资金仍是保障房建设瓶颈

　　财政部财科所所长贾康日前表示，实际运营期间，经济适用房、限价商品房等产权性住房由于概念模糊、具有大量的牟利空间，常易出现分配不公、设租寻租等问题。

　　与此同时，贾康指出，保障房建设任务的分配上，存在“一刀切”的情况，没有充分考虑地区间经济发展差异和居住需求，有些地方、特别是县级城市，存在保障房建设过量甚至闲置的情况。

　　11月22日，一位接近住建部的人士接受本报记者采访称，住建部正在统筹研究2013年保障房的建设规模，从产品类型和区域差异上，为保障房做结构调整。

　　一方面综合考虑地区实际居住需求差异，统筹各地承建保障房的任务；另一方面，不断加大以公租房为主的租赁性保障房的建设规模，并将不断完善政策和管理机制以清除保障房的牟利空间。

　　非产权性保障房为重点

　　北京住建委日前发布《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》的征求意见稿，首次明确满五年的经适房、限价房入市，政府可优先回购。

　　记者调查发现，该消息一出，立即引发经适房业主的抛售现象，北京链家地产的一位中介告诉本报记者，该意见出台后，出现了经适房业主抛售的现象，可以上市出售的，就降价希望尽快出手，或者是通过相关手续，办理经转商，获取商品房产权证，以规避风险。

　　对此，清华大学法学院申卫星称，北京此举意在限制经济适用房、限价商品房的牟利空间，和《基本住房保障条例》(草案)的方向是一致的，随着“条例”出台，产权性保障房上市交易由政府优先回购有望在全国推行。

　　“保障房包括有公租房、廉租房等租赁性住房，也包括经济适用房、限价商品房等产权性住房，”贾康在“2012(第二届)保障房发展高峰论坛”上表述，“在实际上运营中，产权性保障房由于概念模糊、具有大量的牟利空间，诸如开着宝马车住经济适用房，建成后成为特权部门家属小区等。”

　　贾康建议，应进一步加强廉租房、公租房等非产权房的建设以解决大众的居住需求。

　　除此之外，“保障房分配也存在一些区域性的差异”，贾康介绍，有些地方，特别是县级城市，保障房建设因为过量配置，存在大量的闲置，与此同时，包括北京等一线城市可供的保障房房源不足。

　　贾康分析，保障性安居建设任务由国家统一规定，没有充分考虑地区间经济发展差距，保障性住房的需求差异以及不同地区人们的居住习惯和居住要求，搞“一刀切”。

　　北京房地产协会秘书长陈志也认为，北京等一线城市，由于外来人口多，保障房需求量大，确实应该多建一些；而有些保障房需求不旺盛的地区，可以考虑结合当地住房需求，少建一些。

　　对此，上述接近住建部的人士表示，住建部在研究2013年保障房建设任务时，也将综合考虑上述问题，从项目类型和区域差异上做调整，了解并测算地区居住需求；与此同时，公租房等非产权性的保障房一直是被住建部强调的重点类型，也将在2013年再次突出。

　　资金仍是瓶颈

　　有关保障房分配管理的问题在不断“破题”，但一直让住建部担心的，还是资金问题。

　　“目前来看保障房建设并未出现大的资金难题”，上述接近住建部的人士介绍，“2013年保障房总体规模不会少于500万套，再加上此前续建的，资金压力一点都没减少，地方资金在前两年大规模开建下，消耗严重，再加上土地出让金锐减，明年的资金压力依然不小。”

　　在上述论坛上，贾康也称，目前保障房资金来源过于单一，各级财政部门在保障房建设方面财政支出压力较大，政府债务负担较重。

　　据了解，我国现阶段保障房建设资金来源除中央财政补贴及地方财政补贴外，地方政府还需从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于保障房建设。地方政府也可通过其他渠道诸如地方债、企业债、信托等筹集到流动资金。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌介绍，中央财政补贴只是保障房资金的一小部分，其余都得地方政府自筹。作为财政来源重点的土地出让净收益，今年以来下降较大。另一方面城市建设成本升高，均给地方政府不小压力。

　　实际上，上述接近住建部的人士称，住建部很早就开始研究如何吸引民资进入保障房领域，并出台了相关政策，但在保障房建设微利的背景下，企业进入的积极性不是很大。

　　北京一位不愿具名的开发商告诉记者，“在北京，大部分中小型民企参建保障房，多是刚性规定，即拿地建商品房小区时，必须配建一定的保障房，按照政府要求，商品房小区配建的保障房质量要差不了多少，再加上价格限制，几乎没有利润。”

　　不过，住建部政策研究室原副主任王珏林甚是乐观，他认为，钱不是唯一能解决保障房建设问题的方法，如果政府能够在土地和税收给予支持的话，保障房的建设成本就不会太高。