4月11日，北京春季房展会开幕。随着“限价”政策的明确，北京新开楼盘的价格出现“停涨”之势。图/CFP

　　4月10日，北京市住建委主任杨斌在做客城市服务管理广播时表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商报价不能明显高于此前成交价格，也不能明显高于周边同类品质楼盘，政府会对报价进行引导和指导。

　　上述表态也被视为北京楼市“限价令”的明确提出。在“限价令”的作用下，北京楼市暗潮涌动，购房者和开发商的心态都出现了微妙变化。

　　购房者热情度上升

　　4月中上旬，望京·金茂府、珠江·悦公馆等项目开盘，均实现热销，参与摇号的买房人数均远远超过同期可售房源套数。

　　北京一家房企营销负责人还介绍，该企业旗下一楼盘原来预计开盘价在3万元/平方米以上，前期上千的蓄客已经远超将推出的三四百套房源量。而在限价令的要求下，现在估计开盘价要下降，一旦降价，买房人只会更多。

　　“现在是开发商涨不了价，未来谁又信房价会下跌呢？”日前，在通州某楼盘看房的王先生这样表示，自己比较看好现在的出手机会。新浪乐居在北京“国五条”细则出台后的一项调查显示，截至目前，在超过16000名的调查对象中，70.1%的人认为细则不会遏制房价。

　　在记者采访中，包括万科、绿城等房企的在京人士也谈到，在“限价令”的作用下，目前新盘开盘价格都会在一个相对平稳的水平，这对买房人来说，或许是一个购房机会。

　　开发商推盘积极性降低

　　相对于限价令给买房人带来的机会，开发商推盘积极性则开始打折扣。4月的实际开盘量和3月相比降低不少。

　　在前期热销的支撑下，加上目前蓄客量带来的底气，无论是大兴、房山区域的刚需类产品，还是朝阳板块的知名中高端项目，多数都不愿意降价，宁愿延期入市。

　　与此同时，不少开发商也在寻求应对限价令的办法，包括精装房分拆合同，将涨价部分体现在装修价格中；包括取消精装房计划，降低成本来降低售价。

　　另据本报记者了解，受北京楼市推盘减少的影响，部分购房需求开始向香河等环北京区域转移。

　　“限价令”短期难松动

　　对于限价令这一带有明显行政色彩的政策，业内人士多认为不可能长期存在。

　　北京中原地产研究总监张大伟认为，如果集中出让一批“限房价、竞地价”的地块，并很快形成相对低价房源推向市场，通过改变成交结构来影响整体成交均价，就无需限价令了。

　　此外，还有房企人士表示，在限价令作用下，高价楼盘或将放缓签约速度，北京房价下降将逐渐体现在统计数据上。在此之后，调控压力缓解，“限价令”才可能逐步松动。

　　- 影响

　　1 本月楼市放量“缩水”

　　“我们也想开盘，但价格上很麻烦。”近日，北京一家知名房企营销负责人李波(化名)这样说。李波告诉记者，该企业位于南城的一楼盘原拟4月开盘，在申请预售证的报价上与住建部门发生分歧。根据目前蓄客情况，每平米涨几千元“没问题”，但住建部门希望此次开盘价格要低于去年成交价格。

　　记者在采访中了解到，开盘受阻于报价的现象不止一例。诸如大兴、朝阳等区域的一些项目都遇到类似的问题。这也造成了不少楼盘预售证申请不下来，导致4月新增入市供应量减少。

　　4月1日-4月24日，全市共有望京·金茂府、京投万科·新里程等5个项目取得预售证，可售住宅套数为1419套；和上月同期的8个项目2890套相比，可售房源入市套数明显下滑，下滑幅度达50%。

　　在亚豪机构副总经理高姗看来，4月原应是新一轮销售周期中供应量开始逐渐爆发的阶段，但由于“国五条”的出台和北京版细则的出台，直接打击了项目的入市积极性，使得4月份意外成为供应淡季。4月中上旬，北京实际开盘项目11个，比上月同期减少6个。

　　另据该机构统计，5月北京预计有23个项目开盘，如果不能如期取得预售证，这些项目也存在很大的不确定性。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟认为，不排除部分房企在现阶段接受限价，抢跑入市。对于有的房企来说，几个月之后有限的涨价，抵不上几个月的各项成本支出。

　　2 “封顶价开盘”或增多

　　“最近开盘的项目和以往不同，以前是在拿了预售证价格基础上低价开盘，现在则是按封顶价(与预售证价格非常接近或持平)开盘。因此开发商现在很少会有优惠给出，这样才能为后面拿证预留出空间。”某市场分析人士告诉记者。

　　记者了解到，4月18日开盘的中国铁建·北京山语城开盘均价为19000元/平米。根据北京市住建委官方数据显示该项目本期共取证180套，官网登记的报批均价在19000元/平米左右。值得注意的是，该项目上一期取证是在去年11月，当时拿证价格为19000元/平米左右，而当初开盘价仅为16800元/平米。另外一个位于顺义的中建国际城开盘均价19000元/平米，而其取证均价也在19000元/平米左右。

