摘要：电梯报废判断标准的空白让业主们难以判断是修是换；而维修资金匮乏及业主意见不统一，也让住宅区的电梯更换成为旷日持久的拉锯战。

　　随着沪上大量的高层居民住宅已使用15年，原配电梯故障频发也成了上海高层住宅区普遍头疼的事情。一方面，电梯报废判断标准的空白让业主们难以判断是修是换；另一方面，维修资金匮乏及业主意见不统一，也让住宅区的电梯更换成为旷日持久的拉锯战。对此，相关部门制定了《电梯主要部件判废技术要求》，并将在12月1日开始正式实施，通过电梯主要部件的报废和更换推动老旧电梯的更新改造，届时电梯部件报废将有据可依。

　　不过，在采访过程中众多业内人士都指出，沪上电梯养护市场的不规范，是电梯问题频出的重要原因之一，业界人士纷纷呼吁引入第三方测评机构对浑水摸鱼的维修公司进行制约。

　　案例

　　维修成本高过换梯成本，拉锯战持续两年

　　“这电梯的事情搞了整整两年，如今终于开始换第一台电梯，说实话我都忘记以前三部电梯正常运行时的感觉了。 ”家住杨浦区和平花苑F座的丁先生告诉记者，他们这幢33层的居民楼从两年前电梯频频出现关人、急停、下陷等问题后，业主代表立刻成立电梯小组，但当时谁也没有想到更换电梯的事情会拖整整两年。

　　丁先生无奈地说，在这两年里，原本三台电梯中有一台因为屡修不好而被停用，剩下两台也常常出现问题：“关人、突然下坠、按钮无反应等几乎每周都要来上几次，大家十分担心。有时候剩下的两台电梯一起出故障，楼层低的住户还好，15楼以上的住户就苦不堪言了。 ”

　　“维修资金不足、业主代表意见不一、物业中途更换等等，这两年碰到的事太多了。 ”和平花苑物业的朱经理昨天在接受记者采访时坦言，全上海正在出现的换梯大潮中，这个小区几乎遇上了所有的典型问题，整个换梯过程异常坎坷。

　　维修基金难以负担换梯成本

　　据他介绍，原本的电梯不但技术上已经被淘汰，各种更换部件早已停产，其维护成本与危险性综合考虑也高过了换梯成本。

　　“原本的电梯是直流电梯，需要转换电源才能运转，并且控制器不是PC的，而是需要控制屏、使用模拟信号的电路板，节点一多就容易出错。 ”他指出，由于相关零部件市场上找不到了，想要替换只能靠拆换同类电梯时，用淘来旧货凑合，这样一来故障率和维修成本也水涨船高。在分析了利害关系后，物业和业主都认为电梯确实该换了。

　　“和平花苑F座属于整个小区的一期，建于1995年，当时属于外销房，电梯使用已经超过15年，但更换电梯首先要解决的维修资金就存在大问题。 ”朱经理说，由于最初相关法律并不完善，没有规定外销房必须要有维修资金，因此当时的开发商就钻了这个空子。据他回忆，1997年、1998年，业主们不断和开发商据理力争，最终开发商还是支付了维修资金：“当时支付的资金本来就不多，十几年下来，就导致了后面发生的一系列问题。 ”

　　业主意见不一只得全楼表决

　　“在换梯程序上，首先由业主代表成立一个专门的电梯小组，向电梯厂商邀请竞标。 ”朱经理透露，包括三菱、奥迪斯、迅达等电梯厂商都来竞标，但许多都超出维修资金的总额，这引发了业主之间的争议。

　　“如果想要填上这部分空缺的维修资金，就需要向全体业主根据住宅面积进行资金募集。有的业主想换贵一点的电梯，觉得质量好出高价也愿意，但这需要得到每户业主的同意，如果有人不同意就得推翻重来。 ”他表示，当时业主代表对于品牌选择的意见也不一致，发放的资金募集单从几百元到上千元都有，但不少业主不愿意出钱，反复之下光是募集资金就拖了一年。

　　资金不到位，其他工作也就无法继续。更麻烦的是，由于意见长期相左，业主代表之间闹起矛盾，最后有的不干了，有的不管了，整个业委会电梯小组因此瘫痪。最后，物业与业主代表无奈地选择了报价最低、无需募集资金的电梯品牌，另外考虑到更换电梯的只是整个小区一期的两座大楼，意见表决直接由这两栋大楼的居民进行，不再惊动整个小区和业委会。最终，经历了两年“电梯惊魂”的居民们通过这个换梯方案，结束了拉锯战。

　　声音

　　我国尚无“电梯到年限强制报废”规定

　　“我国现在还没有电梯到达强制年限必须报废的规定，因为电梯的寿命与保养、使用环境、使用频度等相关，并没有定论。”上海电梯行业协会的秦先生在接受采访时表示，目前常见的关人、按键无响应等电梯故障主要与门机系统和控制器有关，这些往往都是由于使用环境和保养维护不佳所致。

