖必然促成土地市场近期出现供需两旺的局面；从供给角度来解读，土地市场从2011年下半年开始已经持续冷清一年，对地方政府的财政支出造成巨大压力。近期，地方政府采取了适当降低出让底价、推出优越区域地块、加大推地宣传力度等措施，是土地市场回暖的重要驱动力。当然，土地市场的季节性规律(供求集中于下半年)也是影响因素之一。

　　一般来说，左右土地市场的走势无外乎住房市场和地方财政这两个决定因素，前者着眼于房地产市场的局部均衡，后者着眼于房地产市场与宏观经济的一般均衡。一直以来，二者结合分析，可对土地市场把握更为准确。但这一明晰的思路仅着眼于总量分析，对于问题之间内在联系的结构分析做得不够，特别是对于地方财政和土地市场联动机制的分析需要考虑到当前经济形势的结构性变化，才更能看清楚土地市场新局面出现的深层次原因及未来的演变路径。

　　有助于基建投资发力

　　对于如何稳定当前经济增长以及破解未来经济增长面临的困境，学术界和业界基本上开出了一致的药方，那就是“稳增长”与“促转型”要协同推进。在“稳增长”方面，政策层面基本上形成了以稳定投资为主的思路，而在出口投资、房地产投资和基建投资三大细分投资领域中，政策的着力点更多地放在了基建投资方面。这在3月底和9月初发改委两轮投资审批项目的分布上有明显体现。管理层之所以再次祭出基建投资这一传统利器，除了客观上出口刚性下滑的制约和经济去房地产依赖的战略考虑外，当前经济形势也需要基建投资再次发力。

　　当前，阻碍稳增长的最大问题就是产能过剩对终端需求的制约，进而对企业开工和工业投资的制约，造成企业一直疲于去产能生产周期阶段，无法实现向补库存阶段过渡。这也是今年以来工业增加值、规模以上工业企业利润、国有企业利润等与GDP增长密切相关指标持续下滑的主要原因。而且，制造业消化过剩产能的严峻性超出了预期。国家统计局公布的研究数据显示，从2008年开始，我国制造业产能利用率首次全面下滑。而2009年第二季度有22个行业呈现不同程度的产能过剩，即产能利用率达不到75%的盈亏线。过去三年(2009-2011)新上的产能正处于持续释放的过程中。其中，以煤炭开采、金属冶炼和压延加工、非金属矿物制品等行业最为严重，产能利用率仅为20%左右。

　　由于这些行业是国有企业较为集中的行业，消化产能的经济意义和社会意义同等重要，而基建投资不仅能够非常对口、大规模、持续地消化上述行业的产能过剩，还能为经济增长向内需转型奠定物质基础。但是，当前稳定基建投资政策定位的舆论压力非常大，不仅因为基建投资已经走过了1997年亚洲金融危机后(以西部道路交通的大规模建设为主)和2008年国际金融危机后(以4万亿建设为主)两轮建设的高峰期，而且基建投资(如高铁)本身的效率和对民间投资的挤出也受到了诟病，如果拿捏得不好，不仅会恶化产能过剩，而且将再一次错失经济转型的良机。

　　对于这一点，管理层认识非常深刻。从以城镇化来扩大内需和推动经济转型和增长的方略来说，不仅基建投资的必要性增强，而且投资的空间非常大。这一点不仅在国内城市普遍存在，如今年7月北京暴雨暴露出的城市排水系统亟待全面更新，而且在中西部、三四线城市更为普遍。这些区域基建投资、城市道路管网更新、国土整治等方面投资的欠账还很多，弥补的紧迫性也很强。此外，在引入民间投资和资金来源向预算约束更强的投融资平台债券发行、基建私募债券发行、信托融资转变，以提高基建投资的效率，也已在管理层的政策实施当中有所体现。

　　目前基建投资的资金来源主要依靠财政投入和银行贷款。尽管今年以来货币政策相对宽松，但银行贷款对于基建投资的支持整体上仍较为谨慎，就算是银行与地方政府投资主体签订了授信协议，也要以项目投资30%的资本金到位作为信贷实际投放的前提。从以往来看，基建投资的项目资本金主要靠土地出让金为主的地方政府基金。但是，今年以来土地出让金下滑非常明显，前8个月的国有土地使用权出让收入同比下降了26.1%，相应的地方政府性基金支出同比下降了16.1%。这是造成今年3月以来地方政府投资回落的主要原因，也是3月底的第一轮投资项目刺激计划并未在二季度有所体现的主要原因。

　　三季度以来，产能过剩、经济下滑和前景之严峻超出了预期，“稳增长”的地位再次上升。地方政府在“稳增长”中应有更大作为，首要的问题是消化过剩产能。正是在此背景下，各地纷纷出台了新一轮投资计划，发改委也集中审批通过了一大批以基建投资为主的地方项目。这就需要重启土地的融资功能，土地市场触底反弹的通道也就此打开。这也得到了政策层面的认可，今年7月、8月国务院楼市调控督察组在总体上肯定各地楼市调控成果的同时，要求地方政府加大土地出让的步伐。

　　因此，近期土地市场的回升尽管有房地产市场回升的要求，但更多体现的是化解土地市场对于稳增长的制约。基本原理是，土地市场不回升，基建投资就无法启动，产能过剩的局面也就难以改观，“稳增长”的战略就无法实现。而且，基建投资在稳定经济增长的同时，也为经济转型提供了物质基础和腾挪空间。同时，“稳增长”战略地位上升的另一面是经济下滑的加速。在此背景下，房价大幅反弹的基础并不存在，这同时也是地价不可能快速回升的基本面决定因素。