　　据一位不愿透露姓名的业内人士指出，当前这种按预售证封顶价开盘的现象极为普遍，与此同时，高开低走也或将成为一个新的趋势，即先开最贵最好的楼座，之后再开的楼座品质逐级降低，价格会与之前持平或略低。“过去买首期开盘的房子是为了便宜，现在则是为了在社区里占个好位置”，该人士表示。

　　3 开发商精装热情减退

　　“目前，我们的客户在做具体项目入市前的规划，都是按照精装和毛坯两套方案准备的。”某知名代理公司负责人告诉记者，受到“限价”政策的影响，该公司接手的项目中，有不少都在为是否要精装入市而纠结，即使原本已经做好精装规划的项目也开始进行微调，因为强制的限价也压缩了利润的空间，成本压力进一步加大。

　　东四环外某精装项目在近两年销售情况一直良好，而即将开盘的最后一栋楼，一改常态地推出了部分毛坯房。该项目相关负责人对此表示，改推毛坯房是为了节约工期，按照集团要求在年内清盘。

　　精装修作为房产的附加值原本是为了多投入、多产出，然而在目前的限价背景下，精装修则犹如鸡肋。“最直接的原因就是，成本压力之下，偷工减料造成后期交房的各种问题，还不如不做。所以我们在为项目做方案时都会提到这一点。”上述负责人表示，尤其是去年拿地的一批项目，有不少都面临这个问题。

　　4 环北京楼市明显升温

　　“一般1-2月是楼盘销售淡季，但今年却销售火爆，尤其是3、4月，需求旺盛完全超过了预期。”香河珠光房地产开发有限公司副总经理黄起幸告诉记者，在客户构成中，来自北京的客户所占比例最大。

　　与限价后北京楼市的低迷不同，河北省的香河、燕郊、固安等“环京”楼市则表现火爆，其中香河表现尤为突出，多个项目都在近期加大推盘力度，富力新城、大运河·孔雀城、未名1898、香华府等项目都集中在3月下旬和4月中旬开盘，开盘价格都有小幅提升。

　　4月23日，记者在香河香汐项目现场看到，看房排号的消费者挤满了大厅，销售人员同时给几位消费者讲解介绍，分身乏术。一位销售人员告诉记者，项目预计在5月中旬开盘，一期共推出1200套房源，均价初定5500元/平米，目前项目蓄客已超过2300组，且还在增加。

　　富力新城项目负责人表示，目前香河区域内项目普遍受捧，富力新城也于4月3日加推了200套房源。据记者了解，此次开盘均价6300元/平米，比3月的销售价5800元/平米上涨了8.6%。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，限价后，北京新开楼盘减少，促使一部分刚需消费者将目光瞄准京郊。链家地产市场研究部张旭分析称，目前环北京市场需求旺盛，一是受到北京房价较高和限购的影响，部分需求外溢；二是香河等环北京地区房价较低，对一些支付能力并不强但又具有投资意愿的消费者有吸引力。

　　- 专家观点

　　限价治标不治本

　　●陶红兵，高策地产服务机构董事总裁

　　在当前房价上涨过快，带来一定市场风险的情况下，限价等调控政策应运而生，希望能够遏制房价上涨的势头，达到稳增长的目的。但现阶段的限价政策是违反市场规律的，表面看是限制了房价的上涨，但事实上并未解决根本问题。用行政手段控制预售价格，如价格被扭曲到市场价之下，只会给权贵增加寻租机会。

　　未来政府终究是要将商品房和保障房区别开来的，因为粉丝和鱼翅不应是统一价格。政府应该做的是低价供应土地，对做保障房的企业要轻赋薄税，管控保障房的房价，保证保障房的供应量；可以对做商品房的企业合理地多收赋税，价格则由市场调节。

　　控制成本不能降品质

　　●童悦仲，中国房地产研究会副会长

　　关于限价的政策，我个人还是有些担心。因为过分强制的限价行为，可能会导致开发商从控制成本的角度，有牺牲品质的倾向。所以我特别想要提醒房企，在限价的环境中一定要保证产品质量，尤其是一些小型房企，不要一味地为了降低成本，而丧失了产品最基本的标准。否则在将来因为质量而产生索赔、纠纷，损失将会更大。

　　“限价令”难成常态

　　●任莉，思源经纪北京公司副总经理

　　目前在现阶段仍然看不到限价政策有任何松绑的迹象。当前市场的销售价格仍然未达到政府所希望的“合理目标”，因此在这一阶段预计都会持续这种限价手段。

　　但是，这种行政干预手段要成为常态也比较难，因为任何市场经济都要遵循自身的规律，限价政策的出台本身是为了抑制房价的进一步上涨，但强制的行政干预之下，预售项目难以入市，导致市场供给和实际的需求仍难匹配，价格的理性回调并不容易。也许当土地市场再次出现流拍或者议价空间加大的时候，限价政策才有可能退出。