握在地方政府手中的公积金政策正成为促刚需的砝码。

　　“金九银十”已平平收场，成交量虽然同比增长较大，但环比却远不及今年7~8月，很多刚需仍在持币观望，而多地住房公积金政策在月末的调整，可能打破这种动态平衡。

　　链家地产[微博]研究部张絮告诉《每日经济新闻》记者，较商贷而言，公积金贷款对购房者来说还是存在明显的优势，长期来看会有逐渐扩大的趋势。公积金贷款的使用若更加灵活，将大幅降低刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求。

　　多地公积金政策调整

　　公积金政策调整的最新例证来自镇江。从今天(11月1日)开始，镇江将执行调整后的公积金政策，该新政支持首套房贷款，对中低收入家庭购买普通自住房首贷公积金贷款的，不再考虑月缴存额的限制。在不突破贷款额度上限以及抵押物充足的前提下，90平方米以下房源首付20%，其余80%可以申请公积金贷款；90~144平方米的，首付30%，其余70%可以申请公积金贷款。夫妻双方最多可贷50万元，夫妻一人最多可贷30万元。

　　此外，镇江新政另一个亮点在于子女买房可以使用父母的公积金。为了进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷，以有效提高新就业人员的住房消费能力。

　　镇江新政只是各地放宽公积金政策的一个缩影。据中原地产市场研究部监测，目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。综合这些政策来看，上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。例如，10月20日起，武汉市民可以使用公积金购买二手房，贷款最高限额由原来的40万元提高到60万元；此外，9月28日起，深圳市也将住房公积金贷款限额由原来的80万元提高到90万元。

　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，与信贷政策必须上报银监会等相比，公积金政策是各地方政府可以自行决策的楼市调控政策。“公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。”

　　异地互贷有扩大趋势

　　在公积金政策调整中，除贷款条件和额度之外，最重要的一环在于是否允许异地互贷。自楼市调控以来，异地互贷基本处于搁置状态。之前全国可以跨省使用公积金贷款买房的仅有秦皇岛与北京之间的试点，但实际在2009年年底就已基本陷于停顿。按照北京的限购标准，外地户籍必须有5年以上社保、纳税，因此基本也就不存在秦皇岛公积金可以到北京贷款购房的情况。

　　不过，近期省内异地互贷正有扩大趋势。2009年，广州与周边7个城市一起签订了《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》，在任一城市缴存住房公积金，均可在其他7个城市申请住房公积金贷款。从10月20日开始，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个，除原来珠三角八城之外，茂名市也归入其中。

　　与此同时，武汉市新政也提到，职工使用商业贷款购买武汉市区以外自住房的，可以提取在武汉市缴存的公积金用于偿还该房屋的商业贷款。

　　但在张大伟看来，武汉和广东省的政策是明显不同的。“提取公积金与使用公积金贷款购房并非同一概念，公积金贷款最大的意义在于利率低，相当于不到商业贷款基准的七折。而提取公积金的办法很多，比如很多城市的租房、装修等都可以提取公积金。”

　　对于不断增加的公积金互贷城市，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，主要作用是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于“不快不慢，不温不火”的阶段，公积金贷款低首付、低利率的优势，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升。

　　跨地域互贷需加强监管

　　鼓励公积金贷款是目前政策暖风的主流，特别是异地互贷政策推广，其影响不可小觑。

　　张絮认为，对于购房者来说，公积金异地互贷相当于扩宽了资金来源渠道，特别是对于异地就业和工作时间较短的纯刚需，是明显的利好政策。此外公积金异地互贷可以使就业人员流动更加自由，同时也提高了公积金的使用率和流通率，使这项制度更加回归公益的本质。

　　但异地互贷如果推广也可能成为一把双刃剑，为骗补以及寻租创造空间。今年2月，住建部曾下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，要求各地进一步加强住房公积金的监管，重点查处公积金骗提骗贷等情况。

　　“如果施行互贷的两个城市个人收入水平和房价水平相差悬殊，就会造成资金的流失和不合理利用。”张絮表示，跨地域的公积金互贷需要更完善的制度，尤其是要加强审核，应避免因制度上的漏洞出现骗贷行为。能够真正做到个人住房信息联网的城市相对具有优势，尤其一线城市实行公积金互贷的可能性还比较低。主要是住宅价格与周边城市相差较大，投资投机性需求较多，且楼市调控政策始终较为严格，很难出现放松。即便是未来允许异地互贷，可能也会设定比较严格的界限。