从往年的楼市走向来看，受节日因素影响，1月份到农历春节期间多是房地产市场传统成交淡季，但今年同期多地楼市延续去年底以来的成交活跃态势，出现“淡季旺销”现象，重点城市的土地市场也“火热”开局，多数机构对今年房价持看涨观点。接受采访的多位业内人士认为，在调控政策趋于稳定、信贷政策相对宽松、房企资金面好转的背景下，包括开发商在内的市场主体对楼市向好预期增强，去年底以来的房价上涨“惯性”将在今年上半年持续，部分首次及改善性购房需求可能提前释放，房价上涨压力正在加大。

　　一、近期多地楼市热销，房价看涨预期升温

　　2013年1月份以来，除了元旦这一周的成交量出现暂时下滑外，多数重点城市房地产市场成交量延续去年底以来的成交活跃态势，成交量总体维持高位，房价也呈稳中有涨态势。

　　据新华社房地产价格监测系统监测，今年1月份，北京、上海、广州、深圳等16个重点监测城市中，除南昌外，其余15个城市新建商品住宅成交量同比增幅均增加一倍以上。即便剔除去年1月份楼市成交受农历春节假期影响，今年同期多数城市楼市成交量增幅仍较明显。以深圳为例，元旦假期过后，深圳新建和二手商品住宅市场成交量连续三周上升，特别是1月21日—27日这一周，深圳新建和二手商品住宅成交量均突破2000套，周成交量分别再次创下2011年1月份以来、2011年5月中旬以来的新高。

　　深圳市规划和国土资源委员会数据显示，今年1月份，全市新建和二手住宅合计成交13873套，比去年12月增加23%。其中，新建住宅成交6240套，环比增加35%，成交均价为19619元/平方米，环比上涨8%；二手住宅成交7633套，环比增加15%，成交均价为19501元/平方米，环比上涨3%。

　　房价看涨预期增强是导致近期楼市“升温”的主要原因之一。据新华社房价信息采集员反映，目前多数购房者“买涨不买跌”心态加重，认为今年房价将继续上涨，许多购房者赶在农历春节前购房置业。交易量的大幅增加使得北京甚至再现购房者“凌晨排队过户”现象。房价稳中有涨也使得北京、上海、深圳等地二手房业主“捂盘惜售”“反价”现象增多。

　　多数市场机构对今年房价维持看涨观点。交通银行(5.38,-0.16,-2.89%)预测宏观经济复苏，信贷环境面宽松，市场预期形成房价上涨的共识等原因将使得楼市“量价双升”，预计2013年全年销售面积同比增速有望回升至5%左右，销售额增速为10%左右，房价涨幅或达4%。中科院报告预计在房地产调控政策保持稳定的情况下，2013年房价将延续2012年的平稳增长态势，房价同比涨幅将达到7.6%。全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同建立的REICO工作室发布的报告也认为，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展等因素影响下，2013年房价总体将呈现稳中有升态势。

　　二、土地市场“供需两旺”，预计上半年将持续这一态势

　　在楼市“热销”的同时，2013年土地市场也已“火热”开局。据了解，北京、深圳等一线城市和多个二三线城市1月土地市场“供需两旺”，土地收入出现大幅增长。

　　以北京为例，据统计，1月份北京共出让22宗地块，其中经营性地块有13宗，单月土地交易额达到241.7亿元， 创2003年以来新高。1月31日下午，方兴地产下属子公司兴茂置业分别以17.3亿元、18亿元拿下北京经济技术开发区两宗地块，溢价率分别为34.52%、32.74%，楼面价分别为16753元/平方米、16904元/平方米，均创该区域楼面地价新高。

　　1月上海土地市场也“硝烟四起”，多宗地块成交溢价率超过60%。1月上旬，青浦新城四幅地块中，两幅商住地块最终被龙湖地产以总金额6.86亿元竞得，溢价率均超过了60%，1月23日闵行区虹桥商务区核心区一宗地块最终以13.2亿元成交，溢价率75.88%，楼面地价达到20371元/平方米，这是虹桥商务区商办地块成交楼板价首次超过2万元/平方米。1月30日成交的位于黄浦江沿岸的一宗商办地块溢价率达到66%，楼面地价达到34821元/平方米，价格为该区域两年多来最高水平。

