6月14日，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知，提高大户型和商办项目的预售门槛。市住建委相关负责人表示，“国五条”北京细则中已经明确要求提高商品房预售门槛。此次出台新规是针对细则中的要求，提出具体的操作办法，完善和加强房地产调控。业内估计，按照新的办法执行，预售证或将推迟三到四个月才能拿到。不过，业内认为，该措施将有效引导市场的产品结构，有利于房地产的健康发展。

  新规

  《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题》的通知称，商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋申请预售许可的门槛提高为：地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。根据通知要求，从8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时的门槛应按新标准执行。

  新政解读

  北京市住建委相关负责人介绍，从政策的特点看，北京市采取了差别化方式提高预售门槛。首先，对于满足刚性需求的普通商品住房楼栋，仍保持原标准，暂不提高预售门槛，保证市场的有效供应。其次，在执行时点上，通知明确2013年8月1日后新签订土地出让合同的房地产开发项目执行此规定，此前的老项目仍执行原规定。合理区分新旧项目的预售门槛，尽可能减少政策调整对已拿地企业的工程进度、资金安排等方面的影响，不会对市场供应造成影响。

  预售证拿到时间不同

  此前，北京市预售商品房条件要求已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上。而新规对建筑的形象也有了新的要求和规定，这意味着拿到预售证的时间将被推迟，一位业内人士表示，根据测算，商办项目拿到预售证的时间将推迟三到四个月。

  开发商资金链压力不同

  据介绍，执行新规的项目，资金链必然会有明显的影响，以前是投资到25%就能卖，能回笼资金。现在如果要封顶，那么建设投资要达到60%到70%。在对大户型住宅和商业、办公项目提高预售门槛后，开发商投资建设这类房屋，势必面临比以往更严峻的资金压力，资金回笼较慢，资金链也会受到影响。

  房地产市场产品结构或倾向中小户型

  若按照新规执行，开发商通过成本测算等，可能会更多地投资建设适合刚性需求的中小套型普通住宅，增加普通住宅的供应，抑制房价过快上涨。

  消费者感受不同

  按照新的规定，7层以下(含)的，需达到主体结构封顶方可办理预售。8层以上(含)的，需完成规划层数的1/2(且不低于7层)后，方可办理预售。这对购房者来说是好事，以前挖个坑就可以卖房子，以后购房者就能看到具体的形象再做决定，所需要承担的风险更小。以投资商办类型的产品为例，购房者看到现房或者接近现房的项目不仅利于准确判断项目的价值，同时还会缩短购买-出租的时间周期，从而提高投资收益率。

  新旧预售政策对比解读

  旧规

  之前北京对于商品房的预售门槛，是执行国家《城市房地产管理法》中的规定，即要满足三大条件，才能申请办理预售许可证。一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。但对形象进度一直未要求，预售许可门槛与其他省市相比偏低。

  泰禾集团总裁助理、品牌总监

  沈力男

  有助于优化产品结构

  虽然此次出台的提高预售门槛的新规依然是行政手段，但我认为这个导向是好的，让开发商在拿商住地块或者大户型地块的时候会算账，从而促使他们推出更多的刚需产品，满足刚需市场的需求，优化产品结构。事实上，北京的预售政策相对是比较松的，很多地方都比北京的更为严格，这个政策出台可以说是一种巩固和加强，引导市场合理地布局产品结构，同时也有利于强化调控的效果。

  东亚新华营销总监

  贾玉鹏

  取得预售证比之前晚3到4个月

  北京对于商品房的预售门槛的新规主要冲击的是大户型产品和商住产品，对市场上其他的产品类型影响不大。按照新规执行的话，大户型产品和商住产品的供应在一定时间段里可能会紧张，同时，也会促使房企更加青睐中小户型产品，当然，该政策必然会影响开发商的预期，使他们在拿商住性质用地的时候更加谨慎。不过，据我们测算，按照新规执行的话，拿到预售证的时间会比之前晚3到4个月，对于东亚来说，这个时间段是可以承受的，因此，还会继续拿此类型的地块，东亚比较擅长做小户型，在这方面的产品上具有优势。

  亚豪机构市场总监

  郭毅

  新政主要影响两类产品

  按照规定，受到预售管理新政影响较大的产品有两类，一是商改住项目，原本在施工开始后就能开始预售，但现在必须要达到一定的节点后才能推售，由于对现金流造成的影响。第二类受影响大的项目是刚需盘集中区域里的大户型中高端改善型产品。这类产品主要满足的是当地高端客群的升级型置业需求，但周边的配套资源并不足以支撑项目中高端的市场形象，捂盘不会令项目价值跨越式提升，反而增加了资金成本和企业风险，因此往往对销售速度有一定要求。影响不大的是两类产品：一是商业办公类型产品，二是城市核心区的大户型公寓豪宅。

  同策咨询研究中心总监

  张宏伟

  预售证新规影响范围有限

  北京的规定是多此一举，作用有限，上海本身就是这么规定的，从目前市场表现来看，7层以下的项目即使政府不规定封顶才能拿预售证，开发商自己也会等到现房以后再卖，原因很简单，开发商不差那么几层的钱，到现房或准现房后价格可以卖得更高。也就是说，政府不这样规定，大多数开发商也会自己这么干。在更大程度上来说，政策只是引导作用。