房地产新政出台1月记：二手房坐过山车多地政策按兵不动

　　假离婚的场景犹在眼前，要求“严格按差价20%征税”的“新国五条”转眼已经出台一个月了。然而与出台之初市场的喧闹相比，各地新政真正的落实情况显得有些静悄悄。

　　多地政策按兵不动，北京最严

　　截至4月26日，共有北京、上海、广州、重庆、深圳、合肥、天津、南京、西安、厦门、杭州等35个城市发布了各自的地方细则。

　　其中，广州在地方细则中并没有明确提出要执行房屋转让个人所得税按“转让所得的20%计征”，只提出将严格执行国办发〔2013〕17号文(即“新国五条”)。而南京、杭州、宁波、深圳、福州等地的细则则不约而同地表示要发挥税收的调解作用，并都未提出20%所得税的执行办法。

　　相比之下，北京、上海、重庆、西安等地的细则较为严格。这些地方的细则均明确写到：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。”

　　不过，记者走访上海多家房地产中介了解到，目前还没有实施这一政策，还有中介表示“没有接到相关通知”。

　　日前，仅北京出现了首批征税20%的案例。据《京华时报》报道，北京伟业我爱我家代理的一套不是家庭已购5年、唯一住房的二手房，房主购买时价格为140万元，交易房款为280万元，交易共获利140万元，按照新规需缴纳140万元的20%，即28万元的所得税。这笔税费最终由买家承担。

　　二手房交易：3月创纪录4月被透支

　　尽管靴子温和落地，但3、4月份二手房的交易数据仍然体现出市场对政策的激烈反应。

　　由于新政造成的市场恐慌，在3月初国务院“国五条”细则出台到各地细则落地这段政策空窗期内，许多二手房房东和购房者为了追赶政策末班车而急于入市，最终促成了二手市场的罕见高点。

　　德佑地产监控的上海市二手房市场数据显示，2013年3月，上海市全市二手房共计成交70511套，环比上涨355.4%，同比上涨328.5%，大幅刷新了单月二手房成交的最高纪录，此前的最高纪录是2009年11月的32435套，尚不足本次新纪录的一半。

　　其中，二手住宅共计成交67506套，环比上涨365.6%，同样为历史最高纪录；全市二手住宅均价为17013元/平方米，环比下跌0.6%。

　　德佑地产研究总监陆骑麒在接受第一财经日报《财商》采访时表示，造成成交火爆、价格低幅回落的原因主要有两个：一是此次急于入市的购房者多为刚需，表现在郊区二手房成交暴涨。从各区县的成交情况看，上海青浦、金山两区的成交套数比2月增长了超过500%。低价位的郊区房源成交量的暴增是拉低整体价格的一个因素。

　　此外，为了避税，在政策空窗期内也有很多父母将房子过户给子女的情况，这种情况下也会做低房价。

　　当然，也有不少内环的二手房集中成交。因为这类房产购买年限长、面临税费增加金额较大，促使买卖双方加紧入市。

　　而紧跟在3月火爆场景后的是4月的大起大落。仅从德佑地产的成交情况来看，4月至今的二手成交量仅相当于3月同期的1/3，其中还包括一些3月已有意向的客户在4月正式签约。

　　商品住宅方面，数据显示，今年4月1日～24日，上海市商品住宅成交面积68.8万平方米左右，环比上月同期下降37.9%，成交套数5607套，环比上月同期下降38%，成交均价24100元/平方米，环比上月同期上涨7.85%。表明在政策逐步稳定的情况下，购房者不再盲目加快购房节奏。

　　看后市：二手房平稳，新房逐步提价

　　陆骑麒表示，此次多地新政出台选择按兵不动既在意料之外，又有其合情合理的地方。“按差价的20%计算个人所得税在执行上有难点。比如福利房，它的成本如何计算？这是历史遗留问题。又比如装修成本，同样难以评估。”

　　此前在分析“新国五条”出台可能对市场造成的影响时，普遍的观点是短期会促成二手房交易的暴增。此后刚需渐渐转向新房市场，使得一手房的价格也缓慢上升，最终又有部分购房者流入二手房市场，达到一个平衡状态。

　　从目前的状况看，二手房短期内的成交状况已经印证了过去的猜测。而4月以来上海商品住宅的成交价格也符合上升的态势。对于后市，陆麒麟认为，二手房的价格会在平稳的基础上小幅波动，不会出现明显上涨但也不会明显下跌；而新房的价格则会因为开发商的逐步提价而有所上升。目前在上海郊区，已经出现了新房有小幅提价的现象。

　　买卖双方心理变化

　　而在20%个税严格执行的北京，买卖双方的心理也发生了微妙的变化。北京中原地产的一名中介告诉记者，由于3月份大量成交，目前市场总体是卖方多、买方少。

　　由于税费虽然规定由业主承担，但最终一定会转嫁到买方身上，因此现在大多数买方的心态就是买已满5年的唯一住房。而卖方，特别是本身有置换需求，想马上把房子卖了换房的业主，也愿意为了促成交易而配合离婚。“动辄几十万的税费，业主也知道买方不容易，而且也想把房子卖出去，大家都能‘互相理解’。”该中介说。

　　而手上有多套房的业主现在有不少担心房产税未来是否会出台，想早点把房卖掉，因此也会主动降低一些价格，或者协商承担税费的一小部分。“同样300万的房子，我买满5唯一的只要交契税等少量税费，买你的要多交几十万，当然不会选你的。”

　　上海我爱我家的一名中介则表示，上海目前还没有执行细则，买卖双方的心态和过去没有太大变化。若细则正式执行，他建议买房者关注“免税”房源。