　　北京房地产业协会秘书长陈志(微博)认为，1月份北京土地市场成交升温，既与地方政府加快土地供应节奏有关，也与开发商资金状况改善和市场预期向好等因素有关。他表示，近年来，一些地方政府为增加“土地财政”收入，“饥渴式”供地的方式备受诟病。国土部等相关主管部门也加大了对地方供地情况的监管力度，以往北京市都是在年中才公布供地计划，去年年底，北京市就已经把2013年的供地计划拿出来了。同时，去年上半年，由于房地产市场交易总体处于“胶着”状态，企业资金压力较大，没有资金实力去过多关注生产资料的购进，去年下半年，随着市场的回暖，库存消化速度加快，资金状况好转，企业为保持发展节奏，对土地的需求也在增加，拿地欲望增强。

　　伟业我爱我家(微博)副总裁胡景晖(微博 博客)认为，在供应小幅增长、需求积极增加的情况下，未来一段时间内北京土地市场的总体成交量将继续上升，土地价格也不会松动，个别地块甚至会刷新纪录。但同时，为保持保障房供应量，竞得土地配建公租房还将继续。对于热门地块，相关部门为稳定市场预期也不会放松干预，包括暂停出让部分高价地、发布土地供应计划等，弱化“地王”效应对房价的影响。因此，他预计今年上半年北京土地市场将“冷热并存”，不排除一些地块还会出现2012年延期拍卖、流标流拍的现象，而一些热门地块还将遭遇激烈竞价。

　　上海汉宇地产市场研究部研究中心预计，今年上半年各地土地市场热度仍将得到持续：一是今年上半年各地将继续保持较高水平的供应量，以响应国土部门此前对于稳定今年土地供应的要求；二是整体房地产市场环境较为乐观，宏观政策、融资环境等都相对宽松，企业对后市颇具信心；三是各大企业销售业绩良好、资金充裕，在较强的拿地需求驱动下，将继续加大补充土地储备的力度。

　　三、部分城市“刚需”型住宅库存供应偏紧，房价上涨压力加大

　　楼市成交量持续回升、购房者入市热情提高等，也使得楼市库存加快消化，部分城市“刚需”型住宅库存供应出现偏紧。据市场机构监测，上海已经连续第6周出现新增供应低于成交量的状况，截至1月27日，上海新增商品住宅供应面积仅为31.07万平方米，而成交面积达到88.6万平方米。面积在100平方米以下的“刚需”产品库存仅为183.43万平方米，而高端、大户型库存比重较大，供求结构失衡或促使房价涨势进一步加快。

　　对于2013年楼市走向，陈志认为，在目前房地产调控政策保持稳定、货币政策趋于宽松的情况下，今年上半年房价上涨趋势已经基本确立。他认为，当前流动性呈相对宽松的状态，资金通过各种渠道进入楼市的可能性就会增大，开发商资金面好转，降价动力减弱。另一方面，随着货币资产被“稀释”，房地产保值增值的作用会更加受到关注，购房者入市意愿增强，一些首次置业者和改善性购房需求会提前释放，这会进一步强化市场对楼市向好预期。在去年年底房价上涨“惯性”的拉动下，今年上半年房价上涨的压力正在加大。此外，一些地理位置和配套设施好的房子保值性更强，其所在区域的地价和房价上涨速度更快，最终在房价上体现出来。

　　一线城市房价上涨压力加大也促使地方政府释放调控加码信号。近期，一线城市地方政府在地方两会期间也纷纷表态楼市调控将继续收紧。北京市副市长陈刚在两会期间表示，对于房地产调控，政府还有加大“工作力度的空间”。对于房价上涨过快的项目，租金上涨过快的区域，可以利用差别化税收政策增加其交易成本。广州、深圳的政府部门在针对楼市调控政策基调表态时，均使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但强调“坚决”。这也意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧。

　　财经评论人士余丰慧(博客)认为，一线城市楼市“回暖”已是不争的事实，不仅刚需恐慌性入市购买，而且改善性、投资投机性都可能集中入市实施购买行为。这预示着楼市调控再次走到十字路口。

　　陈志等多位业内人士建议，在强化限购等调控政策措施执行力度“抑投机”的同时，还应加强供应端的管理，增加中小户型商品房的供应比重，改善住房供应结构，进而稳定市场预期，平抑房价走势。