“地产贷款结构的确是要调整。”针对前期民生银行计划收缩住宅地产贷款，转投商业地产的传闻，一位民生银行(600016.SH)内部人士已向《投资者报》记者确认。

　　上述人士表示，在11月初的一个地产论坛上，行长洪崎讲话中已经表达出民生关于地产贷款转向的意思。但是在洪崎讲话中，并没有特别强调商业地产，而是特别提到“新概念地产”。这意味着民生房贷结构未来或将分散投资，降低风险。

　　分散风险

　　洪崎认为我国房地产行业自身过于集中在住宅，结构单一。

　　“房地产跟业态要均衡发展，房地产行业应有住宅、商业、运营用房、办公楼、厂房、仓库等诸多业态。但目前住宅一叶独大，谈到房地产很多人就专指住宅。”洪崎表示。

　　根据国家统计局数据显示，2012年前三季度，住宅面积占竣工面积80.31%，商业营业房占10.51%，办公楼占2.02%，其他类占7.16%。对比中国香港2011年的统计，香港包括商住两用在内的住宅面积只占总建筑完工面积的60%。

　　房地产行业自身的结构特点决定了银行地产贷款结构单一，住房地产贷款独大。

　　数据显示，三季度末银行业的房地产贷款为12亿元，约占全部银行贷款的19%，其中住房贷款就有7.9亿元。

　　由于银行财报数据没有公布房贷结构，尚无从得知各行住宅地产贷款和商业地产贷款的比例结构。

　　不过，中原地产市场研究总监张大伟向记者表示，民生房贷结构调整可能更多的是考虑到贷款的比例占比，住宅贷款占比过高，从分散风险角度考虑降低住宅贷款，相应增加商业地产贷款占比。

　　“应该是基于银行对房地产信贷细分行业的风险分析，商业地产是为实体经济服务的，资产泡沫普遍较小；经过调控，住宅资产泡沫并未见缩小，但泡沫破裂已经隐约出现迹象，特别是温州住宅价格出现较大幅度回落，显示住宅价格泡沫破裂开始呈燎原之势。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(微博 博客)(微博)对民生的做法如是分析。

　　一家总部在北京的股份制行信贷部门人士称目前商业地产估值低，风险也偏低，同等比例的话，商业地产贷款收益较住宅地产高。“而且，万一明年再出个新政，把房价泡沫挤掉，风险太大。”

　　新概念地产

　　转投商业地产一方面是银行从风险、收益角度考虑，另一方面也是房地产行业特点决定。

　　自从住宅地产受到调控打压后，商业地产开始被更多的开发，再加上城镇化的不断推进，很多人对商业地产未来5~10年的前景极其看好，很多地产公司，如绿地、万科、远洋等都开始加大商业地产布局。

　　民生的大股东中，有多位股东涉及商业地产。如新希望、东方集团、中国泛海控股集团、福信集团等都有商业地产项目。

　　“但是对商业地产也要保持谨慎，尤其是三四线城市的商业地产，部分地区商业地产也有泡沫。”上述股份制行人士说。

　　事实上，洪崎虽然认为住宅地产比重过重，但也并没有特意强调商业地产，而是认为在房地产的发展和升级转型中，应大力拓展新概念地产。

　　洪崎说，当前我国城市化正处于中期阶段，2011年末，城市化率达到51.27%，传统认为在50%到70%之间，城市化速度可能会略有降低，但是考虑我国庞大人口基数，至少还有几亿人口要从农村转移到城市。而城镇化并非简单地城市人口占比增加和面积扩张，未来城镇化发展，新农村建设，产业升级，消费升级相关的配套设施建设，都会为房地产发展提供新的机会。

　　“房地产企业应大力开拓，包括住宅在内，涵盖商业地产、工业地产、旅游地产、养老地产、医疗地产、教育地产等更为广泛的新概念地产。”洪崎这样认为，或许意味着民生银行房贷结构调整并不仅仅是从住宅地产调整到商业地产那么简单。

　　住房贷款下降

　　虽然在记者的调查采访中，多家银行人员称本行房贷结构尚未调整转向，但从各行的财报数据来看，整个房地产贷款在所有贷款结构中占比有所调整，房地产贷款占比今年有所下降。

　　比如工行房地产贷款规模今年年中较2011年底减少207亿元，下降了4%，在整个贷款结构中的占比也下降了0.9个百分点为9%。农行也类似，年中房地产贷款占比较2011年底下降1.7个百分点，为10.8%，房地产贷款总额减少370亿元，降低7.4%。

　　“应该说民生考虑转向应该有段时间了，之前民生就取消了首套房贷优惠利率，提高到了基准水平，而其他很多银行仍是八五折。”中原地产的张大伟说。

　　民生中报数据显示，该行个人住房贷款无论是数额还是比重都较2011年末有大幅下降。截至6月30日，民生个人住房贷款770亿，在个人贷款占比重为19.86%，而2011年末个人住房贷款为833亿，占比为22.89%。下降幅度明显，相应占比增长的是信用卡透支和小微企业贷款。

　　“我们开会时，领导也提过住宅地产风险的话题，但目前还没开始调整。” 上述股份制行人士说，但他们最近几乎每天晚上加班，很多加班内容都是关于贷款结构调整的研究方案。