　　“电梯可以分为五大部分，分别为曳引机、门机系统、安全系统、控制系统与轿厢，最容易出问题的就是负责开关梯门与轿门的门机系统，以及至关重要的控制系统。 ”他指出，除了居民楼本身运载量大容易对部件形成损耗外，居民们不规范使用也加速了电梯老化。“例如拿钥匙等硬物戳刺按钮，来不及上电梯了就强行扒门，常见的超重后长时间无人下梯，这些都容易导致门机和控制器出问题。 ”秦先生说，控制器既要回应每一层的按钮命令，又要负责上下运行的次序编排，最后还要和门机系统合作控制开关门，是电梯的“大脑”，一旦出问题后果就会很严重。

　　“不过，目前电梯问题频出一个很重要的原因就是维护保养市场混乱，各种低价竞标的维修公司只修不保。 ”秦先生坦言，实际上只要维护保养得当，居民区的电梯使用数十年没有多少问题，但如今大量的维修公司都是“只修不保”。 “电梯安装好头一年，因为是维保期，一切正常。但之后就会根据价格外包给维修公司，某些以超低价竞标到的公司本身没有意愿也没有能力进行保养，每次例行维护都是走过场，只有当电梯坏了才会开始修理。 ”

　　和平花苑的朱经理也认为只要及时保养，电梯的寿命还是很长的，但现在由于成本问题，价格较低的维修公司没有能力进行完整维修养护：“规定养护时间不能超过15天，但也就是除除灰，上上油，基本上就是只修不保。 ”

　　电梯主要部件判废标准12月1日实施

　　据统计，上海有近14000多台使用年限超过15年的老龄电梯，这些电梯由于部件老化、原零部件已停止生产或电梯的安全性能不满足现行安全标准的要求等，存在较大风险隐患。尽管我国目前还没有电梯整机的报废标准和报废期限，但相关部门已就此制定了电梯主要部件的判废标准，电梯是修是换将有据可依。

　　据了解，由市质监局、市特检院、市电梯行业协会和10几家电梯企业，经过两年多时间编制的上海地方标准 《电梯主要部件判废技术要求》（DB31/T610-2012），已于2012年7月20日发布，将于2012年12月1日起正式实施。电梯行业协会的秦先生表示，该标准实施后将提供一个客观评判标准，有利于业主和物业根据维修资金的状况来判断，究竟是整机报废还是更换部件继续使用。

　　据介绍，标准适用于曳引驱动电梯（不包括杂物电梯、防爆电梯、消防员电梯）的主要部件，包括曳引驱动、悬挂装置、轿厢、对重、门、安全保护、电气控制和导轨。标准制订的判废技术要求主要依据电梯主要部件相关的安全技术规范、产品设计要求以及各制造和维保企业的相关实践经验积累。由于该标准出台前尚未有同类标准发布，没有可参照的范本，市质监局在执行过程中，将进一步及时收集意见，为下一版文件的修正与补充提供内容。

　　据媒体报道，北京市质监局也在7月公布了 《电梯主要部件判废技术要求》征求意见稿，标志着北京市电梯判废地方标准有望在不久之后正式出台。此外，质监部门还曾透露，拟将《上海市电梯安全监察办法》修订为《上海市电梯安全管理办法》已被正式列入上海市政府立法计划。初步形成《办法（草案）》详细规定了电梯改造、电梯装修、重大维修等方面工作。

　　上海已开展老龄电梯安全风险评价

　　老龄电梯问题，一直存在一个“两难”困惑。一方面，基于保证居民出行方便的需求，希望电梯继续使用；另一方面，考虑安全考虑，电梯检验不合格的应责令停止使用。

　　记者从质监部门获悉，为有效发现和预防老龄电梯的安全隐患，自2007年起，上海市在全国率先开展电梯安全风险与节能评价工作。2007年至2011年，全市共完成815台电梯的评价工作以及60台电梯使用单位自行委托进行的安全风险评价工作。今年，预计将完成700台电梯的评价工作，截止8月底，已完成382台。

　　资金问题是更新改造老旧电梯的一个障碍，各区县也在积极探索推动老龄电梯更新改造的新举措。如长宁区质监、房管、财政等部门联合制定了《长宁区消除住宅电梯安全隐患暂行办法》，特别提出在没有资金可保证情况下，由政府垫资加以解决，待筹集资金后归还的方法，提高了解决问题的及时性和有效性。

　　专访

　　上海市物业管理行业协会会长朱志荣：

　　电梯维保恶性竞争，建议引入第三方测评

　　家中电梯三天两头要保养，要维修，不管是业主还是其他使用人，心里一定会“堵”得慌。针对前段时间本市高层电梯事故频发的态势，上海市物业管理行业协会会长朱志荣昨天接受本报记者专访时表示，目前社会上出现低价的维保电梯单位，存在电梯维保行业中的恶性竞争。而电梯维保好坏之间的差异极大，建议引入第三方机构予以测评。

