一套二手房的交易差价接近100万元，但最终缴纳的个人所得税不到10万元。在近期的北京二手房市场上，类似的例子屡见不鲜。虽然目前二手房市场已大幅降温，但在楼市调控新政出台一个半月后，被认为是最严厉手段的二手房个税新政遭遇了执行的尴尬。

  中国证券报记者近日调查发现，在二手房交易中，拆分交易价格以做低房屋的网签价格，进而压低交易差价，已成为当前交易双方应对政策的主要手段，屡试不爽。此外，为了促成交易，一些房主甚至采用“假离婚”的方式，将二手房变成免税房源出售。业内人士认为，在一片争议声中，政策条款的边际效应正在逐步递减。为避免调控落空，既应加大执行力度，也面需结合实际情况对调控政策细节进行调整。

  价格拆分大行其道

  谈及最近刚在北京买到的一套二手房，小刘又郁闷又庆幸。郁闷的是买了一套“含税房”，庆幸的是通过“合理”方式减少了这套房屋的个税。

  小刘所买的这套房位于北京市丰台区刘家窑，是一套面积64平方米的小两居。购房合同显示，交易总价为210万元。问题在于税费。这套房子虽属较老的社区，但业主持有房屋的时间不满五年且为非唯一住房。这意味着，这笔交易将产生相当于差价20%的个人所得税。按照115万元的房屋原值计算，个人所得税达19万元。再算上契税、营业税、中介费等，交易成本将达25万元。

  在供不应求的北京楼市，房屋交易的所有税费成本均转嫁给买方。为了促成这笔交易，中介机构提出了一个价格拆分的方案：将交易价分为房屋成交价格和附加价格两个部分，前者作为网签的报价，也是计算交易差额和个税的标准；后者主要包括家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价。上述两个部分均在购房合同中体现，从而实现其“合法性”。在具体操作中，只要把后者的价格做高，前述房屋成交价便相应降低，与房屋原值之间的差额就会缩小，房屋交易所需缴纳的个税进而减少。

  小刘向中国证券报记者出具的购房合同显示，这套房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备的价格被做成31万元，房屋则以179万元的价格完成网签。与房屋原值相比，差价仅为49万元，应缴纳的个税不到10万元。中国证券报记者调研发现，在当前的北京二手房市场，这种拆分价格的方法被广泛采用。

  监管力度有待加强

  对于做低交易价格的现象，相关部门曾出台措施，但房地产中介的反馈是，只要操作得宜，拆分价格都能过关。

  北京市4月初调整各区县二手房交易的最低计税价格，实际交易中的网签价格不得低于该价格，但调整后的最低计税价格究竟应在什么水平，按照惯例并未公开。多家房地产经纪机构的业务员表示，在拆分二手房价格时，通常会将家具、家电和装修等部分的价格做到相当于业主报价15%-20%的水平，往往不会触及最低计税价格“红线”。

  值得注意的是，按照国税总局2006年发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，作为二手房交易中免税部分的装修费用，最多不得超过房屋原值的15%。然而，在小刘的交易中，房屋装修费用已经达到房屋原值的23.8%。

  中国证券报记者从多家房地产中介工作人员获悉，在他们成功操作的案例中，装修费用占比远远超过政府文件规定的水平，部分高端房屋的装修费用甚至接近成交价格的50%。

  同样，避税的另一招是假离婚。在北京某大型房产中介青年路店，一位经纪人讲述了一则案例：一位名下拥有两套房产的丈夫欲将其中的一套卖出，这两套房屋的持有时间虽已满五年，但由于是家庭非唯一住房，无法规避个税，长时间无人问津。为此，丈夫先将其中一套房产通过“赠予”方式过户到妻子名下，然后两人办理离婚。如此一来，这套房源成为“满五年、唯一”的免税房源，很快受到购房者青睐并成功售出。两人计划待办理完相关手续后复婚。

  该经纪人表示，在他所在门店的免税房源中，相当一部分属于假离婚，这种做法屡试不爽。业内人士分析，二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞，而在实际执行中，调控政策的效果大打折扣。在二手房个税新政出台一个半月后，其边际效应已开始出现递减。

  市场回升苗头隐现

  二手房个税新政出台后，各地二手房成交量萎缩，市场交易达到冰点。

  据北京市住建委数据，4月1日至5月13日，北京二手住宅网签量为6973套，同比下滑49.8%。根据链家地产统计，同期北京二手住宅成交均价为26540元/平方米，与政策出台前大致持平，但同比上涨30.1%。

  值得注意的是，随着市场对调控政策的逐渐消化，近期二手房市场出现升温苗头。据中国证券报记者调研，不少房地产中介机构负责人表示，近期门店的成交量普遍有所回升，大致上升到调控政策出台前1/3的水平。考虑到调控政策出台前的交易量带有非理性虚高成分，如今市场的恢复速度可谓超出预期。

  分析人士表示，在经过了政策恐慌阶段后，市场正在逐步自我修复。从避税手段多样、房源以免税房为主流不难看出，二手房个税政策的效果正在被消解，未来市场交易量回升将是大趋势。

  有观点认为，为避免调控政策落空，除强化执行环节外，也需及时调整个别不合理条款，防止对政策对市场构成伤害。

  二手房交易中高昂的个税成本导致买卖双方千方百计钻政策漏洞。