据机构数据统计显示，4月份北京住宅市场预计将有35个项目入市销售。自3月份以来，北京市住宅供应开始逐渐恢复正常。从去年年底开始的楼市火热，仍然没有明显的冷却迹象。

　　中高端项目积极入市

　　4月预计入市项目中，中高端楼盘所占比重明显增强，其中包括望京·金茂府、东湖湾、华润·公元九里、国瑞城、龙湖·长楹天街等，价格从40000-60000元/平米不等。除去这些高端公寓项目之外，别墅供应量4月份也将出现突破，九章别墅、旭辉·御锦、亚运新新家园别墅等6个别墅项目预计入市。

　　在即将入市的中高端项目中，一类属于项目的发力阶段，例如望京·金茂府、亚奥·金茂悦，在去年四季度取得良好开局后，今年继续力推新产品。而天润福熙大道则属于2010年开始入市的老项目后期，属于“不着急”的类型，目前推出了后期楼王产品。此外，华润·公元九里虽然近期准备推新，但产品体量不大，据了解，该项目的主力户型推盘季将放在6月份左右。由于目前整个市场的火热，无论是积极力推还是尾盘销售，中高端项目都有着不错的蓄客情况。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，而从目前情况来看，市场价格已经会涨至一定水平，因此中高端项目也纷纷开始进入销售季；另外业内对于新政的预期中，对于二套及以上购买力的管控已成定局，而中高端项目所面向的多为此类需求，因此部分项目开始抢占先机，在政策尚未落地之前争取一定销量。

　　刚需产品供求悬殊

　　目前，北京刚需盘市场的供需矛盾较为明显。上周末，金地·格林格林开盘，484套房源当天全部售罄。而在大兴的天宫院，金融街(000402)·融汇项目预计将于4月开盘，推出600套左右房源。据销售人员称，而目前蓄客排号已经超过3000号，目前已经不接受新客户登记。

　　高策地产服务机构首席策略官李国平表示，目前市场上的购房需求，一类是自住需求，还有一类是有购房资格的人，对手里的钱有保值增值的需求。在目前限购的条件下，这两种需求都是有限的，但和市场供应相比，量还是很大。“更重要的是大家的心理预期，如果大家都认为房价要涨，会造成需求的提前释放，甚至过度释放，造成市场过热。”

　　不过，开发商在目前火爆的形势下，也不是绝对乐观。某品牌开发商的营销负责人就表示：“从今年整体来看，我们心里还是觉得有些没底。”而某国企开发商的项目工作人员也表示：“现在市场一天一变，我们也不好说，到时候开盘客户情况会怎样。”

　　对于4月份楼市的走势，李国平表示：“有人说调控对市场没有影响，但是从过去几年来看，几次调控政策的出台，对市场的成交量和成交价格都产生了很大的影响。因此我认为未来楼市走势，还是要看近期地方细则出台的情况。”

　　■ 探访

　　天宫院：刚需小户型扎堆

　　大兴线南端的天宫院板块以刚需产品为主，其中，金融街·融汇和中国水电(601669)·云立方都预计于4月开盘。

　　3月26日，记者乘坐地铁大兴线来到天宫院，从西单出发需要大约45分钟。走出天宫院地铁站，是一片繁忙的工地景象，周边楼盘的广告几乎随处可见。

　　出地铁步行300米，到达金融街·融汇售楼处。由于已经距离排号截止日期半个多月，在金融街·融汇售楼处看房的人并不多。记者以购房人身份了解到，融汇4月推出的三期产品与前两期相似，主要是71-79平米的两居，也有少量55平米左右的一居，精装交房，均价为18000元/平米。房源总数为600套左右，但目前排号客户已超过2000位。销售人员介绍，项目会持续推新，下半年亦有推盘计划。

　　中国水电·云立方位于金融街·融汇以北500米的路西，售楼人员告诉记者，4月云立方推出的户型有78-84平米的两居、47-49平米一居和89-100平米三居，共500多套房源，均价在17000元/平米到18000元/平米之间。该项目目前尚未开始排号。

　　一位正在看房的购房人告诉记者，考虑到有4号线、大兴线直达市区，又是地铁首站，在天宫院居住应该还是较为便利的。不过，“该地距离大兴城区太远，周边的配套还有待进一步完善。”

　　“天宫院虽然已处于六环之外，依托于地铁线，已经成为南城的刚需扎堆区域。”亚豪机构市场总监郭毅分析，年轻刚需客户每年有增无减，而能满足交通便利、配套完善的可选楼盘并不多，加上南部即将动工建设的第二机场，也将给天宫院带来利好。

　　北苑：瞄准改善型客群

　　在连续数月的中低端项目唱市场主角之后，4月入市的中高端项目所占比重明显增大，其中包括望京·金茂府、东湖湾、华润·公元九里、国瑞城等，价格从40000-60000元/平米不等。位于城铁北苑站附近的亚奥·金茂悦和天润·福熙大道都将在4月推新。3月26日，记者走访了该区域。

　　亚奥·金茂悦位于北五环顾家庄桥西北角，4月份推出96-150平米的两居、三居，精装修，公开资料显示均价为38000元／平米。据介绍，金茂悦的客户群体定位为“首次改善型”客户，4月开盘为二期5号楼和8号楼，目前排卡已结束。

　　北苑区域目前在售商品住宅项目众多，包括华贸城、天润·福熙大道、北京城建(600266)·世华泊郡和润泽公馆等。

　　与亚奥·金茂悦项目不远的还有上个月开盘的华贸城和4月推新的天润·福熙大道。目前华贸城剩下4套50平米左右的LOFT，总价约250万。

　　华贸城对面的天润·福熙大道是2010年开始入市的老项目后期，目前已有C2、C3、C4等楼建成交房。销售人员介绍，福熙大道预计4月6日推出的C1号楼，“共90多套房源，预计均价在45000元到50000元之间。”销售人员告诉记者。记者了解到，2010年7月福熙大道曾推出两栋楼，在北京市房地产交易管理网看到，当时的成交均价为24035元/平米。

　　业内人士分析，受益于北京奥运会的举办，近年来北苑区域配套逐步完善，对应的房地产建设也是以高档住宅开发建设为主体，置业人群相对多元化，但未来的基础设施建设和相关的产业配套仍需进一步完善。

　　部分预计4月开盘项目

　　项目名称 物业地址 物业类别 开盘均价(元/平米)

　　万通龙山逸墅 怀柔区京承高速14出口(怀柔城区方向)500米 商住别墅 600万/套起

　　望京·金茂府 朝阳区广顺桥西北500米 普通住宅 52000-55000

　　*中冶·蓝城 房山区城关镇 普通住宅 待定

　　*京杭广场 通州区新华大街与新华北路交叉口 普通住宅 26000起

　　*公园6号 昌平区南环路体育馆南侧 普通住宅 待定

　　*珠江·悦公馆 通州区通燕高速耿庄出口向北700米 普通住宅 15000

　　*唐源·云居 密云县果园西路西侧 普通住宅 9300起

　　东湖湾 朝阳区望京北小河公园东侧 普通住宅 40000

　　中国铁建(601186)·原香漫谷 房山区城关街道 普通住宅 待定

　　龙湖·时代天街 大兴区地铁4号线生物医药基地站东南口 普通住宅 待定

　　华润·公元九里 大兴区黄村北区 普通住宅 待定

　　金融街·融汇 大兴区天宫院 普通住宅 18000