　　小区动用维修资金难

　　“老旧电梯的运行安全的确是个问题，这不单纯是物业公司、维保单位的责任，又或者是生产厂商一家的问题，当中涉及各部门的分工，存在深层次矛盾。”朱志荣一上来如是说。在其看来，电梯在运行当中出现故障，发生问题，牵涉的责任各方主要有业主、物业公司、维保单位、使用人、生产厂商这五个方面。

　　“首先，业主要切实负起责任来，（电梯的运行安全）不能全都委托出去。”朱志荣表示，如果电梯维修需要动用维修资金，该用的就得用。目前普遍存在矛盾的小区，主要是多个业主的住宅小区，一般这样的小区很难就维修资金的动用形成共识，延误电梯维修的时机。

　　其次，就物业公司而言，既然接受业主的委托，就要切实履行好对电梯运行的管理职责，表现在：要选择好的电梯维保单位，即有资质的维保单位；要加强对电梯维保单位的管理；当电梯发生故障，要及时通知维保单位；当需要动用维修资金时，要及时向业主大会、业委会打报告。

　　就电梯维保单位来说，要严格按照服务规范来操作，一旦电梯发生故障，维保单位要及时派人到现场维修。再者，电梯使用人要文明使用电梯，这一使用人不一定就是业主。最后，是生产厂商要生产合格的产品，切实做好售后服务的保障工作。

　　低价竞争 “迷惑”人

　　眼下，一个令人无法回避的问题是，电梯维保企业之间的低价竞争，加之物业费连年停滞在较低的水平，令这一市场变得鱼龙混杂。

　　“目前社会上出现低价的维保电梯单位，存在电梯维保行业中的恶性竞争。”朱志荣指出，本市物业费长期以来收取标准偏低，管理费用的不足令物业公司颇为头疼，同时影响电梯维保市场的健康发展。

　　业内人士透露，在上世纪90年代中期，一台电梯保养的每月费用为800元左右，而现在最低只要200-400元便能 “拿下”。在朱志荣看来，如此低价竞争，破坏了市场秩序不说，也 “误导”了部分小区和业委会，以至于后者在就选择哪一类型、哪一水准的维保单位作决策时难以定夺。一些管理水平较低、专业化程度不高的业委会通常只会单纯从价格出发，价低者中，不顾质量与信誉，也为后续的电梯运行安全埋下隐患。

　　“我们是希望能够建立、培育一个健康、有序的电梯维保市场。”朱志荣表示。

　　应公布维保故障率指标

　　解决老旧电梯的运行困境，还有一个情况比较突出，就是维修资金紧张的问题。

　　朱志荣谈到，经过摸底调查，问题最突出的不单是售后公房，而是建成于上世纪90年代的早期商品房。包括当时的 “侨汇房”在内，这部分住宅小区都没有维修资金，或者说维修资金很少，一旦电梯发生故障需要维修甚至是大修，一系列关联的问题都会滋生出来。

　　“与其等到发生了故障、事故之后去抢修，去补救，我认为，应当提倡一种预防性管理，把监管、排查做在前面。”朱志荣认为，电梯维修、保养得好不好，物业说了不算，维保单位说了也不算，应当引入类似于监理的第三方测评机构，对电梯的维保作业进行评估，对维保单位的服务水平进行客观地认定。

　　“事实上，维保单位作业的好坏，起着至关重要的作用。如果维保单位操作不规范，极容易出问题。”朱志荣表示，维保单位目前在处理维修保养电梯时，常常发生不够规范，导致业主以及维保人员的安全受到了严重影响。应当建立起一套专门的测量标准体系，客观反映电梯维保行业的水平。其中，维保单位所负责维修、保养的电梯每年运行中的故障率是多少，这是一项很重要的指标。缺少了这一项，业委会在挑选维保企业的时候通常就会 “两眼一抹黑”，对这一陌生的行业完全无从下手。

　　朱志荣还认为，除此之外，物业公司也应该加强对电梯维保单位的监管。物业公司受业主委员会所托，应该聘用有资质的专业维保单位。物业公司加强对于维保单位的监管，进行定期保养、维修、检查的巡查记录。在发现电梯故障时，必须及时通知维保单位，不能有拖延的现象。对于电梯维修费用需要动用维修资金时，必须向业委会报告。

　　在电梯安全部件制造单位和使用外购的电梯安全部件的电梯整机制造单位的不合格名单中，广东富士电梯、东莞华菱电梯、东莞市三洋电梯、东莞西门子电梯等榜上有名。

　　记者从上海市质监局了解到，按照相关工作计划，上海质监部门也已着手对本市电梯企业生产和使用的安全部件进行抽检，目前抽检工作还在进行中，预计年内会公布抽查结果。