旅游养老地产近年成为房地产泡沫的最新升级版。从住宅地产、商业地产到旅游地产，房地产泡沫完成三级跳。与住宅地产不同的是，旅游养老地产投资更大、圈地更多，泡沫更大。

　　与住宅地产不同，旅游地产与实体经济、内需密切相关，占据道德优势。据统计，中国至少27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。

　　不断有研究者强调，在满足温饱之后，旅游休闲文化成为未来的增长点，当未来年人均可支配收入超过1万美元时，中国的旅游将全面进入度假休闲时代。未来的高收益预期使得资金不断涌入这一行业，各大房企蜂拥而入的同时，游资也在不断涌入旅游地产领域。据统计，今年一季度进入旅游产业的“游资”高达2600亿元，其中很大一部分投资旅游地产，预计今年全行业投资将超万亿元。

　　旅游养老地产未必能拉动实体经济，它介于实体经济与虚拟经济之间，取决于如何投资、如何消费。如果把商业物业与旅游物业割裂成一个个小单元出售，商业物业、旅游物业从本质上来说，与住宅物业没有什么区别。只有开发商拥有强大的实力，以自持为主，开发酒店、商店等，才会与当地的实体经济关系发生密切关系。当开发商大规模出售商业物业与旅游物业时，他们仍在从事虚拟经济，而非实体经济。无论以什么名义，本质还是圈地获取溢价。

　　无论日本还是美国，多数房地产泡沫，最后阶段总是表现为旅游地产。1990年9月，日本商人、80年代的高尔夫金童熊取谷稔以8.4亿美元，买下了美国著名的风景胜地、高尔夫圣地圆石滩高尔夫球场以及同一个母公司下的“十七英里公路”，但两年不到的时间，就被迫以5亿元把园石滩卖给了住友银行和日本太平洋(601099,股吧)俱乐部，损失3.4个亿。

　　中国房地产正在经历最后一轮热潮，这轮热潮以圈地造城、旅游休闲为标志，能够维持多久，看广义货币什么时候大幅回落，就可以作出基本判断。